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#商业地产#谁说商业地产不行了？！龙湖、新城、万达正在加速布局…

4月初 ， 黄山市31家旅游景区对市外安徽居民实行免票政策 ， 黄山景区一度人挤人……不过 ， 人们消费的热情还远没有那么高 。 最近 ， 明源君去几个平时火爆的商场逛了逛 ， 发现人流最多只有疫情前的三分之一！
此前 ， 各商业地产纷纷为商户减租 ， 损失惨重 。 在年度业绩会上 ， 邵明晓就表示 ， 减租带给了龙湖几个亿的影响 。 据明源君了解 ， 由于客流量小 ， 目前不少商家要求继续减租 ， 不然就退租 。 完全恢复尚需时日 ， 商业地产真可谓元气大伤 。
然而 ， 这并未打击到头部房企进军商业地产的热情 。 在业绩发布会上 ， 被问及是否会强化开发主业 ， 弱化商业地产等业务时 ， 吴亚军表示：四个主航道都是龙湖的主业 ， 不存在强化哪个弱化哪个 。 新城控股(601155,股吧)也表示 ， 会继续维持住宅和综合体2:1的比例……
万达、新城、宝龙等2020年计划新开业的广场数均超过去年 。 做商业地产 ， 会沉淀较多的资金 ， 为啥还有这么多房企在当下加大力度抄底？明源君认为 ， 主要是因为对房企来说 ， 商业地产可以同时满足开发商短期、中期和长期的需要 。
#商业地产#谁说商业地产不行了？！龙湖、新城、万达正在加速布局…
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短期来看有利于拿到便宜的地
新城等土储成本仅别人的一半
开发商做商业地产 ， 有中长期的考虑 ， 但也有短期利益的诉求——那就是拿到地和拿到便宜的地 。 毕竟除了万达、恒隆这样的极少数 ， 其他大部分房企 ， 开发还是绝对主业 。
今年2月20日 ， 上海土拍市场中诞生了一块超级地王 ， 引发了全国地产人的关注 。 说是超级地王 ， 是因为这块地的总价高（起拍价达310.2个小目标） ， 保证金高达65亿！
但这不算什么 ， 因为最后的成交价310.5亿 ， 也就比起拍价高一点 ， 以地上计容面积计算折合成楼面价仅28565元/㎡ ， 可以说是很便宜了（算上地下商业部分 ， 则更便宜） 。
之所以这么便宜 ， 是因为受让人须按出让年限持有地块内包括地上地下100%商业、60%办公、100%文化体育以及所有租赁住宅 。
算下来 ， 在180万方的总开发体量中 ， 仅有2.8万平米的可售住宅和66万平米中40%的可售办公 ， 以当前周边二手房单价12万一平算 ， 出售总价不到360亿 ， 比土地出让金多了不到50亿 。
但唯有如此 ， 才能拿到这么便宜的地 。
实际上 ， 近年来 ， 各地公开土地出让中 ， 设立竞买条件的越来越多 ， 以确保地块最终被有特定资质的企业拿到 ， 比如商业、文旅、产业地产运营能力等 。
特别是在一线和核心二线城市 ， 由于土地土地指标趋紧 ， 传统招拍挂拿地以及开发销售的增量开发模式 ， 开始逐渐让位于存量业务的开发经营等 。 有商业能力的房企得以抢占先机 。
这一点 ， 在先行者新城控股身上表现得淋漓尽致 。
年报显示 ， 2019年新城控股新增土储共72幅 ， 新增总建筑面积2508.47万平方米 ， 平均楼面地价仅2421.48元/平方米 ， 是招拍挂均价的一半不到（同策监测2016年中数据 ， 全国一二三线城市平均成交楼板均价6373元/平 ， 当时地价处于高位） ， 甚至低于两家以收并购著称的房企2019年的拿地均价（4000元/平左右） 。
其中 ， 吾悦广场的平均拿地价格 ， 仅1352元/平！
按新城控股每个项目平均体量50万方计算 ， 不考虑税收等成本 ， 组合拿地的成本比招拍挂纯拿住宅用地节省近20亿元 。
年报数据显示 ， 2020年竣工的吾悦广场（含住宅） ， 平均投资成本在40亿 。 两块地节约的钱 ， 可以再造一个项目！
“住宅开发+商业运营”双轮驱动的模式 ， 既是拿地利器 ， 又是规模和利润增长的助推剂！
2020年1-3月 ， 全国300个城市成交楼面均价为2325元/平方米 ， 同比上涨11％；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为4851元/平方米 ， 同比上涨20％ 。 如果仅靠招拍挂硬拍 ， 是很吃亏的 。


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