房企|旭辉林中：三条红线给房企带来10大影响，要从5个方面去应对
9月横空出世的“三道红线”政策 ， 行业已经消化的差不多了 。 今年已经开始针对12家企业试点 ， 明年很可能会全面开始实施 。
【房企|旭辉林中：三条红线给房企带来10大影响，要从5个方面去应对】所谓“三道红线”是指：
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍 。
如果三个都踏线了 ， 有息负债就不能再增长 。 踩中两个 ， 有息负债的增长不能超过5% 。 踩中一个是10% ， 最高的有息负债未来也不能超过15% 。
此外 ， 政策还给出了两个观察指标：
拿地的销售比 ， 拿地的金额跟销售收入的比例 ， 不能大于40% 。
经营型现金流 ， 不能连续三年为负 。
这五个指标 ， 对于房企财务稳健度、防控风险提出了更高的要求 。 那这五个指标 ， 应该如何解读？房企又应该如何应对呢？
几天前 ， 在明源地产研究院主办的2020中国房地产总裁峰会上 ， 旭辉控股董事局主席林中分享了他的观点 ， 对其他房企有一定的参考价值 ， 下面是对演讲内容的整理 。
本文插图
▲旭辉控股董事局主席林中
“三条红线”涉及五大指标
房企必须高度重视
林中认为 ， “三条红线”政策一旦开始全面实施 ， 对行业的影响会非常深远 ， 很可能仅次于04年全面推行土地招拍挂 。 行业的变化格局、发展模式 ， 都会发生很大的变化 。
首先 ， 我们先来看看 ， 旭辉内部对这五个指标的解读 。
一、总负债率 ， 核心是控制房企总体的杠杆 。
房企总负债率是房企总杠杆的反映 。 一般来说 ， 按照会计准则 ， 预收账款是包含在总负债里面的 ， 另外还包含财务杠杆、供应链杠杆和一些经营杠杆 。
但是红线中的总负债率把预收账款扣除了 ， 也就是说销售产生的预收账款不在统计范围内 。 这种计算方式带来的结果会产生很大的变化 。 如果一个公司扣了预收账款后 ， 总资产负债率是74% ， 那么含了预收账款的总资产负债率就会达到79% 。
预收账款是来自客户的钱 ， 现在它不在监管的范围里 ， 怎么理解？说明未来房企的资金来源要更多来源于销售的预收账款 ， 总资产负债里 ， 预收账款比重越大越好 。
二、净负债率 ， 核心是控制房企的财务杠杆、有息杠杆 。
净负债率指标的改善 ， 一是要减少有息负债 ， 这个有标准 。 二是要增加现金 ， 最好的比重是现金量占总资产的10%-15% ， 太多太少都不行 。 三是要增大净资产 ， 包括股本、利润、适度保有永续债等等 ， 因为永续债在会计准则里是放在资产里的 ， 这也是很多房企要适度发行永续债的原因 。
三、现金短贷比 ， 核心是控制企业的流动性安全 ， 防止资金链的断裂 。
这一点要求房企调整债务结构 ， 增加债务久期 。 好的企业一般可以把一年到期的有息负债控制在总负债的10%以内 ， 一般的企业也要尽量把短债比例控制在25%以内 。 如果超过70% ， 那企业的麻烦就很大了 。
四、拿地销售比 ， 控制房企的拿地强度和增长率 ， 其实就是限制房企囤地 。
销售增长率与拿地强度 ， 有个比例关系 。 我们自己内部做了一个分析 ， 如果货地比是2.5倍 ， 企业一年卖了100亿 ， 用来买地的资金就只能有40亿 。 如果你明年要保证30%的增长 ， 原则上买地的强度就应该在52亿左右 ， 这就已经接近现金流为0的临界点 。
五、现金流不能连续为负 。 这点非常清晰 ， 不用赘述 。
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这五个指标中 ， 单个指标的达成是比较容易的 。 五个指标都要达到 ， 就要求房企必须提高经营质量 。 要真正从过去的靠财务驱动 ， 转型为靠经营效益驱动 。
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