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明源地产研究院快周转的4个前提条件！没想清楚快不起来( 二 )


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其中：
销售收入/资金投入=产出投入比
资金投入/股东投入均值=股东投入杠杆
管理净利润/资金投入=全周期ROIC
销售收入/股东投入均值=股东投入产出比
公式5可演变得到如下公式：
公式6：ROE=销售净利率*产出投入比*股东投入杠杆/股东资金回收期
公式7：ROE=全周期ROIC*股东投入杠杆/股东资金回收期
公式8：ROE=销售净利率*股东投入产出比/股东资金回收期
公式5~8分析：
1. 股东投资决策依据是ROE, 地产项目ROE取决于销售净利率、股东投入杠杆、股东资金回收期、股东投入产出比、全周期ROIC；
2. 对于地产项目来讲 ， 只要股东资金回收足够快 ， 股东投入杠杆提升 ， 销售净利率适当降低是可接受的 ， 只要存在可以复制的再投资机会即可 。 企业可以通过降低一点净利率要求迅速实现销售 ， 回收资金提升ROE,迅速开发的运营能力和融资能力决定了股东投入杠杆和股东资金回收期；
3. 强调一点 ， 由公式可见 ， 没有一个公式涉及开发速度 ， 快周转是资金的快速周转 ， 迅速开盘和融资都是为了资金 ， 并非工期的快周转 ， 简言之 ， 快周转只存在于供货之前 ， 在部分对放款有要求的城市 ， 需要快速施工至放款节点（如封顶） ， 除此以外 ， 只需正常开发甚至控制节奏 ， 满足销售并回款后的提速不但不能带来资金回流反而带来资金支付加速 。
4?. 极端情况下 ， 因为股东资金回正后还能持续贡献资金 ， 为了规模和扩张 ， 可以微利甚至不盈利的快周转 ， 这时候项目开发等于融资行为 ， 融得的资金再去投资盈利弥补本项目微利或者无利润的ROE损失 。
明源地产研究院快周转的4个前提条件！没想清楚快不起来
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快周转的前提
上面分析了快周转的逻辑和理论支撑：地产项目ROE取决于销售净利率、股东投入杠杆率、股东资金回收期、股东投入产出比、全周期ROIC ， 明确了快周转的逻辑是资金的快周转、是股东资金的快周转 ， 通过提升股东资金周转效率 ， 做大销售规模 ， 取得较高的股东资金ROE 。 那如何将理论应用到实践中 ， 如何才能真正快周转 ， 什么情况下才能快周转？接下来我们就谈谈快周转落地的前提条件 。
一、股东投入杠杆率（资金投入/股东投入）
要实现股东资金快速周转 ， 必须提升股东投入杠杆率：第一 ， 通过股权合作 ， 利用小股合作方资金共同开发项目 ， 做单一最大操盘股东 。 缺点是虽然获得了全口径签约额 ， 取得了全部的并表营业收入 ， 但是归属母公司净利润会相应降低；第二 ， 通过前期融资（国土证后开发贷前）甚至在缴纳土地款前取得融资迅速置换股东资金 ， 提升周转速度 ， 只要融资成本低于项目自身IRR ， 通过融资加速股东资金周转同时还能提升股东资金IRR 。
因此 ， 在项目获取时 ， 就要考虑项目自身情况 ， 是否能寻求到同业合作 ， 是否属于金融机构投资区域 ， 是否属于低成本资金考虑范围 ， 决定了其是否能够利用股东投入杠杆率进行股东资金高周转 。
在大水漫灌的资产荒时期 ， 前期融资和开发贷以及各种非标融资综合运用 ， 股东投入杠杆能达到五倍以上 ， 正常情况 ， 这个杠杆一般也能达到2.5-3倍 。
二、项目货地比（货值/地价）
项目投资定位经营策略大致分为三种：“现金流优先型”或者“利润优先型” ， 以及二者兼顾的“平衡型” 。 快周转的逻辑自然是选择现金流优先 。
这就要求项目货地比要高 ， 最好大于3 ， 逻辑很简单：1元钱拿地资金实现销售后 ， 能获得3元钱销售回款 ， 不考虑前期投入情况下 ， 只要销售三分之一 ， 就能回收股东拿地资金投入 。
相反 ， 利润型项目 ， 由于货地比低 ， 通常低于2 ， 一线城市甚至低于1.5 ， 以“改善”和“高端”产品为主 ， 通过产品力打造实现真正的溢价来追求利润 ， 不具备快速周转的基础 。


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