江苏龙网

  1. 首页 > 社会 > >

天津房价已下跌15-40%？恶行循环！

天津房价已下跌15-40%？恶行循环！原创 樱桃 樱桃大房子 昨天]我今天是看到一个消息 ， 天津滨海新区放松调控了！打算写天津楼市的 。 结果发现天津房价下跌成了微博热搜 ， 说天津市区普遍一平米下跌5000块 。天津房价下跌这个肯定是没有争议的 ， 具体是跌了多少 。我2018年去调研过一次 ， 那时候大概平均是跌了15%左右 。后面因为海河英才计划又坐了一次过山车 ， 市场进入阴跌通道 。今天跟天津的一个投资者了解到 ， 天津房价从2016年的高点算起 ， 到目前 ， 市区大概跌了15-25%不等 ， 郊区跌了30-40%不等 。近一年的二手房挂牌走势都是在下跌中 ， 从2.4万跌到了2.29万 。特别是大户型、高总价的房源降的最凶猛 。只有学区房相对抗跌 ， 有些因为政策原因变动的学区房 ， 比如涉及到成立了教育集团的8个学校 ， 房价有了大幅变动 ， 重点小学猛跌 ， 普小大涨 。我天津的业内朋友说 ， 其实天津房价也不是突然暴跌 ， 而是一直处于阴跌中 ， 这个无可争议 ， 只是具体个盘跌多跌少的问题 。最好的和平区学区房还比较坚挺 ， 房价也是最贵的 ， 大跌的往往是房价最低的郊区 。2020年8月天津16个市辖区最新房价（均价）排行：他认为主要是2016年那一拨普涨 ， 涨太猛了！这一波下跌就是去泡沫！特别是一些郊区 ， 很多买了纯粹是为了落户口 ， 潮水退去跌的最狠 ， 本身天津范围就大 ， 供给量太多了 ， 地段不好 ， 学位不佳的非优质二手房就会首当其冲下跌 。2016年冲进去买的肯定是亏了！但2015年之前买的肯定能保本甚至有赚 。 唯一欣慰的是 ， 天津有1561万人口 ， 房价下跌之后 ， 二手房成交量明显上升了 。但最让他们担心的是 ， 目前根本看不到房价止跌的迹象 。因为天津经济不太好 ， 大家对城市未来发展缺乏信心 。其实整个京津冀都跌了 ， 北京跌了2成多 ， 环京跌了四五成 ， 天津平均算3成吧 。 但一二线中 ， 还是天津最多 。实际上 ， 2016年那波全国一二线城市基本上都翻倍了！很多都不止翻倍 ， 但好像还没哪个一二线城市的跌幅比得上天津 。天津自由落体式的持续下滑 ， 除了调控太严之外 ， 我觉得主要是财政压力大 ， 市场信心不足导致的结果 。看看上图就知道 ， 今年上半年 ， 天津的地方一般预算收入跟去年相比 ， 从正增长15% ， 到负增长一二十个点 ， 半年还不到一千亿的收入 。 而每年的支出远远是要大于收入的 ， 后文会谈到 。调控——房价开始下跌——财政紧张——靠卖地增加收入——地卖多了——新房供给量大——房价下跌——地不值钱——土地降价or增加供给量——房价下跌 。这就是一个恶行循环 。因为要想制止房价下跌 ， 短期内最好的方法 ， 其实就2个 。第一个当然是放松调控 ， 但眼下这个空间太小了 ， 毕竟全国都在收紧调控 ， 天津滨海新区的放松 ， 也仅仅是人才引进上放松了一点点 ， 戴着镣铐跳舞 ， 效果非常非常有限 。第二个就是减少土地供给量 ， 先去库存 。但天津不是 ， 即使天津房价跌跌不休 ， 政府也不考虑少卖点地 ， 因为财政负债率太高 ， 财政太紧了 ， 为了多增加土地收入 ， 所以拼命卖地 。看下图就知道 ， 天津去年前年土地供给量是真的猛 。