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富力地产短债危机一触即发！资金缺口283.66亿元

来源: 新财富（原始标题：短债危机一触即发！资金缺口近300亿 ， 到期债务超600亿…这家龙头房企能否逃过一劫？）与2008年金融危机时隔一个年轮之后 ， 富力地产再度遭遇现金流紧张 ， 短债危机一触即发 。2008年 ， 得益于“四万亿计划”的刺激 ， 富力地产幸运逃过一劫 。 如今 ， 资金捉襟见肘的富力地产巧遇新冠肺炎疫情事件 ， 能否安然渡劫？从政策面看 ， 为对冲疫情冲击 ， 纵使严厉数年的房地产调控风向正发生微妙转变 ， 但“房住不炒”基调下 ， 凶猛刺激政策大概率难以再现 。从公司基本面看 ， 富力地产此前数年短债长投 ， 大力加码商业地产 ， 财务“重资产”与“慢周转”叠加特征进一步加剧 ， 种下了现金流危机的“苦果” 。 调控政策的有限宽松之于富力地产当下困境 ， 可能只是扬汤止沸而非釜底抽薪 ， 作用有限 。来源:新财富作者:杜冬东富力地产（02777.HK）是否面临现金流困境 ， 最近半年一直被市场关注 。 2019年7月26日 ， 富力地产董事长李思廉签署的一纸“原则上暂停拿地”的内部文件在网络流传 ， 暴露该公司的资金饥渴 。 截至2020年3月底 ， 全国已有过百家房企宣布破产的背景下 ， 其处境令人关切 。进入2020年以来 ， 受新冠肺炎疫情的影响 ， 越来越多的城市已通过住房部门和金融机构口头传递放松限购、限贷消息 ， 楼市松动的传闻屡见不鲜 。 4月14日召开的国务院常务会议 ， 确定加大城镇老旧小区改造力度 。 会议消息显示 ， 各地计划改造城镇老旧小区3.9万个 ， 比2019年增加1倍 。这些消息对于擅长旧改的富力地产 ， 或如隧道尽头冒出的一缕光亮 。早在2008年金融危机期间 ， 富力地产一度也被传资金链紧张 ， 甚至生死攸关 。 2009年国家快速推出“四万亿”刺激计划 ， 富力地产顺势走出困境 。 时下这一故事情节听起来颇感熟悉 。 捉襟见肘之际的富力地产巧遇新冠肺炎疫情这一特殊事件 ， 似乎又将因祸得福 。历史会重演吗？这一次富力地产能再度化险为夷吗？01资金缺口283.66亿元 ， 短债危机一触即发富力地产的现金流风险 ， 在2019年下半年即已被爆出 。 网络流传的富力地产《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》 ， 要求“2019年下半年原则上暂停拿地” 。 行文尽管克制 ， 却足以令人感受到无奈 。富力地产2019年中期的销售金额为602.2亿元 ， 仅完成当年1600亿元销售目标的37.64% ， 远低于2018年同期的速度 。 按照当时的测算 ， 富力地产短期借贷及长期借贷当期到期部分579亿元 ， 同期的现金及现金等价物仅为235亿元 ， 至少存在344亿元资金缺口 。其当时的处境 ， 已令投资者十分揪心 。2020年3月26日公布的年报数据显示 ， 2019年富力地产的权益合约销售目标完成1318.9亿元 ， 仅实现年度目标的86.37% 。 截至2019年末 ， 富力地产一年内到期债务高达622.7亿元 。 尽管其声称持有现金229.04亿元 ， 但资金缺口进一步扩大至393.66亿元（表1） 。 这意味着 ， 富力地产资金紧张的局面不仅没有缓解 ， 反而变得更严峻 。富力地产短债危机一触即发！资金缺口283.66亿元
2020年4月3日 ， 评级机构穆迪（Moody""""s）将富力地产及其香港子公司的“B1”企业家族评级列入降级观察名单 。 穆迪认为 ， “鉴于富力地产未来12-18个月的大规模再融资需求 ， 对其企业家族评级的下调 ， 反映出我们对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧” 。继2019年12月30日完成2.73亿股新H股配售 ， 募集到37.35亿港元资金之后 ， 富力地产在2020年第一季度内 ， 已密集发出超过236亿元总融资额度的申请 ， 虽说已有多个项目显示为“被受理”状态 。 Wind显示 ， 富力地产于2020年4月21日发行了一笔企业债券（032000374.IB） ， 募集到10亿元资金 。 5月10日 ， 深交所消息显示 ， 富力地产2020年发行的100亿元小公募债券状态更新为“通过” 。 即使110亿元的资金到位 ， 富力地产仍然还有288.36亿元的资金缺口 。 