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地产驿站|房地产投资开发的37个潜规则，你一定要弄清楚( 三 )


13、调控并非利空全行业 ， 龙头房企喜欢借助行业小周期波动吞并小房企 。 弱势中小房企喜爱房价暴涨 ， 惧怕调控 ， 因为他们只打算把手上的项目做完就不玩了 。 打算长期经营的强势龙头房企则希望行业健康平稳发展 ， 不希望房价大涨导致地价过高 ， 更不希望房价大跌引发系统风险 。 这方面 ， 龙头房企和中国政府的立场是一致的 。 通常 ， 政府调控导致行业景气度下降时 ， 强势龙头房企往往大快朵颐的吞并中小房企 。
14、巨量土地储备并非因囤地不建 。 通常认为 ， 长期经营的开发商 ， 土地储备至少应满足未来三到五年的开发需求 。 对于快周转开发商 ， 理应拿地后尽快开发 ， 为何会囤积大量的土地储备呢？一个重要原因是大项目需要分期滚动开发 。 一期拿地就开工了 ， 二期三期甚至及N期自然要先晒太阳 。 比如恒大启东海上威尼斯项目和海花岛项目 ， 上千万平米土地储备 ， 是要分十几年开发完的 。 由于这些大块土地储备地价十分低廉 ， 每年的利息成本不过每平米几十元 ， 房价涨幅轻松覆盖 。
地产驿站|房地产投资开发的37个潜规则，你一定要弄清楚
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15、土地储备只能原值入账 。 但现实中 ， 土地不同于制造业的原材料 ， 长期升值是常态 ， 而升值是不能体现在资产负债表上的 。 也就是说 ， 对拥有大量土地储备的开发商来说 ， 账面存货体现的原值 ， 其资产往往被低估了 。 开发商的高负债是变成土地储备了 ， 而土地升值远超利息成本 。
16、香港允许投资物业按市场价值重估 。 香港会计准则允许开发商将在建或竣工的商铺作为自己持有的投资物业 ， 并按市场公允价值重估 ， 确认“投资物业公平值收益” 。 即商铺还没卖出去 ， 仅是划拨为自己持有的投资物业 ， 就可以把市场价和成本价之间的差价算利润 ， 增厚净资产了 。 香港上市的开发商的报表利润中普遍包括这种投资物业公平值收益 ， A股上市的开发商报表利润则普遍不包括 。 如果横向对比利润 ， 应该扣除二者的差异 。 此外 ， 对投资物业重估利润 ， 投资者并不买账 ， 普遍将其扣除后看开发商的核心净利润 ， 用于横向比较及计算市盈率 。
17、开发商的利润承诺不是吹牛 ， 已销售未结算金额基本锁定了开发商未来一年半的利润 。 商品房销售之后、交楼结算之前 ， 称之为已售未结 ， 包括资产负债表中流动负债的客户预收款、未入账的在途银行按揭、以及客户分期付款中的未到期部分（没确认收入前不能记应收账款） 。 开发商的已售未结金额往往高于一年的合同销售金额 ， 如无意外将于未来一两年内陆续交楼结算收入和毛利 。 因此 ， 开发商下年的收入和利润往往已经大部分锁定 ， 下下年的也锁定了一部分 。 例如我们看到恒大在引入战投时承诺未来三年净利润888亿 ， 其中起码四成已经由已售未结合同锁定 。 如果2017年销售任务完成的好 ， 三年利润承诺就基本无悬念了 。
18、开发商的账面净资产严重被低估 。 如前面所说 ， 开发商的土地储备只能原值入账 ， 存货中大量已售未结合同又隐含了一年多的利润待兑现 ， 这都使得账面总资产和净资产被低估 。 只有投资物业可能是按市值重估的 。 因此 ， 开发商财报的净资产是一个普遍被严重低估的数字 ， 基于账面净资产算的各种指标、各种估值都不靠谱 。
19、高分红和股票回购都会降低账面净资产 。 分红和回购都是有利于股东的好事 ， 但会“损害”一切基于账面净资产计算的财务指标 ， 可见这些指标是有很大局限性的 。 在攻击某些企业账面净资产低时 ， 无视高分红和回购的事实 。
20、地产开发就是利用各路资金为我赚钱的现金流游戏 。 房企拿地时 ， 通常会使用一部分自有资金 ， 另一部分靠融资解决 。 项目开工后 ， 强势房企通常会要求供应商垫款数月 ， 运营资金缺口则用自有资金弥补 。 四证齐全后 ， 才能申请银行的开发贷 。 然后就是尽快开盘销售回款 ， 有了回款就开始按比例归还银行开发贷 ， 偿还到期的供应商垫款、信托、永续债 ， 与少数股东瓜分自由现金流 。 开发商分得的现金回款 ， 滚动投入到下一期或下个项目 。


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