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华夏资本联盟|ABS和REITs：25个核心要点！( 六 )


3、无形资产融资租赁已被商务部和北京市政府的规范性文件予以认可和鼓励 。
2015年9月商务部和北京市政府联合颁布的《北京市服务业扩大开放综合试点实施方案》进一步肯定了无形资产作为租赁标的的可行性 。 依据北京方案的规定, 允许试点著作权、专利权、商标权等无形文化资产的融资租赁 。 由此, 我们认为, 无形资产的融资租赁已经获得了商务部和北京市政府的认可 。
第二篇：基础设施REITs制度解读及要点分析 部分引用自刘先鸣等 ， 公众号：金融监管研究院REITs扬帆起航！公募基金如释重负！以及川川爸 ， 公众号：金融监管研究院基础设施REITs ， 真的香么？
一、公募REITs的简介
问题11：公募REITs得以发展的核心优势、目前的差距？
1、公募REITs的特点底层资产以成熟不动产为主 ， REITs大部分资金投资于能够产生稳定现金流的成熟不动产（商业物业、写字楼、长租公寓、公共基础设施等） ， 或是房地产抵押贷款及相关资产支持证券；收入来源以租金为主 ， 新加坡、中国香港、英国、法国、荷兰等国家和地区均对开发投资比例做出限制 ， 确保REITs的收入来源以稳定的租金为主；强制分红比例 ， REITs强制规定将绝大部分收益分配给投资者 ， 美国、新加坡、日本、中国香港、英国等国家和地区明确规定租金等一般性收入的分红比例不得低于90%；遵循税收中性原则 ， 不因REITs结构给持有不动产增添新的税收负担 ， 包括在REITs设立阶段免除或递延不动产产权转移产生的税费 ， 以及在REITs运营阶段豁免部分税费 。
2、公募REITs在我国实践中的差距
（1）不包括住宅和商业地产 。
此次公募REITS试点以基础设施为突破口 ， 明确基础设施不含住宅和商业地产 ， 但从海外外经验来看 ， 地产或者住宅类REITs是非常重要的组成部分 。
单看国内的ABS市场 ， 地产占比也是超过半壁江山——信贷资产证券化里有RMBS ， 企业ABS里有地产供应链、CMBS、类REITs 。
14年到现在 ， 每年基础设施ABS（含PPP）发行金额在200-300亿之间 ， 目前仅占交易所企业ABS发行金额的3%左右 。 只有基础设施的REITs ， 独木难支 。 没有地产 ， REITs注定是个功能阉割、规模有限的品种 。
（2）公开交易有所放开 ， 但依然有瑕疵 。
机构配售占比高 ， 散户少 ， 市场估计不活跃 。 按当前细则的发行规则 ， 原始权益人要至少战略配售20%五年 ， 网下机构配售等于64% ， 散户仅持有剩余的16% 。
真正意义的流通盘太少 ， 市场不会活跃 。 反过来 ， 机构想二级收筹码或者卖出 ， 也没量 。 同时 ， 每一单项目都要找到84%的机构配售 ， 这大大增加了一级发行难度 。 有点“公募之名 ， 私募之实”的味道 ， 也不利于把市场做活 。
（后续8月3日公募REITs正式稿 ， 网下机构投资者加了养老基金和年金基金 ， 机构投资者参与网下配售的比例下限由80%降低为70% ， 扩大了自然人投资者参与首次发售的可投资规模 ， 进一步降低了基础设施REITS的投资门槛 。 ）
（3）公募基金参与投资 。
从国外的经验看 ， 美国REITs最大的投资人群体是公募基金 ， 占了34% 。 但是国内的公募基金 ， 如果要投公募基金 ， 只能是FOF ， 它的品种很少；而一般的公募基金是不能投公募基金的 ， 当然也因为公募基金之间有竞争关系 ， 有基金规模的竞争 。 而这一问题也是以后公募REITs市场发展起来要解决的 。 最后的结果呈现出来可能就是REITs被定义为一种特殊的证券 ， 被纳入公募基金的投资范围 。
（4）税收优惠缺失 。
因为基础设施基金直接投资无法对外借款（指引规定REITS基金只能是投资底层股权性质的专项计划（ABS) ， 其余基金资产应当投资于利率债 ， AAA 级信用债 ， 或货币市场工具） 。 所以此前股+债模式走不通 。
我国不动产涉及税种较多 ， 一旦公募+ABS结构最底层基础设施发生资产真实转让给专项计划 ， 很可能涉及到诸多税务问题 。 发起人和投资人层面可能存在双重征收所得税的情况 ， 项目公司在收到租金和分配剩余收益时重复征收增值税等 ， 影响REITs计划的收益表现 。


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