2019年天津一年出让了155宗地 ， 成交土地面积达到了1810万平米 ， 创出历史新高 。根据天津统计局的数据 ， 去年天津土地收入1361亿 。 这只比天津地税收入（1634亿）少两百多亿 ， 成了天津财政第二大收入来源 。地不好卖 ， 就降价卖 ， 再不好卖就把好地段的地拿出来卖 。 今年疫情影响 ， 怕大家不买 ， 出让的地都还比较优质 ， 所以武清城区的溢价率达到了40% 。 而远郊宝坻区却明显下降 。如果天津的土地一直这么卖下去 ， 供给量无限供给 ， 那房价怎么可能止跌？截至今年6月天津的库存量已经达到1902万平米 ， 去化周期18个月 。但这种卖地缓解财政压力的模式 ， 暂时好像还看不到尽头 。在天津2019年做2020年财政预算时 ， 我看到天津在土地收入这块预期要增长27% ， 达到1817亿！要完成这个目标 ， 要么就是卖好的地 ， 让平均地价涨 ， 要么就是批量卖地了 。截至2019年末 ， 天津市的政府债务率还有99.58% ， 在全国省市排名中 ， 依然名列前几位 ， 所以政府降负债的压力依然很大 。天津的一个公务员告诉我 ， 天津一共16个区 ， 目前已经有不止一个区财政实质上破产 ， 公务员工资都发不出了 ， 已经由市政府托管 。大家看看我下面截图中他说的这些 ， 会有点不相信吧 ， 天津财政怎么拮据到这个地步了 ， 个别机关请不起后厨 ， 要干部自己做饭吃 。但天津财政没钱了 ， 变卖国企这没说假话 。今年3月天津产权交易中心公开拍卖60个国企混改项目股权 ， 最高可出让100%股权 ， 等于是可以全卖了 。天津2019年一般公共财政收入2410.3亿元 ， 同比增长14.4% 。 其中地方税收收入1634.2亿元 ， 增长0.6%；非税收入776.1亿元 ， 增长61.2% 。天津市财政局解释称 ， 非税收入增幅较高 ， 主要是盘活变现政府资产 ， 全面推进国企混改 ， 转让部分国企政府持有股权收入大幅增长 。而支出的呢 ， 还得比收入高一大截 ， 去年全年支出3509亿！今年上半年的支出数据我都还没查到 。 只查到收入 。天津现在实在无路可走了 ， 只能先把家底都卖了 ， 把地方的负债率降下来 。天津的经济自由落体式的下滑后 ， 过去两年虽然有所回升 ， 但还是低于全国增速 。今年上半年因为疫情 ， 又回到了原地 。下半年会比上半年好一点 ， 但天津的经济好转 ， 确实任重而道远 。现在天津在人才引进这一块 ， 也明显后劲不足了！从2018年5月海河英才计划以来 ， 今年8月中旬 ， 天津市人社局公开回应说 ， 2年多来 ， 该市共引进人才近30万人 。2018年引进13.3万 ， 2019年11.5万 ， 也就是说今年到目前引进还不到5万 ， 全年肯定不会超过10万 。大家都是奔着天津的高考优势去的 。落了户 ， 顶多买个小房子 ， 全家人却不移民到天津去 ， 纯粹是为了孩子去考试的 。这从天津常住人口略见一斑 。去年天津的常住人口只增加了2.23万人 。所以海河英才对天津的经济拉动作用 ， 可能也要远远低于预期 。天津现在落入到这个地步 ， 大家都唱衰 ， 弄得市场更没信心 ， 说实话 ， 除了高考 ， 天津也没什么特别好的政策优势 ， 所以让大家更加看不到未来 。天津真的需要一些利好来提振市场信心了 。


    推荐阅读


    上一篇：房价跌回三年前，这个城市让炒房客血本无归

    下一篇：“茶艺照”游走色情边缘，越界冲击传统茶文化