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房地产融资传了新信号：高杠杆的要小心了！

房地产融资传了新信号：高杠杆的要小心了！
2020这个庚子年 ， 一切都改变了 。据“21财经”最新报道 ， 最近监管部门出台新规 ， 给房企划了三道红线 ， 其目的就是“专治胆大的” 。这个“新规”尚未得到管理部门的证实 ， 也没有看到文件 ， 但采访人员在采访中获得了多个信源的证实 ， 包括银行和房企的有关人士 。所谓“三条红线”是：第一 ， 房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；第二 ， 房企的净负债率不得大于 100%；第三 ， 房企的“现金短债比”小于 1 倍 。具体的指标计算方法为：红线 1 指标：剔除预收款后的资产负债率 =（总负债-预收）/（总资产-预收）红线 2 指标：净负债率 =（有息负债-货币资金）/股东权益合计红线 3 指标：现金短债比 = 非受限现金 /短期债务此外 ， 监管部门根据上述三大指标 ， 把房企分为“红、橙、黄、绿”四档 ， 以有息负债规模为融资管理操作目标 ， 分档设定为有息负债规模增速阈值 ， 每降低一档 ， 上限增加5% 。如果 “三线”均超出阈值为“红色档” ， 有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限 ， 不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过 5%；“一线”超出阈值为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过 10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档” ，有息负债规模年增速不得超过15% 。三条红线和相关指标 ， 不仅影响房企的银行贷款 ， 还影响其通过债券、信托产品、资管产品等渠道融资 ， 甚至影响海外融资 。此外 ， “21财经”还列了一个表格 ， 珠海华发、金科地产、绿地、深圳中洲等56家开发商被列为“踩了3条红线”的企业 。 这些企业未来想融资 ， 难度无疑将加大很多 。那么该怎样看待“三道红线”这一措施 ， 它将对市场带来哪些影响？第一 ， 这对于“高杠杆”房企来说 ， 不亚于兜头泼了一桶凉水 。在以前历次调控中 ， 敢于冒险、敢于熊市“不收手”的房企 ， 最后都获得了“跨越式发展”的机会 ， 而中规中矩、听话的企业 ， 往往坐失良机 。 究其原因 ， 是因为房地产调控的周期越来越短 ， 经济对房地产的依赖度越来越高 。但这一轮调控以来 ， 政府表现出了前所未有的定力 。 虽然也有类似“2018年10月到2019年4月” ， “2019年11月到2020年6月”这样的“小放松周期” ， 但都是点到为止 ， 不允许楼市出现较大反弹 。“三条红线”的出现 ， 是官方加强“定向调控”的新举措 ， 这样做对企业是公平的 。 财务稳健的企业 ， 就是应该给与更大的空间；财务激进的企业 ， 则应该加以限制 。当然 ， 这样做除了是“精准调控”的需要 ， 也是银保监会试图控制不良贷款的体现 。 从郭树清最近的一系列发言可以看出 ， 他对于银行体系未来坏账可能出现的反弹 ， 充满了忧虑 ， 已经开始提前防范 。 “三条红线” ， 就是具体体现 。未来一段时间 ， 过于激进的房企将受到融资限制 ， 只能放慢扩张的步伐 。第二 ， 部分过于激进的房企 ， 可能遭遇资金困难 ， 被迫卖项目、卖身都有可能 。此前 ， 已经有多家闽系开发商被迫引入了战略投资者 ， 来缓解财务困境 。 如果“三条红线”真的落地 ， 相信会有更多开发商扛不住 。 目前降价卖房 ， 其实是受到地方政府制约的 ， 开发商套现之路不畅通 。 所以 ， 那些面临资金断裂的房企 ， 只能被迫打包卖项目 ， 或者卖股权 。这将给房企的收购兼并 ， 创造新的机会 。 当然这也意味着“什么北大清华 ， 都不如胆子大”的传统逻辑 ， 走到了尽头 。 产品有竞争力、财务稳健 ， 才是开发商应该追求的目标 。第三 ， 这会造成房价、地价下跌吗？或许会 ， 但主要目的是抑制房价、地价快速上涨 。我们都知道 ， 在房地产市场 ， 拉动房价上涨的是新房价格 ， 推动房价上涨的则是土拍价格 。 而土拍价格 ， 直接跟新房价格挂钩 。“三条红线”产生釜底抽薪效果后 ， 有一大批开发商在拿地的时候 ， 没有那么“冲”了 ， 因为融资渠道被控制住了 。 这有利于控制土地的溢价率 ， 控制地价的上涨节奏 。 地价被控制住 ， 房价也就好管理了 。对于地方政府来说 ， 他们是不愿意看到地价、房价下跌的 ， 因为土地财政是地方政府的饭碗 。 但在中央政府坚定的调控决心面前 ， 地方政府只能接受现实 ， 转而希望市场呈现慢牛走势 。正所谓“稳房价、稳地价、稳预期”——这才是调控的真正目标 。 所以 ， “三条红线”主要是防止上涨的 ， 而不是用来制造下跌的 。 让市场慢慢走 ， 房地产对经济的拉动作用 ， 才能发挥到最大化 。另外 ， 最近几天对于楼市来说还有一个“利空”：多家银行发出警示 ， 进一步明确信用卡资金用途 ， 若用于购房、理财等领域 ， 用户将面临降额、止付甚至冻结、锁卡的后果 。 发出警示的银行包括光大、中信、平安等 ， 这也将进一步堵住违规资金流入楼市的路径 。


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