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长三角为何成了房地产的“兵家必争之地”

长三角为何成了房地产的“兵家必争之地”
经济观察报 采访人员 陈博“增长是所有房企的原始动力 ， 就算受疫情影响 ， 绝大部分房企还是有增长要求 ， 只是较年初投资目标有一定下滑而已 。 ”一位TOP20房企运营人员提到 。这番话的背后 ， 是土地市场在经历一个季度的缓慢之后 ， 重新迎来升温周期 。 中原地产研究中心数据显示 ， 截至5月25日 ， 50大城市今年卖地合计1.6万亿 ， 同比上涨12% 。 而北京、杭州与上海的土地出让总额都突破了1000亿元 。长三角是这一轮土拍市场的“主角”—— 截至5月25日 ， 全国卖地金额排行前十的城市中 ， 长三角城市占据了5席 。一如往年 ， 大多数房企正对长三角集中“跑马圈地” 。 但一个不同的表现在于 ， 今年以来 ， 面对疫情突袭 ， 大部分房企调整了全年投资额度 ， 但唯独在长三角的重兵布阵 ， 甚至超过粤港澳大湾区 。最直观原因与两大区域的挂牌土地数量息息相关 。 “房企选择在这个时间点加仓 ， 是逆周期操作 。 一季度粤港澳大湾区供地数量不多 ， 整体供应量不如长三角区域的城市 。 ”佳兆业集团战略研究院院长、首席战略官刘策 。但更主要的原因 ， 是长三角诸多城市一二手房价倒挂的现状 ， 促使这个区域的新盘去化速度高于其他区域 ， 现金回笼速度也因此加快 。 疫情之下 ， 房企普遍面临销售目标的挑战 ， 长三角无疑是场特殊战役中的“安全壁垒” 。一位外资上市房企集团投资高管称 ， 长三角在诸多房企的整体销售大盘中 ， 起到巩固基本盘的作用 。 “如果一家房企 ， 长三角的业绩占比可以达到30%-50% ， 那么这家企业的经营相对趋于稳健 。 哪怕利润空间较低 ， 但现金流一定不会出现大问题 。 ”市场复苏“宠儿”短短两天时间 ， 碧桂园在长三角区域连下三城 。5月27日 ， 江苏省盐城市一宗起始价为2.91亿元的商住地块 ， 经过长达846轮竞价 ， 被碧桂园旗下的盐城碧桂园房地产开发有限公司以6.55亿元收入囊中 ， 折合楼面价3776元/平方米 ， 溢价率高达125% 。同一天 ， 江苏省南通市土拍市场祭出一宗商住用地 ， 起拍价4.34亿元 。 竞拍开始前 ， 该地块已进行了19轮报价 。 最终 ， 在将近3小时共计228轮报价之后 ， 南通市碧桂园房地产开发有限公司以6.59亿元拿下 ， 楼面价10285元/平方米 ， 溢价率也达到52% 。此前一天 ， 碧桂园旗下的慈溪市泰悦置业有限公司还在约1.71亿元的上限价基础上 ， 历经20轮竞价 ， 收获了位于温州平阳的一宗商住地 ， 楼面价2663元/平方米 ， 溢价率29.62% 。三场激烈的土拍 ， 将碧桂园对于长三角土地的热情上演得淋漓尽致 。 疫情之下 ， 受回款与还债影响 ， 部分房企此前对全年投资额度进行缩减 ， 不过 ， 从4月份起 ， 伴随着一波复苏大势 ， 长三角仍是绝大多数房企眼中“重仓”的不二选择 。根据中国指数研究院统计数据 ， 今年前4个月 ， 长三角TOP10房企的拿地总额达到1222亿元 ， 远超过环渤海、珠三角以及中西部三大区域 。以碧桂园、万科等为代表 ， 规模与实力并存的龙头房企 ， 尽管大本营聚焦在华南区域 ， 但最近几年却频频活跃在长三角的各种土地争夺战中 。 他们最新一个表现在于 ， 押宝长三角的意愿甚至超过粤港澳大湾区 。以招商蛇口为例 ， 中国指数研究院提供的数据显示 ， 1-4月份 ， 招商蛇口共耗费114亿元 ， 在长三角拿地面积达到67万平方米 ， 这一金额 ， 相当于同期拿地总额的59.4% 。 仅4月一个月 ， 招商蛇口在长三角就先后拿下4宗地 。