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房企|旭辉林中：三条红线给房企带来10大影响，要从5个方面去应对( 三 )


一、经营上的应对策略
1、还是要高周转不囤地、不捂盘、零库存 ， 增加预收账款 。 因为去库存和增加预收账款 ， 对于财务的改善是最有利的 。
2、必须做畅销的产品 。 因为行业未来将长期处于买方市场 ， 房企必须要去卖得动的地方 ， 有客户需求的地方去做经营 。
3、要重视现金流 。 减少运营资金的占有 ， 要加强经营导向 ， 来打通投产供销存价费利款 。
4、要控制投资强度 ， 锁好投资纪律 。 核心还是要提高投入产出 。
5、要千方百计的提高利润 。 因为没有利润就没有力量的积累 。

未来是靠资本驱动 。 如果只追求规模不追求利润 ， 你会发现根本没办法改善资产负债表 。 因为一切都和净资产挂钩 ， 没有利润企业也很难得到融资 。 所以利润对行业越来越重要 。
那种只有2%利润的项目 ， 虽然卖得快 ， 但对财务表现没有太大帮助 。 要想均衡发展 ， 至少得有8-10%的利润 。
现在行业有个观点 ， 很有道理 ， 以前房地产企业是要做大 ， 未来是要做厚 。 要做到有利润的厚 ， 有经营管理能力的厚 ， 有内功的厚 。
二、财务上的应对
三道红线、五个指标其实都是跟财务有关的 。 所以我们必须调整财务结构 ， 增强债务久期 。 很多时候宁愿多付一点 ， 把周期拉长 ， 也不要贪小便宜 ， 借短期的钱 。
我们以前不关注总资产负债表 ， 评级机构也基本上不看 。 为什么呢？因为你预收账款都不在里面 ， 你是占用别人的钱 ， 机构会认为你运营资本 ， 运营杠杆用得好 。
这一轮关注以后 ， 就必须对总资产负债表进行瘦身 ， 要进行严格的管理 。 每个月要检查、检讨 。 而且要形成系统的体系管控方法 。 要加强对于资金、投资的管理 。
在穿透管理下 ， 未来地产商都不会做明股实债 。 核心还是要做真实的同股同投 。 真实的股权投资 ， 严守财务的底线 。

要提高兑汇率 ， 特别是我们在境外上市的很多企业 ， 汇率管理非常重要 ， 每年的汇率波动 ， 对财务管理都会有很大的影响 。
三、资本上的应对策略
首先 ， 房企必须增加资本 。 对中小企业来说 ， 是能上市就一定要上市 。 虽然PE不是很高 ， 但是可以募几十亿资金进来 ， 这对于打开融资渠道非常重要 ， 对于增加资本市场上的增信也很重要 。
第二个 ， 要增发资本 。 很多物业上市 ， 募集的钱 ， 并表后对整体财务状况有巨大的改进 。 所以不仅仅是物业 ， 未来一定有很多的房地产+的业务 ， 成熟一个就会上市一个 ， 这对母公司的报表有巨大的改进 。
第三个 ， 同步要增加小股东的权益 ， 适度发行永续债 。 永续债不能不发 ， 也不能过度发 ， 过度了一定会被资本市场嫌弃 。
第四个 ， 增加非核心利润形成的净资产 。
房企|旭辉林中：三条红线给房企带来10大影响，要从5个方面去应对
本文插图

四、会计上的应对策略 。
第一个 ， 是要合理利用会计准则 ， 把握好度 。 特别是在香港上市以后的会计准则 ， 特别复杂 ， 要保持会计核算方法的上下统一 ， 标准更清晰 ， 保证报表质量 ， 财务数据准确及时 。

第二个 ， 要把业财一体化做得更好 。 因为每个月都要业务部门上报报表 ， 三天内要把上个月的报表做完 ， 如果没有合适的财务系统 ， 是很难做出来的 。 公司在财务业务管理上就会出问题 。
第三个 ， 控制好复杂事项对财务报表的影响 。 比如说商誉 ， 收并购 ， 衍生工具等一系列的复杂事项 ， 对报表带来的影响 。 竣工、销售反而都很简单 。
第四个 ， 要做好结算 。 如果能提早结算 ， 对于报表也会有巨大的改进 。
第五个 ， 要加强与审计师的沟通 ， 减少审计的风险 。 不要自以为是 。
五、数字化的应对 。
未来地产企业面临很大的挑战 ， 必须真正提高我们经营和管理的效率 ， 要推动数字化的转型 ， 变成一个新物种 。


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