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富力地产短债危机一触即发！资金缺口283.66亿元( 三 )

富力地产短债危机一触即发！资金缺口283.66亿元
富力地产的最艰难时刻集中在2008年下半年 。 2008年年底的数据显示（表4） ， 富力地产的总营业额达154.39亿元 ， 净利润下降了37.24%至31.34亿元 ， 协议销售额160亿元 ， 低于年初设定的240亿销售目标 。 富力地产持续在抓销售 ， 其经营活动现金流量从2007年底的-83.27亿元 ， 火速提升至2008年的13.15亿元；融资活动现金流量已从此前半年的0.87亿元转为负数至-2.32亿元 。Wind数据显示 ， 2008年末 ， 富力地产的现金及现金等价物仅有14亿元 ， 应收账款合计46亿元 ， 而同期内到期的债务（短期借贷及长期借贷当期到期部分）高达95亿元 ， 现金缺口高达35亿元 。 这期间 ， 李思廉和张力应该度过了无数个不眠之夜 。金融危机犹如汹涌的海啸扑来 ， 来势之猛、扩散之快、影响之深 ， 超乎政府预料 。 2008年9月16日下午 ， 被称为“最坚定的央行行长”周小川出现在央视新闻频道的屏幕上 ， 宣布央行决定下调人民币贷款基准利率 ， 1年期贷款基准利率由7.47%下调至7.2% ， 同时下调个人住房公积金贷款利率 。从9月16日到12月23日 ， 央行连续5次降息 。 同期 ， 国家发改委催促上报项目 ， 申报条件大为降低 。 从2008年底到2009年初 ， 国家发改委批复了28个城市的城轨规划 ， 总投资超过1万亿元 。 据传 ， “发改委所在的月坛街附近 ， 所有打印店的生意突然一夜火爆 ， 打印费上涨了4倍” 。在刺激房地产方面 ， 2008年10月22日 ， 国家财政部宣布个人首次购买住房的契税税率下调到1% ， 并对个人买卖商品房暂免印花税、土地增值税；央行宣布 ， 首次置业和普通改善型置业贷款利率下限为基准利率的0.7倍 ， 最低首付款比例调整为20% 。 财政政策和货币政策双管齐下 ， 剂量之猛令外界始料未及 。 2008年11月10日 ， 国务院推出了应对国际金融危机的“一揽子计划” ， 后来被外界简称为“四万亿刺激计划” 。一系列的刺激计划推高了货币贬值的压力 ， 房子成为抵抗货币泡沫的商品 。 半年前尚无人问津的房子 ， 一夜之间开始被疯抢 。 2009年1月26日春节过后 ， 中国的房地产业率先走出金融危机的阴霾 。 第一季度数据显示 ， 全国30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升 ， 有10个城市环比增幅更是超过50% 。富力地产的销售业绩很快也扶摇直上 。 资料显示 ， 2009年1-2月 ， 富力地产销售达到34.3亿元的佳绩 ， 同比增长了71% 。 李思廉当时有段发言令人记忆犹新 ， “3月份前15天 ， 我们销售了14亿元 ， 16日也卖了1亿元 。 截至2009年3月16日 ， 我们的合约销售额已经达到49亿元” ， “内地的楼市已经见底 ， 现在楼市的承接力很强 ， 估计去年全国整体销售金额萎缩了1/3 ， 今年（2009年）就释放出购买力” 。2009年春季之后 ， 房地产市场再度恢复了往年凶猛的态势 ， 高价成交的土地在各重点城市遍地开花 。 当年5月到12月 ， “地王”纪录一再被打破 。 顺着这缕春风 ， 富力地产不仅业务复苏 ， 也完成了一笔55亿元的发债 。回顾这段“过山车”式大起大落的日子 ， 市场从2007年的热情巅峰迅速坠落谷底 ， 而后又被拉回往日的地产狂欢 ， 为时约莫8个月 。 从2009年末的数据看（表4） ， 富力地产的资产规模、营业收入均较2007年、2008年更上一层楼 。