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房地产|鹏润控股赴港IPO：递表前突击还款降负债多个项目面临延迟竣工等风险


今年 ， 港股市场迎来一波内地中小房企递表上市 ， 扎根于河北的鹏润控股有限公司(以下简称“鹏润控股”)也在其中 。
鹏润控股2月28日正式向港交所递交申请书 ， 如今小半年过去了 ， 仍没有任何实质性进展 。 有业内人士分析认为 ， 与目前排队港股IPO的其他房企相比 ， 鹏润控股的规模过小 ， 这可能是个不小的障碍 。
土储全部位于河北白沟新城及高碑店市
资料显示 ， 鹏润控股自2009年涉足地产业务 ， 2019年收入刚突破5亿元 ， 总土地储备规模为77.67万平方米 ， 旗下项目包括4项已竣工项目、5项开发中项目以及4项持作未来开发项目 。
招股书显示 ， 鹏润控股开发项目全部位于河北白沟新城及高碑店市 。 土储过于集中使得公司面临较大的压力 。 《保定经济统计年鉴》数据显示 ， 2018年白沟新城住宅物业的平均售价为每平方米5818元 ， 较2017年的每平方米6327元下滑了8.75% 。
除此之外 ， 在白沟新城及高碑店市 ， 鹏润控股还面临劲敌隆基泰和 。 据仲量联行数据 ， 截至2019年12月底 ， 鹏润控股和隆基泰和在白沟新城的市占率分别为17.2%和13.5%；而在高碑店市 ， 两者的市场份额分别为6.7%和13% 。
从业绩来看 ， 鹏润控股过去几年的业绩呈现出一种“起起落落”的状态 。
2017年、2018年和2019年前10月 ， 鹏润控股的收益分别为3.57亿元、2.24亿元和5.63亿元 ， 其中2019年前10月的收益较上年同期增长了1315.87% 。 对此 ， 鹏润控股给出的解释是 ， 2018年收益减少是因为已交付总建筑面积减少 ， 即2018年仅只有鹏润?翰林苑一期若干物业竣工并交付予客户 。 2019年收益大幅增长 ， 则是因为公司完成并交付鹏润?美墅家一期 ， 而该项目具有较高的已确认平均售价 。
递表前清空借款+高额派息
除了业绩 ， 鹏润控股的资产负债率也有较大的波动 。 数据显示 ， 2017-2018年末 ， 鹏润控股的资产负债率为57.3%和76.9% ， 但截至2019年前10月末的这一数据骤降至5.7% 。
鹏润控股表示 ， 资产负债率的变动主要与公司于往绩记录期间仅有的一项计息借款的波动一致 。 招股书显示 ， 截至2019年前10月 ， 鹏润控股已偿还其他贷款人民币9000万元 ， 截至2019年12月 ， 鹏润控股已偿还于往绩记录期间唯一一笔计息借款的所有未偿还本金及相应利息 ， 有息借款清零 。
有市场人士质疑 ， 鹏润控股在递表前清空借款 ， 有为上市而“美化”报表的嫌疑 ， 公司资产负债率的降低并不具备可持续性 。 对于上述问题 ， ***财经采访人员致电鹏润控股相关人员 ， 该人员回复称“不方便接受采访” 。
【房地产|鹏润控股赴港IPO：递表前突击还款降负债多个项目面临延迟竣工等风险】鹏润控股上市前的紧急操作除了还款外 ， 还包括向股东派息 。 据招股书披露 ， 2019年6月 ， 鹏润控股以现金向股东派付股息5600万元 ， 完成了两年前的派息承诺 。
但这一举动也使得鹏润控股的账上现金大幅缩水 。 截至2019年10月末 ， 鹏润控股的现金及现金等价物仅剩2123.9万元 ， 而2017和2018年 ， 鹏润控股的现金及现金等价物分别为5448万元和3984.2万元 。
10个项目施工或竣工延误
而鹏润控股作为一家由张中华夫妇经营的“夫妻店” ， 其内控能力也稍显不足 。 招股书中披露的不合规事件显示 ， 鹏润控股存在延迟竣工、未取得预售许可证便提前预售、透过个人银行账户偿付以及未能作出足够社会保障保险及住房公积金供款等不合规事项 。
据统计 ， 鹏润控股上述报告期内共有10个项目的施工或竣工出现延误 。 原因包括在取得竣工证明书或施工许可证时受到阻延、相关土地不符合土地出让合同项下的施工条件以及地方政府作出的城市规划发生变动等 。 以位于白沟新城的鹏润美墅家二期和鹏润丽都公寓二期为例 ， 合同竣工日期均为2017年 ， 但截至招股书披露的可行日期 ， 项目施工均未完工 ， 预计交付日期分别为2021年11月和2020年4月 。


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