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面包财经|【读财报】房企“三道红线”状况梳理：资产负债率最难达标 中小房企压力大


随着“三道红线”消息传出 ， 房企融资环境再度进入收紧阶段 ， “去杠杆、降负债”成为多数房企今年剩余时间的主要任务之一 。 具体来看 ， 企业将分为“红、橙、黄、绿”四档 ， 以有息负债规模为融资管理操作目标 ， 分档设定有息负债规模增速阈值 ， 每降低一档 ， 上限增加5% 。 如果三道红线全部踩中 ， 房企的有息负债就不能再增加；踩中两条 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条 ， 增速不得超过10%；一条未中 ， 不得超过15% 。
新华财经和面包财经研究员以A股申万房地产开发企业为样本（以下简称“样本房企”） ， 在剔除ST股、主营业务发生变化以及数据不全的房企后 ， 比较2020年上半年与2020年三季报时这些企业“三道红线”达标变化情况 。 研究显示 ， 样本房企达标情况明显向好 ， 绿色档数量由29家增加至32家、红色档房企数量由22家减少至18家 。
根据2019年销售额 ， 将样本房企划分为2000亿元以上、1000-2000亿元、500-1000亿元、100-500亿元和100亿元以下共五个阵营 ， 根据2020年中报及2020年三季报财务数据 ， 仅100-500亿元房企阵营中达标情况出现下滑 。
经研究发现 ， “三道红线”中达标难度最大的一条是“剔除预收账款的资产负债率” 。 截至2020年三季度末 ， 各阵营房企该指标均出现上升 ， 其样本均值为105.19% ， 较上半年末上升34.68个百分点 ， 仅有44家企业对此项要求达标 。
三季报房企“三道红线”达标情况向好 绿色档增加3家
截至2020年三季度末 ， 87家样本房企中共有32家全部满足“三道红线”监管指标 ， 占比约36.78% 。 此外 ， 20家房企满足两道红线要求、17家满足一道红线要求、18家全部踩线 。
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图1：样本房企截至2020年三季度末按颜色分类踩线情况（红色加粗表示踩线）
对比2020年半年报数据 ， 样本房企“三道红线”达标情况明显向好 ， 绿色档数量由29家增加至32家 。
【面包财经|【读财报】房企“三道红线”状况梳理：资产负债率最难达标 中小房企压力大】
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图2：2020年上半年和2020年三季度样本房企踩线情况
其中 ， 新成为绿色档的房企共有5家 ， 分别是招商蛇口、华侨城A、苏州高新、电子城和津滨发展 。 其中 ， 招商蛇口、电子城、津滨发展均是现金短债比达标后从黄色档升至绿色档 。 以招商蛇口为例 ， 公司2020年前三季度产生经营性净现金流102.45亿元 ， 同比增长12.73% 。 2020年第三季度单季 ， 公司实现经营性净现金流132.36亿元 ， 同比大增337.54% 。
另外 ， 华侨城A、苏州高新这2家房企在2020年第三季度实现两项指标达标 ， 从而由橙色档直接上升至绿色档 。
但另一方面 ， 大名城、天保基建这2家企业由2020年上半年绿色档降至2020年三季度黄色档 ， 原因均为现金短债比不再满足大于1倍的要求 。
另一个显示样本房企“三道红线”达标情况在三季度好转的指标是红色档房企数量由22家减少至18家 ， 包括蓝光发展、华发股份等企业 。 蓝光发展截至2020年上半年末的剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为71.34%、105.63%、0.79倍 。 2020年三季度末 ， 公司净负债率降至97.64% 。 同时 ， 公司剔除预收款后的资产负债率也减少至70.58% ， 已经接近70%的监管目标 。
100亿-500亿阵营房企达标情况出现下滑
根据企业2019年销售额 ， 将样本房企划分为2000亿元以上、1000-2000亿元、500-1000亿元、100-500亿元和100亿元以下共五个阵营 。
截至2020年三季度末 ， 2000亿元以上阵营中 ， 绿色档2家 ， 较上半年末增加1家；黄色档1家 ， 较上半年末减少一家；橙色档和红色档均为1家 ， 与上半年末持平 。


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