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华夏资本联盟|ABS和REITs：25个核心要点！( 七 )


而且在大环境下 ， 因为发行REITs主体资质都比较高 ， 出台税收优惠政策不太符合支持中小微企业的政策导向 。
二、我国公募REITs的发展进程
问题12：如何看待住房租赁未被纳入此次试点？
基础设施当然符合当前所有政策导向 ， 但为何没有租赁住房（尤其公租房）？在2019年初讨论试点的时候 ， 其实公租房至少是银行间市场主选 ， 并要求80%投资于房地产租金项目 ， 收益来源要求80%来自租金收入 。 未来银行间的REITs是否仍然会主打公租房不得而知 ， 至少交易所仅限于基础设施 。
1、租赁住房市场主体不强
这也和当前租赁住房的市场比较混乱有一定关系 。 当前租赁住房的市场 ， 如果是二房东模式 ， 其实都是一些创业公司 ， 他们单凭自身的信用很难发行ABS 。 虽然可以找担保公司 ， 但是更核心的问题是创业公司自身的经营稳定性不强 ， 市场上近期也发生过一些因为不够稳健的财务安排导致的风险事件 。 债券市场的资金对主体要求比较高 ， 一旦二房东模式被认为不可持续之后就很难再续发ABS 。
2、地产商出租公寓不符政策预期
另外的一种模式就是 ， 地产商拿自己的一些物业做成公寓进行出租 ， 打包成租赁住房进行证券化 ， 这可以让地产商在销售受到较大挤压的当前市场环境下也获得一部分的回款 。 如果全国推出住房租赁的REITs也会给地产商带来了部分资金 ， 不符当前的政策预期 。 但长远来说 ， 个人的观点是住房租赁一定会被纳入试点 。
3、北金所：住房租赁REITs投资者受限
另外 ， 北金所在年初推出了央行版本的住房租赁REITs：2020年1月19日 ， 北京金融资产交易所官网发布《北金所推出住房租赁金融服务支持住房租赁企业创新发展》 ， 选取位于北京、上海、苏州、无锡等四个城市的优质住房租赁企业作为首批服务对象 ， 但因为是私募、非标 ， 而且北京所以前也是以债权类产品为主 ， 如果卖股权产品 ， 逻辑和难度都不一样 ， 因此新增的业务可能较少 ， 没有引起市场广泛关注 。
问题13：类REITs和公募REITs的简单区别？
类REITs和公募REITs的简单区别？.m4a
来自金融监管研究院
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华夏资本联盟|ABS和REITs：25个核心要点！
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三、基础设施REITs的制度解读
问题14：从类REITs到权益型REITs ， 要解决的难题有哪些？
1、问题的来源

华夏资本联盟|ABS和REITs：25个核心要点！
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我们可以用“私募/公募”、以及项目端的“债性/股性”两个维度 ， 划分一个四象限图 。 目前国内已经运转成熟的是左上角的私募“类REITs”产品：依赖原始权益人的回购而具有债权属性 。
项目端“债性/股性”问题的提出 ， 其实源于房地产项目 。 海外上市的房地产REITs通常是股性资产 。 房地产的产权转让给REITs后 ， 物业增值部分可以由投资者共同分享 ， 这是权益型REITs对投资者的意义所在 。 而在国内 ， 尽管现行法律框架下支持发行私募、股性的REITs ， 但实操中 ， 投资人对大多数项目风险有疑虑 ， 往往依赖业主的回购 。 而对于真正的好项目 ， 业主也不一定愿意实质性释放权益额度 ， 所以 ， 目前国内私募REITs中以债性份额为主 ， 股性份额较少 。
如果公募REITs要在项目端实现纯股性 ， 就会落入右下角 ， 这意味着需要同时实现两项重大突破：①从私募到公募 ， ②从债性到股性 ， 进步毋庸置疑 ， 难度也非常大 。
2、从私募REITs到公募REITs
①定价逻辑的变化
投资者群体原来是机构投资人 ， 现在公募REITs包含了散户 。 按照《征求意见稿》规定 ， 公众投资者有16%的初始比例可以投公募REITs 。 机构投资者有配置的压力 ， 账上有钱必须投出去 ， 因此3%、2%、1.5%都有先例 ， 但是散户要求的收益率更高 ， 可能在4%~6% ， 与被拉高成本的发行人之间会有冲突 ， 因此定价的逻辑也会发生改变 。


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