倘若作最乐观估计 ， 这些债券融资项目全部成功落地 ， 亦有147亿元以上的资金缺口 。 这意味着 ， 富力地产仍需完成147亿元以上的应收回款 ， 或从他处挪腾同等现金才能填补这一缺口 。换言之 ， 富力地产时下的安全取决于两个关键因素——销售回款、融资能力 ， 否则公司面临资金链断裂的风险 ， 至少需要出售资产断臂求生 。那么 ， 富力地产的销售回款情况如何？融资能力如何？其资金压力究竟有多大？短期偿债风险有多高呢？下文一探究竟 。“房住不炒”基调下的销售不力遭遇2020年新春的新冠肺炎疫情以来 ， 全国房企于1月下旬先后停工停售 ， 进入全民战“疫”状态 ， 普遍遭遇了极限生存的考验 。 为应对疫情 ， 富力地产也将楼盘营销搬到了线上 ， 推出了“全民营销+网上看房+无理由退房”等组合拳 。公开资料显示 ， 2020年2月15日至4月15日 ， 富力地产所售全业态的房源都实现了在线购房 。 只要购房者在平台“富力好房”中缴纳3000元的定金并且签署《商品房网上认购书》 ， 即可享受诸多福利 。 3月20日起 ， 富力地产的促销活动进一步升级 ， 除原享有的六项权益 ， 还可享受“锁房升级权益”与“成交转化权益”两大“升级礼” 。销售数据显示 ， 2020年1-2月 ， 富力地产销售额仅为86.8亿元；2020年第一季度内 ， 其权益合约销售金额为248.1亿元 ， 销售面积约215.16万平方米 ， 两项指标分别同比上升3%、11% 。 可以看出 ， 富力地产的销售效果并不乐观 ， 并且销售面积增速远高于销售金额增速 ， 这应当不乏“以价换量”、薄利多销的成分 。富力地产遭遇的销售困境 ， 全行业都感同身受 。 Wind数据显示 ， 2020年2月 ， TOP30房企累计销售金额为2157.29亿元 ， 环比下降40.94%；累计销售面积1767.58万平方米 ， 环比下降35.09% 。 国家统计局数据显示 ， 2020年第一季度 ， 全国商品房销售面积、商品房销售额降幅都在30%左右 。 同期 ， TOP100房企全口径销售业绩规模较同比下降20.8% 。在2019年全年业绩发布会上 ， 富力地产公布2020年的销售目标降至1520亿元 ， 这比前一年度下降了80亿元 。 以此目标折算 ， 富力地产第一季度仅完成年度销售计划的16.32% 。 进一步推算 ， 未来的4-12月 ， 富力地产需要完成1271.9亿元 ， 相当于月均141.3亿元 ， 销售压力不可谓不大 。 这是可能完成的任务吗？于5月6日最新公布的2020年4月份富力地产合同销售金额仅实现92.2亿元 ， 这与前述月均销售指标141.3亿元 ， 差距不小 。上文有提及 ， 2019年上半年 ， 富力地产仅完成全年销售目标的37.64% 。 李思廉后来在中期业绩发布会上表示 ， 富力下半年权益合约销售应该是900-1000亿元左右 ， “全年大概是1500亿、1600亿左右 ， 这个没有大的问题” 。按照2019年全年实际完成的销售规模折算 ， 富力地产月均销售规模仅有115.17亿元 。 坊间传言 ， 富力地产在2019年下半年即已启动“全员卖房” ， 试图用“以价换量”的策略加快销售回笼资金 。 但是 ， 实际销售进度与李思廉的期望相去甚远 。 数据显示 ， 富力地产的季度销售规模总体在400亿元左右 ， 也就是说 ， 其下半年的月均销售不过130亿元左右 。2019年年报显示 ， 富力地产在海南省的权益土地储备量为3036万平方米 ， 项目包括阅山湖、阅海湾、海南首府、陵水富力湾以及红树湾等 。 海南是富力地产重要的市场 ， 不过最近两年 ， 海南的楼市调控格外严厉 。 2020年3月 ， 海南省再度收紧了楼市政策 ， 宣布新出让土地建设的商品住房 ， 实行现房销售制度 。 这意味着富力地产必须要把房子盖完了才能出售 ， 而不能再卖期房了 。 在此背景下 ， 富力地产手里拿的土地能否良好变现 ， 是个问题 。2019年未达全年销售目标的上市房企总共有6家 ， 包括招商局置地（00978.HK）、绿地香港（00337.HK）、远洋集团（03377.HK）、保利地产（600048）、景瑞控股（01862.HK）、富力地产 ， 对应的销售目标完成率分别为99.03%、96.92%、92.88%、92.37%、89.64%、86.37% 。 可见 ， 富力地产销售不力的局面从2019年即已显现 。 进一步说 ， 富力地产是业内销售业绩相对落后的大型房企之一 。