#商业地产#谁说商业地产不行了？！龙湖、新城、万达正在加速布局…( 三 )
根据国外经验 ， 城镇化率达到60%~80%时 ， 就进入到了持有和经营并重的阶段 ， 需要进行存量布局；城镇化率高于80%时 ， 会出现大量城市更新的机会 ， 这时要在存量领域有所突破 。 截至2019年底 ， 我国城市化水平已达60.6% ， 一线城市更是早已步入存量时代 ， 二线城市也近在咫尺 ， 存在大量布局机会 。 
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▲中国各线城市的城镇化率水平
根据《佳兆业2019-2020年房地产行业白皮书》数据 ， 我国城市更新的规模每年达6万亿 ， 随着增量不断转化为存量 ， 这个市场很快会成为一个10万亿级的大赛道 。 
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事实上 ， 这一块的竞争已经很激烈了！
行业集中度快速提升 ， 区域寡头正在成型 。 深圳、广州、上海和东莞4个城市的更新占地面积 ， 行业前5名集中度均达到30%及以上 ， 并且均逐步从区域深耕走向全国化布局 。 2019年掀起市场热潮的广州市场 ， 行业集中度更高 ， TOP8改造面积占据近90%！
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玩不转商业 ， 想参与城市更新 ， 那几乎是不可能的！美国二战以后诞生一些大型开发商 ， 但辉煌没多久就逐渐消失了 ， 为啥？因为二战结束后不久 ， 美国就进入城市化稳定阶段（即城市化基本完成） 。 这时候 ， 住宅市场的需求基本已经被满足 ， 而这些开发商却没有进入商用不动产或者其他新型增长的行业 。
前车之鉴 ， 后事之师 。 数据显示 ， 目前TOP50房企中 ， 逾8成皆已进军商业 。 中海、龙湖等先后提出 ， 2020年左右租金收入达50亿元、中长期要达到100亿元的目标 。
2019年 ， 华润置地旗下购物中心2019年租金收入91.5亿元 ， 同比增长33.4% 。
佳兆业 ， 20年前就切入城市更新 ， 目前拥有2.5万亿货值的旧改土储 ， 成为行业当之无愧的城市更新龙头企业 ， 已经成为企业增长的核动力 。
佳兆业一老总曾对明源君说：搞城市更新是个磨人的活 ， 很多人进一个项目的时候还是小鲜肉 ， 等10年后项目做成 ， 都成了中年大叔了 。 可这就像养育一个孩子 ， 虽然过程很辛苦 ， 但是养育好了 ， 将来的回报也是十分巨大 。
这有点类似房企的区域深耕——一个综合体项目 ， 商业地产只是其中的一部分 ， 一般还有写字楼、商务公寓、住宅等 。 是可以相互带动的 。
吴亚军就不认同外界对龙湖多元化的定义 ， 她认为其4个航道服务的客户 ， 需要的能力都差不多 ， 而且这些都在龙湖的能力圈之内 。
龙湖每一栋‘冠寓’作为城市综合网络的City Hub（交叉点） ， 汇集城市“衣食住行”等服务——没钱时租住在冠寓 ， 逛龙湖的天街 ， 未来买龙湖的房子 ， 享受龙湖的物业服务 ， 还逛天街 。
此外 ， 现在大家都说房地产就是金融业 ， 并以美国为例 。 但就增量开发来说 ， 其跟金融的结合远没有存量密切 。
在西方国家 ， 之所以房地产更多地被划入金融行业 ， 是因为主要是存量 ， 跟资本深度结合 。 比如 ， 美国上市REITs的市值 ， 是上市开发企业市值的六七倍之多 。 零售商业地产之王——西蒙地产的市值 ， 同样一度是排名第一的开发商的好几倍高！
春节假期 ， 好几个千亿房企的员工问明源君：能否推荐一些存量地产、不动产资产管理类的书籍 ， 因为公司正大力布局这一块 ， 急需充电学习！而商业地产 ， 普遍是这些房企存量布局的重中之重 。
所以 ， 不得不佩服王健林 ， 多年前就在大力抢占市场 ， 卡位了冠军宝座 。 （作者：明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强 ）
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