明源地产研究院快周转的4个前提条件！没想清楚快不起来
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过去的20年 ， 各大地产商群雄逐鹿 ， 从围剿一二线 ， 到三四线城市的全国化布局 ， 从顺驰的快速扩张 ， 到如今销售规模排名前三的两家粤系房企的崛起 ， 大家普遍认为 ， 就是靠“快周转” ， 今天就系统总结下快周转：理论依据和操作前提 。
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理论支撑
谈到快周转 ， 很多朋友会说 ， 快周转没什么秘密可言 ， 就是快速开发 ， 快速推进 ， 快速销售 ， 继续拿地 ， 如此反复 ， 迅速做大规模 。 没错 ， 很多房企最初就是为了做大规模 ， 为了争取行业排名 ， 排名带来的利益 。 但企业快周转 ， 不仅仅是为了快 ， 不止是为了规模 ， 虽然规模是立足的重要因素 。 企业经营的最终目的就是盈利 ， 是为了给股东赚取收益 ， 快周转是有强大的财务分析理论支撑的 ， 今天和大家交流下其理论依据：杜邦分析模型！
杜邦分析模型公式：净资产收益率(ROE)=销售净利率×资产周转率×权益乘数
杜邦分析模型通过指标简单分解 ， 将ROE分解成了三个不同维度指标：
销售净利率 ， 反映的是企业销售的盈利水平；
资产周转率 ， 是资产周转速度 ， 反映企业运营管理能力；
权益乘数 ， 是资本结构指标 ， 反映企业举债经营的程度 。
进一步分解上述公式：
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杜邦分析作为各行业通用模型 ， 地产行业也同样适用 ， 但根据行业特点我们做一些修改：
1. 地产行业营业收入确认需满足条件 ， 与签约往往不同步 ， 年度分析时 ， 我们将销售收入假设在销售时即模拟确认收入及利润（管理口径模拟利润） ， 项目全周期分析时不受影响；
2. ROE计算的是股东权益报酬率 ， 而地产行业股东投入除所有者权益外 ， 还有大量股东借款 ， 我们将股东权益修改为股东投入（均值） ， 即股权和债权投入之和 ， 股东投入数据利用股东资金回收前的投入平均值；
3. 地产项目资产绝大部分为存货（土地+建造成本+资本化利息等） ， 我们将公式中总资产修改为项目总投资额 ， 总投资额最终等于企业产品成本 ， 这里的产品成本我们用广义产品成本 ， 即等于总投资额；
4. 净利润和销售收入数据采用项目全周期数据 ， 股东投入采用股东投入均值 ， 通过股东资金回收期（年） ， 将其转换为ROE 。
修正后公式如下：
公式1：
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【明源地产研究院快周转的4个前提条件！没想清楚快不起来】
公式2：
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其中：
销售收入/广义销售成本=产品获利指数
总投资额/股东投入均值=股东投入乘数
简化公式：
公式3：ROE=销售净利率*产品获利指数*股东投入乘数/股东资金回收期
公式4：ROE=广义成本利润率*股东投入乘数/股东资金回收期
修正分析：
销售净利率、产品获利指数、广义成本利润率都是反映公司盈利能力指标；股东投入乘数则是反映企业自有资金投入撬动投资额的倍数情况 ， 反映企业融资杠杆及运营能力（投入含销售资金回投）；股东资金回收期 ， 则是反映股东资金回收周转速度指?标
进一步分析公式 ， 我们可以将公式中总投资额替换成资金投入（股东投入+有息负债）
公式5：
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