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房地产|徐家汇：优质商圈隐蔽高比例自有物业价值霸主


1、主营业务：
徐家汇（002561） ， 商业百货销售是主要营业收入 ， 销售主要以联销为主 ， 购销为辅 。
【房地产|徐家汇：优质商圈隐蔽高比例自有物业价值霸主】2、行业地位：
徐家汇在同行业市值排名第42位 。
3、公司看点（商业模式、经济护城河、战略发展、外部环境、催化剂）
徐家汇公司现有四家百货门店中 ， 三家成熟门店位于徐汇商圈 ， 一家次新门店汇金百货金桥店位于虹桥商圈 。 徐家汇地处上海市区西南部 ， 是上海四大城市副中心之首 ， 也是上海主要商业中心之一 。 商圈占地约2.2平方公里 ， 大小商业网点超过1,000家 ， 商业面积超70万平方米 。 根据徐汇区统计局的统计 ， 徐家汇商圈年度商品销售额已经超过120亿元 ， 日均人流量70万人次假日期间超过100万人次 。 公司在该商圈一直保持较高的市场份额 。 根据最新的2019年中报数据 ， 徐家汇自有物业门店约10.4万平方米 。 高比例的核心地段自有物业形成了盈利的护城河 。
4、领导者/相关持股、增减持、回购、质押
在股权结构方面 ， 商城集团、商投实业、汇鑫投资三家国有股东分别持有公司31.8%、8.37%和3.35%的股份 ， 合计持股43.52% ， 其中 ， 上海市徐汇区国资委下属国有独资企业商城集团为发行人控股股东和实际控制人 ， 发行后仍持有公司30.37%股权 。
5、财务分析

房地产|徐家汇：优质商圈隐蔽高比例自有物业价值霸主
本文插图

财务点评：从营业收入来看 ， 公司营业收入维持在21亿左右 ， 没什么扩张也没什么下滑比较稳定 ， 净资产收益率从2010年的22%下滑到10.37%但依然维持10%以上的增长;从毛利率来看 ， 公司产品具有较高的竞争力基本上维持在28-30的区间 ， 从销售费用率来看 ， 公司的管理是非常优秀的 基本上维持在13%以下; 公司有息负债率没有 ， 公司基本上没什么财务压力 ， 从负债上来看 也就是4个亿左右的负债基本上没什么负债 ， 从经营活动产生的现金流量/净利润来看平均在100以上 ， 说明公司赚的净利润是真金白银没有水分 。 公司从吸收投资的现金来看 除了2016年,2012年 ， 2011年融资外 ， 没有再进行股权融资 。
6、估值分析
从盈利价值来看 ， 简单测算下， 假设公司未来保持3年R0E保持百分之10的增速不变 ， 未来利润几乎也没啥增长 ， 给1倍PB差不多了 ， 也就是5.27元 。 公司目前股价是8.46元 ， 从这个角度来看是高估了 。
但换个角度从清算价值来看 ， 公司确实在洼地 ， 具体分析如下

房地产|徐家汇：优质商圈隐蔽高比例自有物业价值霸主
本文插图

公司从2019年中报的最新数据显示 ， 公司自有物业 10.41万平方米 ， 按照比较保守的物业价值测算 ， 公司物业价值值56.4亿元 ， 把徐家汇的现金 长期股权投资按照历史成本入账 ， 减去全部的负债3.85亿元 ， 其他忽略不计 ， 是69.6亿元 ， 除以最新的股本4.16亿 ， 每股价值16.74元 ， 比目前价格8.8元有100%的空间 ， 目前价格分红4个多点 ， 相当于折价买入核心地段商铺 ， 商铺打折 ， 租金不打折 。 随着免税概念 ， 和国企改革的催化剂 ， 有利于估值修复
7、估值可信度
可信度：高 。 物业价值比较好测算 ， 公司结构简单 ， 没有大比例的资本支出 。


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