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杠杆游戏|楼市3月5次调控！东莞人口增长一般，到底是谁在买房？


摘要：到底谁在买房？（欢迎关注杠杆游戏）
杠杆游戏|楼市3月5次调控！东莞人口增长一般，到底是谁在买房？
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撰文|张银银&编辑|欣欣然
东莞最近也是很热 ， 和天津房价横盘2、3年不同 ， 东莞是此前太热了 。
不过东莞近三个月五次出手调控楼市 ， 有房源一周连降三次 。 此前火爆的东莞二手房市场迅速降温 ， 降价幅度达5-10% 。
当然 ， 很多项目的价格 ， 依然比去年高不少 。
大湾区楼市备受关注 ， 深圳、广州就不用说 ， 包括杠杆游戏在内 ， 写得很多 。 今天谈谈东莞吧 ， 依旧用惯常的数据说话 ， 揭示东莞房地产何以至此 ， 未来走向何方 。
大家知道 ， 前几年东莞的房价 ， 其实不算太高 ， 后来是怎么起飞的呢？2015年开始的央行放水 ， 降息、降准 ， 鼓励去库存、棚改 ， 当然是全国性大气候 。
具体到东莞 ， 又是怎样的具体情况？
今天杠杆游戏从东莞的2014年说起 ， 因为2016年本轮周期开启 ， 而当时卖的房子 ， 很多是2014年左右买的地 。
杠杆游戏|楼市3月5次调控！东莞人口增长一般，到底是谁在买房？
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1、宅地供应计划面积2018年明显滑坡 ， 2018-2020年供应计划都处于低位 。 根据东莞市自然资源局披露的国有建设用地供应计划 ， 2014年住宅用地供应计划是265.5759公顷 。 计划看上去还行 。
2015年这一数字为296.6178公顷 ， 更进一步提高 。
到了2016年 ， 住宅用地供应计划 ， 更是提高到330.3424公顷 。
2017年 ， 计划继续维持高位 ， 332.7551公顷 。
2018年 ， 大滑坡 ， 住宅用地供应计划面积228.2298公顷 。
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2019年 ， 计划略有恢复 ， 271.6374公顷 。
【杠杆游戏|楼市3月5次调控！东莞人口增长一般，到底是谁在买房？】 2020年 ， 宅地供应计划229.6222公顷 ， 为近7年 ， 第二低 ， 只比2018年高 ， 其实忽略不计 。
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2、宅地实际成交面积2016-2018年均处于低位 ， 地价节节攀升 。 按照中指院数据 ， 杠杆游戏注意到 ， 2014年东莞实际推出141万平米宅地 ， 最终成交114万平米 。 当年宅地楼面成交均价只有2504元/平米 。
这和上文供地计划有一定差异 ， 之前我写过 ， 主要是因为中指院的数据口径有所不同（按照中指院解释 ， 仅包含市本级 ， 其实通常也就是主城区或中心城区） ， 同时计划和最终的供应是两回事 ， 保障性土地有些是划拨 ， 有些是开发商配建等 。
2015年 ， 根据《广东省国土资源年鉴（2016卷）》东莞市实际楚然住宅用地46宗 ， 面积176.06公顷 ， 也就是176.06万平米 。
2016年 ， 该年鉴披露（下同） ， 住宅用地成交25宗,面积101.70公顷 ， 即101.70万平米 。
2017年 ， 住宅用地成交19宗 ， 面积80.71公顷 ， 即80.71万平米 。
2018年 ， 住宅用地出让26宗 ， 面积104.87公顷 ， 即104.87万平米 。
如果算上2点多的容积率 ， 2015-2018年 ， 实际成交的宅地建筑面积也就两三百万平米/年 。 如下面中指院数据图 。
根据中指院《2019年东莞房地产市场年报》 ， 2019年 ， 东莞成交住宅用地30宗 ， 总建筑面积390.32万平米 ， 同比增加62.90% 。
全年住宅用地成交金额373.72亿元 ， 同比增加52.2% ， 成交楼面地价约9574元/平米 ， 同比小幅下跌6.39% 。
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