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“红线”前夜最后的融资盛宴？

“红线”前夜最后的融资盛宴？
数据显示 ， 2020年第三季度房企境内外债券融资发行307次 ， 融资规模约3247亿元 ， 同比增长14% ， 三季度发债规模刷新历史记录 。 在融资新规“三道红线”山雨欲来之际 ， 此时房企创下发债高峰 ， 似乎有些在最后窗口期享受“融资盛宴”的味道 。房企紧赶窗口期发债贝壳研究院数据显示 ， 2020年前三季度房企境内外发债合计约9718亿元（统计截至9月24日） ， 同比上涨1% ， 疫情下整体规模发行超越原有预期 。 有观点认为 ， 主要由于上半年国内在“稳经济”的方向下境内融资环境边际宽松所致 。 也有分析人士认为是网传融资新规即将到来促使房企加速发债 。采访人员了解到 ， 自今年4月起 ， LPR便维持在1年期3.85%、5年期4.65%的报价 ， 已连续5个月未作调整 。 在业内看来 ， 虽然LPR没有变化 ， 但疫情时期“极度宽松”的货币政策 ， 已经开始逐步收紧 。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐对采访人员表示 ， 上半年 ， 因为对抗疫情冲击经济的影响实施了宽松的货币政策 ， 可能会有一部分的资金通过杠杆的方式进入了房地产市场 。 他认为 ， LPR利率5个月没有变化 ， 意味着货币政策在面向下半年的时候 ， 已经开始克制和保守了 。《华夏时报》采访人员在银保监会官网上看到 ， 今年6月份 ， 银保监会就发出了《中国银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》 ， 对严查资金流向房地产有明确说明 ， 这也被业内认为是货币政策即将收紧的信号 。“三道红线”则将信号灯充分点亮 。 许小乐说：“三道红线的政策方向、市场导向已经明确 ， 现在已经开始催动房企进行财务结构优化了 ， 高杠杆模式将深刻转变 。 ”而在融资压力较小 ， 还能够拿到“相对便宜的钱”的时候 ， 房企在偿债压力下 ， 融资动作显得十分激进 。根据诸葛找房数据研究中心统计的100家上市房企来看 ， 2020上半年房企的有息负债规模进一步提升 ， 达到7.8万亿元 ， 相比2019年末上涨6.82% 。 TOP20上市房企上半年新增有息负债为4648.8亿元 ， 占100家房企新增负债总额的92.9% ， 集中度水平处于高位 。因房企融资需求居高 ， 债券利率也相应有所提升 。 贝壳研究报告显示 ， 与上半年融资利率下降趋势相比 ， 三季度境内、境外外票面利率明显上涨 ， 融资低利率窗口期已过 。“淘汰赛”结果将真实上演虽然偿债压力大 ， 但融资新规“硬框框”的限制下 ， 未来房企发债仍会受到抑制 。尽管三季度房企加紧发债 ， 仍未赶上债务到期规模增速 。 贝壳报告统计 ， 年内第三季度到期债务规模2862亿元 ， 较第二季度增长54.4% ， 相对应的发债规模增长29.7% ， 虽然二者保持同方向变化 ， 但紧张的金融环境抑制了部分房企的发债需求 ， 导致发债规模低于同期债务到期规模增速 。 统计显示 ， 8-9月连续两月环比发债规模下降 ， 且降幅逐步扩大 ， 融资监管影响已初步显现 。 而四季度到期债务规模折合人民币约2707亿元 ， 较三季度下降约5.4% ， 可以推测四季度在融资新规作用下 ， 房企发债规模增速大概率同势下降 ， 房企压力进一步加大 。贝壳研究院结合房企2020年中期财务数据 ， 选取70家百强房企统计 ， 结果不容乐观 。 其中仅有6家房企未踩线；24家房企一项指标超阈值；21家房企两项指标超阈值；19家房企三项指标超阈值 。诸葛找房报告显示 ， 从2020上半年有息负债增速TOP20房企来看 ， 中交、苏州高新、力高、城投控股、新鸿基等房企有息负债规模增速明显 ， 均超过30% ， 其中中交地产有息负债规模同比增加150.5% ， 位居增速第一 。 其上半年有息负债规模为330.84亿元 ， 连踩两道红线 ， 净负债率更是达到了239%的超高水平 。 苏州高新有息负债增速也达到了50%的较高水平 。 起源泉州的力高集团也深陷债务泥潭 。 随着其频频发债 ， 其融资利率从2019年的9%上升至11% ， 未来偿债压力巨大 。可以看出 ， 行业分化也随着“三道红线”的来临而越来越清晰 。 诸葛找房统计显示 ， 有息负债增速最高的两个阵营来自于1500-2000亿规模的房企 ， 与500亿规模以下的小房企 。 这其中 ， 小房企在各项压力下 ， “崩盘”风险无疑更大 。 诸葛找房统计 ， 上半年全国有220余家房企倒闭 ， 大部分破产原因涉及债务压力增大 ， 资不抵债或是经营不善 ， 最终导致以破产方式来处置 。而大型规模型房企安全性则相对更高 。 今年4月中旬 ， 穆迪曾将中国房地产行业的评级展望从“稳定”下调至“负面” ， 为近五年来首次下调 。 8月穆迪再次将中国房地产行业的评级展望由“负面”调整至“稳定” ， 原因在于房企销售恢复缓慢增长、库存保持稳定水平 ， 以及国内及离岸融资渠道对财务状况良好的房企保持畅通等因素 。 9月10日龙湖公告显示 ， 穆迪将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2 ， 展望稳定 。 成为疫情影响下首家获得穆迪正向评级调升的内地房企 。 9月中旬陆续看到有更多的房企如碧桂园、宝龙等接收到权威机构的发行人及相关债券评级的上调 。行业人士认为 ， 国际权威机构对房企发行人及相关债券评级的上调 ， 将会提振整个行业的信心以及市场预期 ， 对后期房企融资有正向影响 。统计显示 ， 从短期有息负债现金覆盖度来看 ， 2020上半年100家上市房企现金覆盖度均值为102.5% ， 表明大部分房企现金流能覆盖短期债务情况 ， 短期有息负债现金覆盖度TOP20房企的平均值达到了215% 。 其中 ， 滨江、保利、万科、旭辉、碧桂园、中海、越秀等规模房企现金流表现优秀 ， 现金覆盖度均在130%以上 。分析人士认为：下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号 ， 三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模 ， 预计四季度增速将会有所下滑 。 面对现金流压力 ， 房企或加紧抢占“中秋十一”双节假期市场 ， 多采用促销政策 ， 以回款对冲融资端压力 。


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