从根本上说 ， 富力地产在这场危机中幸存下来 ， 得益于国家一系列的刺激政策 。 富力地产2018年末的现金及现金等价物期末余额仅14亿元 ， 同期该项指标净增加额仅为1亿元 ， 对于房企 ， 堪称危险 。 若是政策再迟缓 ， 富力地产的处境或是另一番景象 。03历史会重演吗？2020年开春 ， 凶猛的新冠肺炎疫情令房企措手不及 ， 2020年2月20日开始 ， 国内房地产的调控风向已出现了微妙变化 。 这令外界猜想 ， 富力地产这一次是否会再度化险为夷？今非昔比自去年底以来 ， 富力地产频繁进行融资 。 2019年12月30日 ， 富力地产完成了2.73亿股新H股配售 ， 募集37.35亿港元资金 ， 据称该笔资金用于偿还公司境外债务性融资 。 步入2020年 ， 富力地产的融资申请还在提速 。 连续6项债权类融资项目涉及的总融资额度超过236亿元（表5） 。 2020年2月24日 ， 中国证监会政务服务平台显示 ， 富力地产申请H股境内未上市股份“全流通”已接收材料 。 2020年4月8日 ， 富力地产公告称 ， 拟动议股东大会批准延长A股IPO上市的有效期 。 据公告透露 ， 富力地产拟在上交所发行A股不超过10.7亿股 ， 募集资金规模不超过人民币350亿元 。富力地产近期提交的融资项目均显示“已受理” 。 克而瑞统计数据显示 ， 2020年第一季度 ， 95家典型房企融资额为3884.04亿元 ， 环比增长14.98% ， 在过去两年中融资量属于较高水平 ， 呈现边际改善倾向 。 同期 ， 房企境内外债券发行融资总额2746.96亿元 ， 达到2019年全年的36% 。 47%房企的融资规模同比增加 ， 其中有57%房企的融资增幅同比超过50% 。总体来看 ， 当前的市场融资信号的变化 ， 对比2019年下半年的形势已是“破天荒”了 。 这些迹象或表明 ， 房企的融资政策确有边际宽松的倾向 。 如上文测算 ， 若富力地产上述融资项目如愿落地 ， 于其犹如天降甘霖 ， 或可解围 。根据4月14日国务院常务会议的消息 ， 今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个 ， 涉及居民近700万户 ， 比2019年增加1倍 ， 重点是2000底前建成的住宅区 。 根据住建部数据 ， 全国共有老旧小区近16万个 ， 涉及居民超过4200万户 ， 建筑面积约40亿平方米 。 初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额约为4万亿元 ， 以改造期5年粗略折算 ， 年内可新增投资约8000亿元左右 。 在2008年的“四万亿刺激计划”中 ， 与房地产相关的 ， 用以“廉租住房、棚户区改造等保障性住房”项目的总投资约为4000亿元 。 剔除12年间的通货膨胀率考虑进行粗略估计 ， 目前约8000亿元的房地产相关新增投资规模 ， 刺激力度远不如2008年 。同是遭遇的外部冲击 ， 但与2008年下半年的宏观调控变化相比 ， “大开大合”的救市政策显然不值得期待 。 2008年下半年政府迅速救市力度空前 ， 与当时中国坚定“GDP保8%”的共识有关 。 时至今日 ， 在高质量发展的框架下 ， “保8%”逻辑不再 。 房地产市场严厉的宏观调控从2017年下半年持续至今 。 今年以来 ， 一些国家纷纷抛出救市计划或无限量量化宽松应对疫情影响 ， 但中国的政策定力一以贯之 。 2020年4月17日 ， 中央政治局会议再度重申坚持“房住不炒”的定位 。 至少目前来看 ， 大开大合的救市政策难以再现 ， 房地产政策的基调定位是有限宽松、托而不举 。


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