招商蛇口在回复经济观察报时指出 ， 公司的投资发展较为理性 ， 新增项目主要是遵循一城一策、精准拿地的原则 ， 关注预期收益 。 近期华东地区的土地供应恢复比较快 ， 拿地进展的实现也与区域供地节奏相关 。事实上 ， 长三角作为战略深耕区域之一 ， 招商蛇口长期以来都在重点跟进 。 2019年 ， 招商蛇口将投资布局策略由五大区域细分成九大区域 ， 长三角所在片区因此裂变成华东区域与江南区域 。 做出这个改变 ， 一方面是为了充分授权 ， 使权责适配区域发展 ， 激活一线战区活力 ， 另一方面则是基于对管理边界的考虑 ， 做实区域、做强城市 ， 实现区域的精细化布局 。去年招商蛇口新增的79个项目中 ， 位于华东区域与江南区域的项目就有31个 ， 占比达到39%；而位于深圳区域与华南区域的新增项目仅11个 。除了华南房企的战略路线转移之外 ， 总部位于长三角、具备足够地缘优势的地域型房企 ， 也正持续加码扩张长三角的“疆土” 。“这一轮 ， 长三角地区的政府政策到位 ， 各项工作启动比较早 ， 房企纷纷抓住这个机会投资买地 。 对于房企而言 ， 买地是第一要务 ， 只要有机会 ， 肯定要积极出动 。 ”阳光城执行副总裁吴建斌告诉经济观察报 ， 今年以来 ， 阳光城也在长三角做了较大投资 。经济观察报查询发现 ， 向来以并购著称的阳光城 ， 今年正积极在长三角土拍市场崭露头角 。 1-4月份 ， 阳光城在杭州、无锡、合肥、宁波、阜阳、台州等城市群共计拿下10个地块 ， 耗资169.12亿元 。 其中溢价率最高的当属其在3月5日 ， 拿下位于宁波北仑区的一宗住宅地块 ， 溢价率达到35.9% 。年度“安全通道”无论是重仓长三角的一众华南房企 ， 还是植根于本地的地域型房企 ， 在整体销售或收入大盘中 ， 长三角贡献了较大份额的业绩 ， 这是最近几年房企销售表现的一个共同点 。2019年 ， 招商蛇口实现营业收入976.72亿元 ， 同比增长10.64% 。 其中 ， 华东区域和江南区域共计实现营收321.5亿元 ， 占比达到32.9% ， 超过深圳区域与华南区域的319.82亿元 。最新数据显示 ， 今年1-4月 ， 阳光城实现权益销售额292.16亿元 ， 其中长三角的权益销售额达80.48亿元 ， 仅次于内地区域 ， 领先于大福建、珠三角、京津冀三大区 。“招商蛇口的华东区域和江南区域对公司营收贡献逐年增加 ， 公司强调市场化运作 ， 在动态配置区域发展资源时对既往贡献有一定的考虑 ， 投资分布与贡献比有一定的逻辑关联 ， 遵循市场导向 。 ”招商蛇口对经济观察报表示 。这从侧面反映出 ， 作为房企业绩历来的主要来源 ， 长三角在销售中的关键作用注定了众多房企对这一区域的攻占热情不会缩减 。 而疫情之下 ， 房企的一切动作愈发倾向于寻找“安全通道” ， 长三角更是成为这场特殊战役中的“避险港湾” 。“在房企的整体定位中 ， 长三角代表安全与稳固的‘大后方’ ， 对企业经营、完成销售指标、保证去化速度是一个较为稳健的支撑 。 ”一位外资上市房企集团投资高管告诉经济观察报 ， 房企这一轮聚焦长三角拿地 ， 根本原因并非利润空间可以达到多大 ， 更多是去化有保障 。按照中原地产研究中心统计数据 ， 截至5月25日 ， 全国卖地金额排行前十的城市中 ， 长三角城市占据了5席 ， 其中 ， 杭州、上海的土地出让金总额均突破了1000亿元 。 但如果从溢价率来观察 ， 除了温州市的溢价率同比上涨5.75%至17.81%之外 ， 长三角其他四城的土地溢价率同比均出现下降 ， 上海的溢价率同比下降了79.13%至0.84% ， 苏州的溢价率也下跌了66.84% ， 仅7.38% 。上述外资上市房企集团投资高管称 ， 溢价率下降 ， 一方面可能是基于起拍价较高 ， 另一方面则与当地限地价规则息息相关 。 