房企|旭辉林中：三条红线给房企带来10大影响，要从5个方面去应对( 二 )
从目前的的情况来看 ， 这一次的三道红线 ， 都有非常细的表达和穿透式的管理 ， 需要我们高度重视 。
“三条红线”是个拐点
将对房企产生10大影响
“三道红线”如果全面实施 ， 对行业的影响非常深远 ， 至少会带来10大改变 。
一、“三道红线” 是穿透式管理 ， 容不得半点的闪失差错 。 这个政策影响未来至少五到十年 ， 所有房企都要在约束下 ， 找到新的生存的方式 。
二、房企的增速将面临一个拐点 。
三道红线的实施 ， 控制了整个房地产行业的杠杆率 。 按照总资产负债率70%来计算 ， 行业的总杠杆就限制在了3.3倍 ， 大家都一样 ， 不能超 。 因此 ， 房企的增速在2019年就是一个拐点 。 2020年及以后 ， 不会再出现40-60%的复合增长率了 ， 增长率会普遍维持在10-20%的范围内 。 但依然是在增长的 ， 相较很多其他行业来说 ， 还是很幸福的。
三、弯道超车将不可能再出现 。
所有高增长的黑马企业 ， 在快速增长阶段都是加杠杆的 ， 财务杠杆加到最大 。 现在 ， 所有房企的杠杆都是一样的 ， 经营效率的提升也需要长时间的积累 ， 房企增速差异很小 ， 差距追赶困难及耗时长也就意味着行业未来很难再有黑马 ， 行业的格局会逐渐固化 ， 行业的马太效应依然会越来越强 。
四、行业低速的增长期会拉长 ， 收并购难度将增大 。
未来行业10-20%增长的周期会拉得很长 ， 形成“慢长牛”的市场 。 行业整合的周期也会拉长 ， 各个房企由于财务限制 ， 很难并表 ， 行业收并购的难度将会增大 。
五、行业增长方式会改变 。
行业的增长方式 ， 将从过去依靠财务杠杆驱动高速增长 ， 向稳定均衡高质量的增长转变 。 房企将不得不重视经营质量 ， 被动开始重视精细化的管理 。
六、房企会更加关注高周转 ， 追求零库存 。
过去在房价地价单边上涨的时候 ， 大家都不觉得库存是个问题 。 很多地捂的时间越久 ， 房价上涨了 ， 利润更高 。 但是未来库存将是一个大问题 。 房企要改善资产负债表 ， 最好的办法就是把库存变成现金 ， 尽量追求零库存 。
七、三道红线会拉大企业之间的差距 。
三道红线 ， 对大型的央企、国企是有利的 ， 对民企不利 。 对大企业有利 ， 对中小企业不利 。 对领先的企业有利 ， 对追赶的企业不利 。
因为未来不再是靠负债驱动 ， 而是靠资本驱动 ， 中小民营房企补充资本的难度要大得多 。
对于不同的企业 ， 三条红线带来不同的战略选择 。 有的企业要刹车、减速降档 ， 增长率会由正转负 ， 有的企业反而可以乘势而上 。
本文插图
八、未来土地市场会相对平稳
未来三年 ， 流入整个地产行业的资金会受控 。 大家都要加大销售 ， 回笼现金 ， 减少土地 。 因此土地市场会相对比较平稳 。 我们看到今年十月份 ， 除了热点城市热点地块 ， 土地市场投资已经在整体降温了 。
九、未来房企融资成本会更低 。
由于未来房企普遍财务更稳健 ， 风险更小 ， 评级也会相应提高 ， 融资成本会相对降低 。
十 ， 房企的盈利在三年后 ， 会停止下滑 。
房企会在新的中低利润水平上形成新的平衡 。 十年以后开发业务增长会放得很慢 ， 房企必须找到未来的增长点 。
大型企业依然会加快多元化转型的步伐 ， 加快布局第二增长曲线 ， 培育十年以后的第二主业 。 要想在行业进入长期的买方时代以后 ， 企业依然健康发展 ， 房企必须做好产品和服务 ， 以客户和产品为中心是最重要的事情 。
面对行业变局
房企有五大应对策略
三道红线带来10大影响 ， 房企应该如何去应对呢？
旭辉总结了五个方面 。 从经营上、财务上、资本市场运作上、会计准则上、管理效率上提出了自己的思考 。
推荐阅读
![[疾病早预防]这样“三步走”才是慢乙肝的治疗目标](http://ttbs.guangsuss.com/image/3bc8818b8fb320c427d4a227673c8419)
- 企业诚信|业绩注水花钱买榜 房企排行榜“猫腻”多
- 紫金财经|房价上涨城市数量减少，临近年底，房企或将继续推盘促销
- 新华每日电讯|业绩注水、花钱买榜 房企排行榜“猫腻”多
- 杠杆游戏|又是绿地！房企大佬光芒渐失，到底有多难？
- 房价|房产调控多年，部分房企破产倒闭，为何房价还居高不下？
- 百强房企|百强房企前10月销售额均值近千亿 投资回归一二线
- 中国证券报|百强房企前十个月销售额均值逼近千亿元
- 探索未来|首尾相差257个百分点! 千亿资产房企净负债率分化 “招保万金”1降3升
- 水果怎么吃|“三道红线”下, 房企降负债提速
- 面包财经|【读财报】房企“三道红线”状况梳理：资产负债率最难达标 中小房企压力大