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明源地产研究院快周转的4个前提条件！没想清楚快不起来( 三 )


高货地比项目 ， 楼面价一般不超过5000元 ， 楼面价20000元以上项目 ， 货地比一般不超过2 ， 所以我们可以看到快周转公司更喜欢三四五线城市和远郊项目 ， 因为其楼面价支持快周转 。 楼面价越低 ， 快周转效果越好 ， 以楼面价1000元为例 ， 当可售单方成本5000元时 ， 售价7000元 ， 迅速销售能收回七倍的土地款 ， 而5000元的单方成本在未支付或支付很少前就通过售价收回了；而当楼面价50000元时 ， 同样5000元可售单方 ， 售价即使80000 ， 也仅仅能收回1.6倍土地款（上述举例为未考虑税费简易数据） 。
可见 ， 货地比高 ， 因前期资金投入有限 ， 股东投入产出比就高 ， 这也是快周转的秘诀所在 。
三、项目体量
快周转决定了企业不能进行土地储备 ， 因为储备的土地就是资金的占压 ， 要快周转 ， 必须拿地后迅速开发 ， 所以体量太大的储备型项目 ， 不适合快周转 ， 除非企业能实现全面同步大开发 ， 但体量太大 ， 市场容量面临不足 。 所以快周转项目 ， 区分不同地段 ， 总可售面积5-10万平米为宜 ， 最大不宜超过15万平米 。 体量太小了管理费用上、成本上都不经济 ， 太大了同步快速推进并出售存在难度 。 适中的无土地储备的项目体量 ， 也是股东资金快速回收和周转的重要条件 。
四、供货速度和去化率
楼面价、货地比和项目体量决定了项目总货值 ， 低楼面价、高货地比、适当的体量决定了快周转的基因 ， 怎么才能把总货值转化成现金？全面供货、高去化率、高回款率成了快周转的最后一环 。 考虑到施工条件限制 ， 100%同步供货存在难度 ， 但首末批供货间隔最好不要超过4个月；强力储备客户 ， 以具有竞争力的产品和价格让利客户 ， 实现首开60%以上去化 ， 半年内全部去化并回款80%以上 。
考虑到一二线城市的强调控 ， 预售政策（部分要求主体形象进度）和银行放款政策（部分要求封顶） ， 正负零即可预售并且放款的城市更适合快周转 。
基于上述条件 ， 假设项目股东投入杠杆率3倍（合作模式） ， 货地比3 ， 在土地获取后6个月开盘 ， 首推比例50%以上 ， 开盘后4个月内推货比例100%、6个月内全部去化并回款80% 。
每一个亿的股东资金投入在一年内就能获取3个亿土地 ， 供货并实现9亿销售额 ， 创造7.2亿销售回款 ， 假设30%的资金监管比例 ， 可动用销售回款达到5亿；假设8个月内供货比例80% ， 7.2亿 ， 实现70%去化率对应销售额约5亿 ， 70%可动用资金3.5亿 ， 考虑到前期、配套费用及部分工程款支付 ， 基本实现股东投入资金回收 ， 也就是股东资金周转率达到1.5次 ， 一个亿的股东资金投入一年内能实现12亿（9+9*4/12）销售额 ， 股东投入12倍的销售额就这样创造出来了 。
总结
快周转的要求：
股东投入杠杆率：2.5-3；
项目货地比：3以上；
项目体量：5-10万平米；
预售及银行政策：六个月内供货 ， 放款无工程进度要求；
供货比例：首推50%以上 ， 四个月全面供货；
销售去化及回款率：首开60%以上 ， 六个月清盘并回款80%
股东资金周转率：1.5以上 ， 至少1以上?
可能有朋友质疑 ， 如何能实现如此快速销售去化？
文中说了若干提升ROE的条件 ， 但是并未说要提升销售净利率 ， 我们建议以有竞争力的价格实现快速销售 ， 适当牺牲一两个点的利润率而将其他指标提升30%-50% ， 这是值得的 ， 也是能够提升ROE的快周转 ， 所以只要营销推广标准动作做到 ， 加上有竞争力的市场价格 ， 快速销售是可以实现的 。
来源：哏都地产人（tj-realestate） ， 本文已获授权 ， 对原作者表示感谢 。


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