该高管统计了今年1-4月长三角出让的地块 ， 他得出的结果是 ， 这些土地 ， 如果相比去年出让的周边地块 ， 地价大概上涨5%-8% 。这意味着 ， 这一轮在长三角拿下地块的房企 ， 盈利空间普遍将压缩到很小 。 按照上述投资高管的测算 ， 第一季度 ， 长三角很多成交地块的基本面是 ， 平均利润率仅大概介于5%左右 。区别于往年 ， 一场突如其来的新冠疫情 ， 打乱了诸多房企的销售与投资节奏 。 2月底 ， 易居集团CEO丁祖昱曾在wind电话会议上预计 ， 2020年房地产下行幅度在10%左右 。按照国信证券的统计数据 ， 2020年 ， 绝大部分房企对于年度销售目标的预估渐趋保守 ， 普遍将目标增速定在5%-10%之间 ， 阳光城、新城控股本年度的销售目标 ， 甚至还低于2019年销售额 。在房地产市场预期下行的背景下 ， 确保现金流充足和不发生流动性风险成为房企的首要任务 。 “企业如果出现问题 ， 大多是因为现金流紧张造成 ， 而非利润空间降低 。 ”上述外资上市房企集团投资高管说 。这样的特殊时点下 ， 房企基于保卫现金流目标出发 ， 对去化周期的要求相比往年有所提高 。 从整体市场行情来观察 ， 当前 ， 上海、苏州、南京、杭州、无锡等长三角核心城市的中心区域 ， 一二手房价倒挂现象趋显 。 “只要存在一二手倒挂现象 ， 当新盘入市之后 ， 销售速度通常很快 ， 且去化率基本可以达到100% 。 对于房企来讲 ， 这样的项目 ， 现金流周转非常安全 。 ”该高管提到 。据经济观察报了解 ， 如果快周转房企在长三角区域拿地 ， 按照正常开发节奏 ， 截至项目开盘 ， 大概需要6-8个月时间；如果是10万平方米体量的项目 ， 自拿地算起 ， 到最终售罄时间大概18-24个月 。相比之下 ， 位于京津冀大都市圈内的天津、郑州、济南、青岛等城市 ， 过去一年半时间房地产市场处于下行通道 ， 几乎未曾出现一二手房价倒挂现象 ， 去化速度相对较慢；粤港澳大湾区几大城市中 ， 除了深圳之外 ， 广州4月份新建商品住宅销售价格同比仅上涨0.7%；珠海本身市场容量较小 ， 在限购政策与供应量较大的双重夹击下 ， 去化周期也颇为漫长 。“哪怕这两个区域的地块运作有足够的利润空间 ， 但如果没有现金流回笼 ， 房企进入之后 ， 短期内很难抽身 。 ”上述投资高管提到 ， 周期长 ， 对于强调快周转的房企而言是非常棘手的一个事情 。 “这些房企可以接受利润相对较低 ， 但现金流一定要可控 。在销售速度上具备先发优势 ， 是长三角在这一轮土地战争中突围而出的一个直接原因 。 经济观察报获悉 ， 相比其他区域 ， 长三角部分城市的限价信息相对比较透明 ， 房企早在拍地之前 ， 就几乎可以获取地块入市之后的大概限价 ， 对利润率早有一个比较明确的预判 。以南京为例 ， 据经济观察报了解 ， 近期当地江北新区出让一宗住宅用地 ， 起拍楼面地价约1.64万元/平方米 。 在报名时间截止后 ， 当地相关国土部门第一时间通知报名成功的房企前往领取“特殊文件” ， 这是国土部门单方面给到各家报名开发商的一页纸 ， 没有加盖任何公章 ， 主要内容为告知开发商 ， 此地块后期销售价格能达到3.5万元/平方米 ， 具体以实际备案价为准 ， 此价格仅供各家算账使用 。 最终 ， 这宗宅地经过71轮竞拍 ， 成交楼面价约2.30万元/平方米 。拓张“下沉”5月15日 ， 深圳土地交易中心拍卖大厅里 ， 位于深圳前海蛇口自贸区一宗总建面18.36万平方米的二类居住用地经过103轮鏖战 ， 最终花落深圳民企龙光地产手中 。出现在这次土拍现场的 ， 不乏外来房企世茂、电建的身影 ， 他们纷纷选择与本地城市更新龙头佳兆业、或植根本地的金地与华润抱团 ， 但仍抱憾而归 。