早在2018年春 ， 富力地产曾首次提出3000亿元销售目标的“三年计划” ， 目标从2017年的协议销售额818亿元上升至2020年的3000亿元 。 回望最近几年 ， 其判断似乎都太过乐观 。如果延续此前的势头 ， 富力地产2020年能否完成销售目标 ， 依然要划一个大大的问号 。富力地产持续数年的艰难去化 ， 并非房地产行业的孤例 。 2019年7月底 ， 中央再次严厉定调之后 ， “房住不炒”已深入政策骨髓 ， 房地产调控的基本原则相当明确 。 2020年新冠肺炎疫情爆发以来 ， 多地政府出台了抗疫期间的楼市支持政策 ， 但是相继上演了“秒宣——秒撤”的政策“一日游”现象 。 据不完全统计 ， 至少有5个城市新政遭遇“见光死” 。 楼市销售松动的地方政府均被约谈 ， 中央政府“房住不炒”的定力可见一斑 。近年以来 ， 房企破产倒闭从传说变成了现实 。 据不完全统计 ， 2019年政府至少进行400多次房地产调控 ， 全国有528家房企宣布破产 ， 往日大名鼎鼎的房企 ， 如银亿集团（000981）、五洲集团、新光集团赫然在列 。 房企销售“TOP100”榜单企业三盛宏业被爆出拖欠巨额工程款、拖欠员工工资遭围堵讨债 ， 全国项目大面积停工 ， 债务危机爆发 ， 公司进入破产倒计时；“老牌粤系房企”颐和地产被爆现金流已接近枯竭 。 在“房住不炒”的政策主旋律下 ， 进入2020年 ， 房企破产浪潮继续上演 ， 截至发稿日 ， 申请破产的房企超过了100家 。央行最近半年公布的数据显示 ， 房地产开发贷款的增速平稳回落 ， 占同期各项贷款增量比例下降明显 ， 央行严格控制资金流入房地产市场 ， 房企获得贷款的难度变大 。 全国的房贷额度、利率双双收紧 ， 基准上浮5%不再是房贷利率的起步价 ， 不少银行已纷纷执行首套基准上浮8%或者10%的贷款政策 ， 甚至搭配一定额度的理财产品 。环顾行业 ， 自2019年以来 ， 全国遇冷楼盘越来越多 ， 降价促销成为楼市销售的主旋律 。 数据显示 ， 2014-2019年国庆假期 ， 北京市新建商品住宅网签量分别为538套、422套、216套、222套、235套及150套 ， 2019年数据创下近年以来新低 。2019年 ， 深圳、上海等地的甲级写字楼空置率升高 ， 深圳甲级写字楼租金连续5个季度持续下跌 ， 空置率超过20% ， 成为一线城市写字楼空置率最高的城市 。 11月22日 ， 深圳土地拍卖市场推出6宗住宅用地 ， 均采用“双限双竞” ， 经过现场竞拍 ， 6宗地块均未达到最高限价 ， 其中1幅因无人举牌而流拍 ， 竞得者均为央企和国企 。进入2020年 ， 受到新冠肺炎疫情影响 ， 削减商业地产租赁成本成为企业重要选择 ， 商业地产寒冬未见明显回暖趋势 。 疫情控制取得阶段性进展之后 ， 一线城市写字楼、酒店、商铺等各类商业项目的需求仍然在缓慢恢复中 ， 商业地产房地产市场之冷清可见一斑 。截至2020年4月10日的数据显示 ， 40家已公布2020年销售目标的房企 ， 其销售目标平均增幅较以往明显缩小 ， 平均增速不足14% ， 创下近年来的新低 。 在34家上调销售目标的企业中 ， 大多数企业设定的销售增速目标在10%至20%之间 ， 整体降速明显 ， 显示大中型房企普遍谨慎 。市场寒潮持续、新冠肺炎疫情冲击 ， 这是房地产市场的主旋律不变 ， 即便销售政策边际宽松 ， 亦难改房地产供销转折的大势所趋 。 以此趋势判断 ， 富力地产2020年内的销售业绩下滑仍将持续 ， 甚至不乏出现悲观情形的可能 。 目前其283.66亿元（2019年财报显示的393.66亿元资金缺口 ， 减除2020年4月21日发债募集的10亿元资金、5月10日获批发行的100亿元小公募债券）的资金缺口 ， 相当于前述587亿元应收款规模的近48.32% 。 行业萧条、销售乏力加之应收回款减弱 ， 依靠销售回款以填补现金流量“窟窿” ， 压力山大 。而销售和回款的难度高企 ， 不仅深刻影响销售资金的回流 ， 还将严重制约其融资能力 。庞大的信用融资下的融资困境数据显示（表2） ， 富力地产经营活动产生的现金流量净额连年为负值 ， 且从2015年的-4亿元迅猛下降至2019年的-241亿元 。 可以看出 ， 富力地产已连续多年处在当期的地产主业经营本身无法实现正回款的状态中 。


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