富力地产短债危机一触即发！资金缺口283.66亿元( 五 )
一系列的收购之后 ， 由于富力地产旗下的酒店资产及商业地产项目体量再度升级 ， 其资产周转率跌至极值 。 Wind数据显示 ， 富力地产资产周转率是逐年下降的 ， 从2016年0.26次降至2018年0.23次 ， 截至2019年第三季度报数据 ， 已经跌至0.12次 ， 属于历史最低水平 ， 在国内商业地产上市公司或是绝无仅有的 。凡事皆有因果 ， 一切都是劫数 。 从某种意义上说 ， 富力地产当下的短债压力是2017年加码商业地产种下的“苦果” 。王石曾警告说 ， “规模不要追求太大 ， 资金链不要绷得太紧、不留余地 ， 否则市场一有风吹草动就会受影响 ， 天天加班都没用” 。 以2019年年报公布的数据 ， 可进一步估算富力地产2021年的现金流与融资情况 ， 富力地产的现金流及融资压力亦然 。如表11所示 ， 富力地产2021年仍然有576.07亿元到期债务 ， 保守估计 ， 其中无资产抵押的部分至少191.34亿元 ， 与2020年内不相上下 。 换言之 ， 在目前的战略布局及市场销售趋势下 ， 富力地产现金流短缺的局面将持续循环存在 。 从某种意义上说 ， 融资市场的有限宽松 ， 之于富力地产当下困局 ， 乃是扬汤止沸 ， 未能釜底抽薪 。
04短债长投的苦果王健林在《万达哲学》一书中称 ， “商业地产不是商业 ， 也不是地产 ， 也不是简单的商业加地产 。 如果开发后销售出去 ， 则称不上商业地产” 。 商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资 。 因此 ， 要经营长期的房地产投资 ， 需要与之相匹配的房地产金融环境 。尽管国内银行推出10年、8年的长期贷款 ， 这并不适合做商业地产 。 目前 ， 国外商业地产的回报率是4%-6% ， 中国由于是新兴市场 ， 收益可能达到8%-9% 。 但如果10年期贷款年息是8% ， 则这个利润就会被吞噬 。 因此 ， 商业地产行业需要的是低成本的长期资金 ， 否则很难做 。 近年暴雷的房企 ， 如银亿股份（2017年）、三盛宏业（2018年）、国购投资、中弘控股、华业资本、颐和地产等 ， 几乎都涉及商业性地产占比高的问题 。 业内人士认为 ， 商业地产项目资金供应长短错配的问题 ， 有待于资产证券化（比如REITs）等创新融资方式解决 。 至于以短期债权融资资金 ， 投资商业地产的“短债长投”行为 ， 更是大忌 。2015年至2016年第四季度 ， 顺着宽松的货币政策势头 ， 富力地产大力度投资商业地产项目 。 此后由于货币紧缩、融资环境恶化 ， 富力地产陷入困境、疲于应对 。 货币宽松似一杯慢性的毒酒 ， 让人欲醉欲仙却又如鲠在喉 。 大量的商业地产资产 ， 进一步加剧富力地产重资产与慢周转特征的叠加 ， 成为其现金流管理中的“祸根” 。而富力地产或高估了自身的资金运作能力 。 当年万达旗下酒店甩卖给富力地产之时 ， 相对于资产的账面净值折价了40% 。 如今富力地产倘若甩卖旗下商业地产 ， 账面资产还将缩水多少 ， 难以估算 。据王健林透露 ， 早在2001年 ， 万达集团也曾以传统住宅地产开发的“短债”惯性思维做商业地产 。 随着2004年遭遇宏观调控 ， 短债长投的弊端显露 ， 险些没有度过危机 。 幸运的是最终找到长期资金管道 ， 拿到战略投资者几十亿融资 。 类比万达集团的渡劫经验 ， 富力地产若是遇险 ， 化险之策或不在于融资政策的宽松 ， 而在于“有缘人”出手相助 。 不过 ， 在目前几乎个个紧绷的日子里 ， 还有多少机构愿意又有能力成为“救世主”？
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