过去四年中 ， 伴随着粤港澳大湾区规划落地 ， 越来越多的房企将目光投向这片市场化程度最高的热土 ， 不约而同宣布将“粤港澳大湾区”作为1-5年内重拓的一个区域 。但他们通常不得不面临的一道关卡是 ， 这个市场的准入门槛太高——粤港澳大湾区本身就拥有超过10家的TOP50房企 ， 各有各的势力范围 ， 企业之间的竞争已经进入白热化阶段；粤港澳大湾区的主力城市仅深圳、东莞、广州、佛山四个 ， 这些城市 ， 要不就是公开招拍挂土地数量偏少 ， 出让条件过于严苛；要不就是必须采取并购、合作、城市更新等“方式曲线”进入 ， 存在太多的不确定性 ， 整体周期拉得过长 。以前海这宗宅地为例 ， 一位深圳上市房企人士透露 ， 地块采取双限双竞的模式 ， 如果房企希望后期能够尽快回本 ， 并获取一定的利润空间 ， 最好方式是争取今年内入市 。 一旦需要年内入市 ， 工期肯定很紧张 ， 外地房企只能寻求本地“地头蛇”的合作 ， 依靠本地房企的公关能力与政府关系 ， 才能更好打通渠道 。粤港澳大湾区也是阳光城近年来排兵布阵的重要区域 。 去年5月30日 ， 阳光城曾宣布与佳兆业签署在粤港澳大湾区战略合作框架协议 ， 拟投资不超过45亿元 ， 与佳兆业共同成立项目公司推进粤港澳大湾区及周边区域的房地产开发 。但据经济观察报了解 ， 直至目前 ， 双方仍未有合作项目落地 。 上述深圳上市房企人士说 ， 外来房企以合作方式落子粤港澳大湾区 ， 意图在于以此获得更多的准入机会 。 但究竟能不能落地 ， 还是必须看本地房企愿不愿意让外来房企参与进自己的项目 。在核心城市之外 ， 粤港澳大湾区的尾部城市 ， 目前面临着市场容量不大 ， 整体经济实力以及房价抬升空间有限的现状 。 上述外资上市房企集团投资高管和他的团队 ， 近期统计了100座城市过去两年的房价涨幅情况 。 他们观察到的现象是 ， 粤港澳大湾区范围内的中山市 ， 2019年12月样本均价为10145元/平方米 ， 同比下降了3.40% ， 在100城同比房价涨幅里面排行最末；与中山相距不远的珠海 ， 2019年底的房价同比也下跌0.67% 。可供对比的另外一组数据是 ， 长三角区域内 ， 南通2019年12月的均价为13693元/平方米 ， 同比上涨22.02% ， 涨幅排行首位 。 此外 ， 无论是位于第二梯队的苏州、杭州、无锡、南京、宁波、合肥等城 ， 还是第三、第四梯队的常州、江阴、盐城、金华、徐州等地 ， 房价同比均呈现上涨区域 ， 且涨幅在100城里面排行靠前 。这从一定程度上表明 ， 无论是城市基本面、人均收入 ， 还是市场容量 ， 哪怕长三角区域的一二线城市与粤港澳大湾区同量级城市差别不大；但长三角的三四五线城市 ， 却大部分超过粤港澳大湾区的尾部城市 。 选择多样性 ， 这是房企重仓长三角的另一主要原因 。“实力较弱的企业 ， 进不去长三角一线城市 ， 可以转道二线城市主城区或郊区；如果二线城市无法突破 ， 还有强三线城市可以选择 。 几乎每家房企都可以在长三角找到自己的细分市场以及客群落位 。 ”该投资高管告诉经济观察报 。事实上 ， 长三角的所有城市中 ， 上海属于传统强经济城市 。 百强房企如果选择在上海布局 ， 诉求一般不是为了规模扩张 ， 而是希望有个项目在当地落地 ， 并将品牌持续滚动下去 。主流房企在长三角的规模扩张 ， 通常聚焦在杭州、南京、苏州、无锡、常州、宁波等热点城市上 。 从目前的趋势来看 ， 部分房企甚至将布局版图下沉至长三角的三四线城市 。招商蛇口对经济观察报称 ， 长三角整体经济活力强 ， 密集度高 ， 除了上海、南京、苏州、杭州、合肥、宁波这些一二线重点城市外 ， 接下来 ， 还将积极开拓南通、无锡、温州等基本面比较好的二三线城市 。


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