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地产驿站|房地产投资开发的37个潜规则，你一定要弄清楚


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地产驿站|房地产投资开发的37个潜规则，你一定要弄清楚
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这37个潜规则反映了房地产投资开发的基本规律、地产行业财务分析和会计准则特点 ， 熟知其中31道以上的是地产老炮 ， 可以自由对地产投资发表评论；熟知21-30道的 ， 评论要谨慎谦虚；熟知11-20道的 ， 要多看少说；熟知10道以下的一定不是地产圈的了 。
1、我国房地产采用预售制 ， 即房子竣工前就可以销售 。 在绝大多数三四线城市及内陆省会城市 ， 高层住宅往往刚出地面就能拿到预售证开盘 。 而在部分一二线城市 ， 预售的要求较高 ， 往往要接近封顶才能开始卖 。 如成都只需要达正负零即可预售 ， 上海则需要主体封顶才可预售 ， 深圳则要求建筑需完成三分之二以上层数才能拿预售证 。 而在一些运作并不规范的四五线城市 ， 甚至没有土地证就可以‘预售’ ， 不同城市间的差异可能导致这一阶段时间差别大半年 。
2、交楼才能确认营业收入 。 尽管房屋已经预售出去 ， 确认了“合同销售额” ， 即每年用于房企排名的指标 ， 开发商也已经收到首付及按揭全款 ， 但在交楼给业主之前 ， 开发商的损益表上不能确认营业收入、相应的销售成本和销售毛利 。 例如中国恒大2016年合同销售额3730亿 ， 但营业收入大约只有1800多亿 。
3、再赚钱的地产项目也要先亏三年 。 高层住宅从拿地到交楼起码两年半 ， 正常三年多 。 也就是说 ， 无论项目多赚钱 ， 前三年的项目损益表是没有营业收入的 ， 也不结转销售成本 ， 只有营销费用和管理费用支出 。 即项目损益表肯定要连亏两三年才会见到利润 。
4、销售业绩增长越快的房企即期利润越难看 。 大房企的损益表就是由几百个项目损益表合并而来 。 由上题得知 ， 所有新项目前两三年都必然是亏损的 ， 后期交楼的项目才贡献利润 ， 那么报告期内新项目比重越大 ， 交楼项目比重越低 ， 房企的合并报表净利率就显得越低 ， 甚至亏损 ， 即高增长房企增收不增利 。 比如近些年销售增长迅猛的恒大、融创都是如此 ， 而那些销售增长缓慢的房企反而损益表好看 ， 比如中海和龙湖 。
【地产驿站|房地产投资开发的37个潜规则，你一定要弄清楚】5、房地产仍然是最赚钱的永续行业之一 。 全社会的平均净资产回报率（ROE）通常不到10% ， 而10%对于房地产企业来说是没有兴趣做的 。 虽然说行业黄金十年已过 ， 随便拿块地就能赚钱的时代一去不复返了 ， 弱小房企越来越难赚钱 ， 但对行业强势龙头来说 ， 现在是比黄金时代更好的白金时代 ， 龙头房企可发挥更大的财务杠杆、更低的融资成本优势 ， 单项目自有资金投资回报率（股东IRR）还能长期保持在20%以上 。
6、衡量地产项目盈利水平的主要指标是IRR 。 IRR又分为全投资内部回报率即项目IRR和股东自有资金内部回报率即股东IRR 。 所谓全投资就是不区分自有资金和外部融资 ， 或者假设全是自有资金投入 。 具备成本优势的龙头房企在拿地（招拍挂或并购）时往往要求项目的静态全投资内部回报率在15%上下 ， 而股东自有资金内部回报率在20%上下 。 当然 ， IRR不是房企投资决策的唯一指标 ， 也会结合净利率、自有资金回正周期等指标 。
7、房企加杠杆是因为有把握赚大钱且机会太多 。 在自有资金有限、市场机会非常多时 ， 加杠杆是理性选择 。 有把握赚15%的项目IRR ， 借一部分8%的债可以把股东IRR撬到20%、30%、40%……每个项目尽量少占用自有资金 ， 有限的自有资金就可以投入到更多的项目 ， 企业就能更快的滚雪球 。 当然 ， 对于弱势中小房企 ， 如果赚15%都没把握 ， 借8%的钱就是作死了 。 此外 ， 如果龙头房企钱多机会少 ， 也自然会像香港房企那样低杠杆 。
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