江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > 财经 > >

地产驿站|房地产投资开发的37个潜规则，你一定要弄清楚( 五 )



29、净有息负债率没有考虑净资产低估 。 净有息负债率=净有息负债/归股东净资产 。 投行和评级机构喜欢用净有息负债率评估开发商的抗风险能力 ， 通常认为60%是临界点 ， 超出则风险高 。 但如前文所述 ， 开发商的账面归股东净资产这个数据是严重低估不靠谱的 ， 因此用其算出的净有息负债率也没有多少实际意义 。 因此 ， 投行和评级机构预言的高风险几乎从未没发生过 。
30、单个项目的净有息负债额/率在开盘前达到峰值 。 一旦开盘成功 ， 销售回款 ， 就急速下降 ， 因为项目账上现金猛增所致（净有息负债=有息负债-现金） 。 而项目的总负债额/率都要在交楼前才达到峰值 ， 随着交楼急速下降 ， 因为客户预收款交楼前始终是负债 。
31、增速越快的房企有息负债率越高是正常现象 。 作为大型开发企业 ， 其资产负债表就是由多个项目的资产负债表并表而成 。 可以想象 ， 未开盘的项目（分N期开发的项目拆成N个项目看待）占比越高的开发商 ， 净负债率越高 。 未交楼的项目占比越高的开发商 ， 总负债率越高 。 显然 ， 增长越快的开发商 ， 未开盘的新项目占比越高 ， 自然净负债率和越高；增长越慢的开发商 ， 净负债率越低 。
32、投行惯用的NAV估值法不适用于高速增长的房企 。 香港的外资投行 ， 普遍采用净资产价值NAV法对开发商估值 。 其原理是假设开发商不再拿地 ， 分几年把现有土地储备开发完毕 ， 销售回款 ， 偿还所有债务后所剩的现金折现 。 然后再在此基础上根据目标价需要 ， 打个折扣 。 分析师喜欢的开发商 ， 打个九折 ， 不喜欢的 ， 打个二折三折 。 这种方法的缺陷一目了然 ， 假设不再拿地只适用于很少拿地的香港开发商以及大陆即将被淘汰的弱势开发商 ， 完全不适用于一直在拿地的强势龙头开发商 。 理论上 ， 每新拿一块地 ， 只要不太贵 ， 都会增加NAV 。 因此 ， 无需把外资投行的研报当回事 。
33、强势龙头房企适合用市盈率法估值 。 对于较大概率能长期经营的大陆龙头开发商 ， A股地产分析师普遍采用的市盈率估值法相对更合理 。 只需预测未来三四年的利润和分红 ， 给个2020年7~8倍动态市盈率 ， 再折现即可 。 比如万科预计2020年营业收入6000亿 ， 归股东净利润500亿 ， 可给市值4000亿 ， 再折现到现在 。
34、房地产项目利息可以资本化 。 与制造业一样 ， 营业收入和销售成本要匹配进入损益表 。 房地产的特殊性在于 ， 对应具体地产项目的融资成本也可以资本化（利息支付的时候不计入当期成本费用）到“存货”科目中 ， 与土地成本、建筑安装成本等一并在交楼确认收入时结转为销售成本 。 这是十分合理的行规 ， 所有开发商都会尽量资本化利息 ， 除非不满足资本化条件 。
地产驿站|房地产投资开发的37个潜规则，你一定要弄清楚
本文插图

35、不是所有利息都能资本化 。 只有用于具体房地产开发项目的债务利息才能资本化 ， 不能归到具体项目的债务利息不能资本化 。 即便是具体项目财务成本 ， 拿地前和竣工后发生的利息、囤地不建或停工超过三个月发生的利息也不能资本化 ， 等等 。 此外 ， 永续债的利息不能资本化 。 融创的利息资本化率较低 ， 主要因为部分项目利息不满足资本化条件 。 恒大的永续债利息也都不能资本化 。 部分开发商利息资本化比例低 ， 并不是开发商主动而谨慎的结果 。
36、使用永续债拿地会显著推迟项目利润 。 永续债利息不能资本化 。 实践中 ， 相对于信托拿地和股权合作拿地 ， 永续债的使用会将房企普通股股东的近期利润大量推后到两三年后 ， 虽然利润总额不变 。 以恒大为例 ， 因为永续债的大量使用 ， 2014年至2016年上半年 ， 高达150亿的归股东净利润被推迟到2016年下半年及以后 。
37、购买土地是房企的经营现金流流出 。 对于其他行业企业 ， 买地肯定是投资现金流流出 ， 唯独房地产开发企业不同 。 除非自用土地 ， 购买用于开发出售商品房的土地 ， 相当于购买原材料 ， 属于经营现金流流出 。 对于土地销售多少补充多少的房企 ， 销售规模稳定 ， 净经营现金流入大致等于净利润 。 对于销售快速增长的企业 ， 由于新购土地远远超过消耗土地 ， 净经营现金流入往往远远小于净利润 ， 甚至为负 。 这未必是坏事 ， 反而是企业继续高速发展的基础 。


推荐阅读


上一篇：北京商报|二闯IPO获批 舒华体育四大疑点受关注

下一篇：券商中国|创业板绝地反击！资金疯狂抢筹，这类股酝酿大机会！