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杠杆游戏|楼市3月5次调控！东莞人口增长一般，到底是谁在买房？( 二 )



注意措辞 ， 9500多块的地价 ， 比2018年还便宜了一点 。 2014年才2000多块/平米 。
杠杆游戏|楼市3月5次调控！东莞人口增长一般，到底是谁在买房？
本文插图

3、过去5年 ， 常住人口增量不显著；失业保险参保人数增量 ， 大概也不显著 。 根据东莞国民经济和社会发展统计公报 ， 2014年末 ， 常住人口834.31万人 ， 2013年这个数字为831.66万人 。 当时人口增量很低 。
2015年末 ， 常住人口为825.41万人 ， 负增长 。
2016年末 ， 这一数字为826.14万人 ， 略微回升 。
2017年末 ， 为834.25万人 ， 还不错 ， 基本回到2014年的人口数量 。
2018年末 ， 又有一点进步 ， 839.22万人 。
2019年末 ， 继续增长了7万人 ， 846.45万人 。
非普查年份的常住人口数据 ， 通常只是0.5-1%抽样 ， 且东莞产业结构也在变化 ， 不完全反映这座户籍人口很少（2019年末仅251.06万人）特殊城市的新增人口购房变化 。
但常住人口数据变化 ， 大致可以看出 ， 过去5年 ， 东莞人口增量不算大 。
前两天 ， 在《再抢人！上海太缺年轻人了 ， 三组详实数据惨到震惊》（9月23日）一文中 ， 我的基友杠杆地产再次分析过 ， 失业保险参保人数的变化 ， 最能反映一个地区较规范就业和中高端就业岗位增减 。
很多杆友会说 ， 职工社保数据中 ， 城镇职工养老保险、城镇职工医疗（有些地方生育和医疗合并了）保险参保人数 ， 不也是很好的指标吗？
我写文章解释过 ， 上述两个指标 ， 存在离退休和在职口径问题 ， 以及以个人名义的参保问题 。 生育保险存在和医疗保险合并口径问题 。
而职工社保数据中 ， 有一项指标则完全不会受上述因素影响 ， 这就是城镇职工失业保险参保人数 。
一个职工在职 ， 才会有失业保险 ， 离职后就不会有；个人名义可以参保城镇职工养老和医疗保险 ， 个人名义不可以参加失业保险 。
综上 ， 杠杆游戏认为经济和人才吸引 ， 从失业保险数据变化角度比较 ， 是一个很有价值的客观指标 。 尽管这也存在结构性差异 。
不废话 ， 上数据吧 。
2014年失业保险392.59万人次；2015年412.14万人次；2016年409.11万人次；2017年404.01万人次；2018年418.67万人次；2019年431.16万人次 。
注意单位 ， 东莞统计公报用的人次 ， 也就是这一年的参保总次数 ， 受跳槽、岗位增减影响 ， 有的人一年贡献可能2次以上 ， 不代表年末绝对参保人数 。
综合来看 ， 过去5年 ， 东莞失业保险参保人数增量 ， 大概也不显著 。 也就是说 ， 本地新来的 ， 可能会买房的人 ， 其实增量应该不多 。
杠杆游戏|楼市3月5次调控！东莞人口增长一般，到底是谁在买房？
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4、近6年 ， 商品住宅销售面积远高于土地供应 。 根据东莞国民经济和社会发展统计公报 ， 2014年 ， 东莞商品住宅销售面积558.74万平米 ， 下降25.4% 。
2015年 ， 商品住宅销售面积977.81万平米 ， 增长75.0% 。
2016年 ， 商品住宅销售面积887.71万平米 ， 下降9.2% 。
2017年 ， 商品住宅销售面积556.62万平米 ， 下降37.3% 。
2018年 ， 商品住宅销售面积506.83万平米 ， 下降8.9% 。
2019年 ， 商品住宅销售面积543.27万平米 ， 增长7.2% 。
杠杆游戏|楼市3月5次调控！东莞人口增长一般，到底是谁在买房？
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东莞和很多内地城市不同 ， 2015年销售就启动 ， 毕竟靠近楼市周期高度敏感城市深圳 ， 内地很多是2016年 。
上图中指院的数据和官方略有不同 ， 但非常接近 。 而如果对照上文第二部分商住用地供求图 ， 看看近些年的土地供应和实际成交建面 ， 再对照一下这个销售 ， 杠杆游戏想说 ， 面粉显得很紧张 。


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