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华夏资本联盟|ABS和REITs：25个核心要点！( 十 )


3.REITs上市后可以不断运作
实际上 ， 对于剥离出来的重资产的部分装入REITs之后 ， 很多客户是想法却未必能发得成的 ， 这是要靠竞争去争取获得的机会 。 成功发行之后 ， 也相当于拿到了一个非常有价值的壳资源 ， 未来可以不断的运作 ， 也完全可以为了收资产而用REITs去获得资产；而且卖REITs份额的钱用途相比借款没有限制 ， 也可以高抛低吸来摊薄长期的经营成本 。
五、公募REITs发展的核心问题及未来展望
问题19：为什么说基础资产项目难找？

华夏资本联盟|ABS和REITs：25个核心要点！
本文插图

1、宏观上的原因
基础资产项目难找有很多具体的原因 ， 比如政策的不稳定性：高速公路不时免费；基建价格僵化：没有交易市场；收益与风险不匹配：基建资产风险比较高等等 。
而且 ， 更深层次的讲 ， 以前的基础设施建设是粗放型的发展 ， 地方政府的账没有算太细 ， 基建建的时候可能政府还不了贷款 ， 但找城投帮忙找银行贷款建好之后 ， 带动附近的地价上涨 ， 政府以此卖地来补贴城投 ， 也就是所谓的“羊毛出在猪身上” 。 但做REITs讲究的是羊毛出在羊身上 ， 如果还是羊毛出在猪身上 ， 会带来许多问题 。 比如价格不是市场化的价格 ， 因为基础资产没有交易市场 ， 价格和估值都不清晰 。 但政策的导向是资金端往净值化走 ， 资产端也在慢慢的往净值化走 ， 这是从粗放往集约的转变 。 因此对于基础资产项目也是一样 ， 以往粗放式的发展需要谋求转变 ， 能算得过账、找到羊毛出在羊身上的资产才来做 ， 因此是不容易的事情 。
2、项目上的原因
如前文所述 ， 从私募REITs到公募REITs ， 定价逻辑和净值波动都发生改变；而从债性REITs到股性REITs ， 投资人的偏好及风格都发生改变 ， 是以为难 。
其次 ， 8月3日REITs正式稿要求试点项目“现金流持续稳定且来源合理分散 ， 投资回报良好 ， 近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正 。 预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%” 。 “经营性净现金流为正”和“未来3年净现金流分派率原则上不低于4%”是两条最重要的财务参考指标 ， 对于项目申报有较强的指导意义 。
虽然对收益率要求并不高 ， 但是3年稳定运营的要求显著高于其他再融资模式 ， 使得符合试点要求的项目范围大幅减少 。
第三篇：资产支持商业票据（ABCP）要点分析 全篇引用自王一鑫 ， 公众号：法询金融固收组六大看点透析ABCP
最近交易商协会推出了资产支持类融资直达创新产品---资产支持商业票据 ， 即ABCP 。 ABCP作为一种短久期的货币市场工具 ， 对当下大部分期限在一年及以上的以资产为信用支持的ABN形成了有效的补充 ， 成为协会主管的另一类创新债务融资工具 。
问题20：ABCP的定位？
ABCP是指发起机构将其持有的、能够产生稳定现金流的资产出售给特定目的载体（SPV） ， 并由SPV以资产为支持进行滚动发行的短期证券化类货币市场工具 。
从大的框架来说 ， ABCP仍属于ABN范畴 ， 是现有ABN规则体系下业务子品种的进一步丰富和拓展 ， 同时 ， 相较于传统ABN ， ABCP具有“短期限”、“可滚动”等产品设计的特点 ， 且票据端的期限在一年以内 ， 属于货币市场工具 ， 因此 ， ABCP的定位应该是以资产为支持的货币市场工具 。
问题21：推出ABCP的意义？
推出ABCP的意义 ， 可以分别从融资方和资金方的两个角度来考虑：
一是站在融资方的角度 。 ABCP对于融资方的意义主要有两个 ， 一个是提高了发行的便利性 ， 另一个是降低了融资成本 。
1.提高了发行的便利性 。 传统ABN的产品发行模式主要包括一次注册、一次发行（非储架模式）和一次注册、分次发行（储架模式）这两种 ， 无论是储架模式还是非储架模式 ， 对于ABN而言 ， 各期产品项下的基础资产是相互独立的 ， 且在每期发行产品发行前需要都需要新的资产注入；


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