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房地产管理红利时代已经来临

1st不得不说 ， 最近地产圈风声鹤唳 。先是某龙头房企被传发报告 ， 然后是河南房企抱团组成不降价联盟、成都高新区对某房企限制融资、房地产板块股票和债券大跌......这一系列不良信号的出现 ， 大有一种“山雨欲来风满楼”的气势 。而在这风雨背后 ， 是“三道红线”政策效应的持续发力 。 试想如果没有三大红线 ， 上述房企势必没有这么大的资金压力 ， 也就不会出这么多幺蛾子了 。对此 ， 万科董事长郁亮甚至认为 ， 今天“三道红线”的出台 ， 影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度 。 它改变了行业的游戏规则 ， 所有的房企都归零到同一起跑线 。 房地产管理红利时代 ， 已经来临 。2nd然而 ， 当我们仔细去分析“三道红线”的时候 ， 我们会发现 ， 无论是资产负债率不得大于70% ， 还是净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍 ， 这样的“三道红线” ， 在其他行业里 ， 都可以说是比较宽松的要求 。那么 ， 为什么独独在地产行业里 ， “三道红线”却像推倒第一块多米诺骨牌一样 ， 引发这么多波动？这是因为 ， 中国的各大房企、银行、投资人、政府和客户 ， 往往只通过营收来判断房企的规模大小 ， 进而影响自身对该房企的决策判断 。吴建斌曾在《我在碧桂园的1000天》里说 ， 在这个时代 ， 房企需要有规模 ， 有规模才有更多的红利 ， 在行业内才有地位 。因此 ， 虽然用营收排名比较虚 ， 但这个指标简单明了 ， 房地产上下游各方都乐意接受 ， 再加上数十年来房价一直“稳赚不赔” ， 所以大多数房企就极力加杠杆、扩规模、重营收 ， 甚至有时候明知不赚钱 ， 也要冒着巨额风险上规模 。3rd刚才我们说了 ， 很多房企重视营收和杠杆 ， 却忽视真正有质量的增长和运营 ， 即便稳健如万科 ， 在王石离开后 ， 万科很快抛弃了原有的轻资产重运营的思路 ， 走上了攀比营收的道路 。那么 ， 在地产界 ， 就真的没有不单看营收 ， 而是在资金管控、产品、人力、战略、利润等各项综合指标上都非常重视的房企呢？还真有 ， 它就是华宇 。对于华宇 ， 说实话在地产这个行业 ， 华宇创立距今已经有37年了 ， 比万科还大一岁 。 虽然营收规模比不上头部房企 ， 然而 ， 作为一个老牌房企 ， 能够37年稳健发展 ， 而且现在还呈上升发展趋势 ， 这绝非偶然 。为什么这么说呢？就在前一段时间 ， 华宇披露了其2020年半年报 ， 让我们得以管中窥豹这家少见的不上市的百强房企 。房地产管理红利时代已经来临
房地产管理红利时代已经来临
▲从盈利指标看 ， 华宇的签约收入和预收账款保持着高速增长态势 ， 但是毛利率和净利率仍旧高企 ， 说明华宇的业绩增长并非依靠有着大量利息支出的“堆杠杆” ， 而是实打实的自发内生性增长 。房地产管理红利时代已经来临
▲从发展布局看 ， 华宇主要围绕长江经济带和大湾区布局 ， 二线及以上土储占比达97% ， 其布局思路显然非常稳健 。特别值得一提的是 ， 刚才说到三条红线 ， 华宇作为一个不上市的民营企业 ， 其财务自律程度确实是目前地产行业里坚守比较好的：房地产管理红利时代已经来临
半年报显示 ， 华宇集团剔除预收款后的资产负债率为59.5%；净负债率为77.1%；现金短债比为1.12 。 面对“三条红线” ， 华宇集团无一踩线 。显然 ， 这样的财务指标 ， 已经优于很多上市房企 。 比如华宇始终将负债率控制在70%以下 ， 并坚持日均存贷比（银行存款与贷款总额的比例）大于30% ， 同时要求公司常年账上保持大量现金积蓄 ， 以备不时之需 。而也正是这种坚持自律、有质量的发展的稳健作风 ， 在日渐苛刻的竞争大环境下 ， 华宇逐步凸显出长期主义的竞争优势 。4th如果说 ， 各家标杆房企是优等生 ， 那么 ， 华宇就好像是小时候读书不偏科 ， 成绩虽不拔尖但却发展很平衡的孩子 ， 从战略、资金、营收等各个维度展现出综合实力 ， 这是一种系统上的优秀 。尤其值得注意的是 ， 在战略和产品方面 ， 近年来华宇虽然开始推行扩张 ， 但却是有节制的扩张 。 例如2017年 ， 华宇与旭辉结盟 ， 敲定500亿战略合作 ， 在体量迅速扩大的同时 ， 华宇还从双方合作中 ， 学习优秀产品经验 ， 从而为将产品线由刚需主导改为由改善型、高端型主导 ， 打下了坚实基础 。房地产管理红利时代已经来临
▲2017年 ， 华宇御璟系、锦绣系等产品一经推出 ， 便赢得市场一致好评 ， 御澜湾、御璟江山 ， 御璟湖山 ， 御璟悦来等项目业绩全年飘红 。 特别是御临府 ， 这个项目把配套建在了40米高的断崖上 ， 打造出了与大自然水乳交融的惊艳景观 。也正是因为如此 ， 华宇坚守长期主义 ， 自信无论是规模、营收、负债还是产品 ， 都能够与时代同步发展 。其实在地产疯狂加杠杆的年代 ， 华宇也曾有过三年千亿的愿景、比肩一线房企的雄心 ， 但是 ， 囿于长期以来 ， 华宇一直坚持控制负债和存贷比 ， 所以当千亿目标与自身的财务安全线相冲突的时候 ， 华宇并没有像其他房企那样疯狂加杆杆 ， 反而选择了紧守安全线、在产品力和规模营收上的“实在增长”路线 。5th说实话 ， 中国房地产行业有三个阶段：一是2002年之前的阶段 ， 是土地红利阶段 ， 拿到地就容易赚钱；二是招拍挂之后 ， 需要更多的资本市场和金融支持才可以买更多的地 ， 这是金融红利阶段；而如今这个时代 ， 则是房地产管理红利时代 。 企业的增长不再依靠杠杆 ， 而是依靠此前的积累和当下的运营管理 ， 依靠产品力上的革新创新和财务纪律上的长期坚守 。“这个阶段和过去阶段不一样 ， 所有的房企再次来到了同一起跑线 ， 都归零了 。 ”万科的郁亮董事长说 ， “三道红线是会进行穿透检查的 ， 表内表外穿透性全覆盖 。 所以之前的财务技巧都没有任何用处 ， 而必须是实打实来调整 。 ”然而 ， “三道红线”对某些高杠杆的房企来说 ， 是把这些房企拉到同一起跑线的巨大压力 ， 但对于华宇来说 ， 鉴于其几十年来一直都紧守三道红线内的操守 ， 也许 ， 随着房地产管理红利的释放 ， 重视有质量的增长的华宇 ， 行稳、致远 ， 反而会迎来新的春天 。


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