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不要冲动去买公寓！

4Oct.2020
不要冲动去买公寓！
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“安得广厦千万间 ， 大庇天下寒士俱欢颜 。 风雨不动安如山 。 ”
无论是在古代还是现今社会 ， 人们似乎对房子都有一种特殊的情节 。
随着“金九银十”的到来 ， 再加上双节长假 ， 又到了大家集中约上三五个亲朋好友去看房的时候了 。
都知道一二线城市的房价越来越高 ， 很多想要买房的朋友会陷入承担不起高房价而又想拥有自己的一套住宅的两难局面之中 。
因此 ， 有不少人会将目标转向比较便宜的公寓房 。
然而多多要提醒大多数人 ， 尽量不要买公寓房哦 。
01
公寓是商业和写字楼过剩的产物 。
由于不少城市商业用地比住宅用地多 ， 开发商会想方设法在商业用地上建设类住宅 。
但这类房子的土地性质是没法改变的 ， 它所附带的权益跟住宅是没法比的 ， 后面会详细降到 。
所以公寓的产生 ， 本质上是由我国住宅供求不平衡导致的 ， 而且这种情况在大城市最为明显 。
公寓有什么优点？
1、不限购
现在在大城市买房都是实行限购的 ， 而公寓则有所不同 ， 只要你有足够的资金就可以进行购买（深圳蛇口招商太子湾公寓这种特殊的例外） 。
而且购买公寓也不用担心占用自己购买第一套商品房的名额 ， 个别城市除外 ， 比如北京 。
2、总价低
一般我们在一线大城市买房 ， 以一套三房两厅、80多平米的商品房来说 ， 总价动辄就上四五百万元 。
一个首付往往就掏空了家里的五个钱包 ， 一旦购买就意味着未来二三十年将要背负着巨大的贷款 。
另一方面 ， 公寓房则以较低的价格吸引大家去购买 ， 对相同面积的商品房来说 ， 公寓大概只需要总价100万左右就能拿下来 ， 单单价格就很有吸引力 。
对于担心房价上涨 ， 而手头资金又紧张的年轻人来说 ， 公寓的卖点还是很大的 。
话虽如此 ， 但买公寓的缺点呢 ， 足足有6条：
1、不能落户 ， 没有学位
购买公寓不能签户口的 ， 这就意味着将来家里的小孩到了上学的年龄 ， 我们还是得去购买正规的商品房 ， 取得相应的学位资格 ， 要么就得花大价钱去上私立学校 。
另外 ， 公寓的土地使用年限大都不超过50年 ， 而商品房的土地使用年限为70年 ， 足足多了20年 。
（注意区分住宅类公寓 ， 这类公寓是早期在住宅用地上建造的 ， 产权70年 ， 可以落户和申请学位 。 ）
2、物业费、水电费要比普通住宅贵
公寓的水电费计算一般是采用商用水电费的计算方式 ， 比普通住宅的民用计算方式贵上不少 ， 对应的物业管理费用也比普通住宅要高 。
3、居住人群杂乱
因为公寓其不限购的特性 ， 早些年部分炒房客购入了大量的公寓房用来投资 ， 在还没有达到他们的理想卖出价格时 ， 公寓房一般会用来出租给外来打工人员居住所用 ， 这就导致附近的居住环境中鱼龙混杂 ， 安全系数较低 。
4、贷款的杠杆小 ， 首付最低50% ， 贷款最长十年
所谓的杠杆 ， 事实上就是借钱 ， 杠杆越高 ， 能借的钱的倍数就越高 。
一般我们购买第一套商品房的时候只需支付三成的首付 ， 剩下的七成就向银行申请贷款 ， 最多可以分30年还 。
如果有公积金的话 ， 每月的供楼款还能减少不少的压力 。
而公寓呢 ， 它最少需要50%的首付 ， 而且最多也只能贷款10年 ， 这对于购买者来说也无疑是个压力 。
5、升值速度慢 ， 住宅房价涨一倍 ， 公寓可能只涨10%~30%
6、买卖税费高 ， 升值收益中 ， 大约有40%要用来交税
公寓房比普通商品房的交易税率要高上不少 ， 契税、增值税、土地增值税、所得税、印花税等等样样都少不了 。
与普通住宅商品房相比 ， 公寓房的附加成本要高很多 ， 并不利于交易流通 。
02
那么 ， 公寓到底能不能买？
“我手上的钱不多 ， 但我想拥有一套自己的房子 ， 一个自己的家 ， 公寓能不能买啊？”
是的 ， 现在很多年轻人都想拥有一套自己的房子 ， 特别是对于在一线城市拼搏的外地人来说会更有同感 。
只要是自己所需 ， 我们就会有各种各样的理由来说服自己：没有那么多钱 ， 承担不起高额贷款；当地限购 ， 不想瞎折腾；又或者纯粹就是因为喜欢 。
但在这里 ， 多多是不太建议普通人买公寓的 。
【不要冲动去买公寓！】除了公寓自身的缺点外 ， 大家还可以了解一下公寓市场的投资回报率 。
过去几年 ， 各地房价大涨 ， 但是公寓却跑输整体楼市 ， 除去交易手续费 ， 基本就不赚钱了 。
哪怕像北京、深圳这种人多地少的一线城市 ， 除非你想买个身份的象征 ， 像邻居就是马云、许家印的深圳湾一号这种稀缺公寓 ， 否则 ， 99%的公寓都没有投资价值 。
有些朋友可能会说：“公寓租金回报率高啊 ， 我买来出租 ， 一年还能有个3%~4%的租金回报 。 ”
如果你真的有这个钱 ， 选择去银行买个一年期的理财产品也有一年4%的回报率了 ， 或者做做基金定投 ， 长年下来回报率超越4%的概率是非常高的 。
重点是理财的变现还相对更容易一些 。
所以真心说一句 ， 年轻人 ， 千万不要冲动去买公寓！


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