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『刘晓博说财经』中国经济拿到了一根杠杆，公募REITs来袭( 二 )


国家之所以要推出公募REITs ， 主要还是想为大基建“加杠杆” 。
注意 ， 我这里说的、以及文章标题上用的“加杠杆” ， 都是指通过公募REITs的渠道 ， 把资金引入大基建领域 。 而对于大基建项目和具体的企业 ， 公募REITs的出现有利于它们“降杠杆” 。 因为这种融资方式不同于银行贷款 ， 不会提升企业的债务率 。
而且这相当于把“呆滞”的固定资产投资金融化、证券化了 ， 增加了其流动性 。 投资者可以坐等分红 ， 也可以通过交易所卖出赚取差价 ， 因此是共赢的局面 。
所以 ， 公募REITs是一个巧妙的金融设计 ， 而且从试点方案看 ， 监管层有意让产品变得单纯、透明 。 一个公募REITs对应一个大基建项目 ， 不会产生资金池的弊端 。
之前 ， 每当提到大基建 ， 大家就想到地方债、地方政府融资平台 。 通过这两种方式投资大基建 ， 会给地方政府造成沉重压力 。 而走社会化融资的渠道（比如公募REITs） ， 可以大大拓展资金来源 。
但这也带来一个重要的影响：有效益的大基建项目 ， 才能拿到市场化的融资 。 而有效益的大基建 ， 往往在经济发达地区 ， 有人口竞争力的地区 ， 市场化程度高的地区 。
所以 ， 公募REITs一定会加剧地区之间的差距 。 让经济发达地区的基础设施越来越好 ， 让他们更能吸引增量人口 ， 最后带来强烈的马太效应 。
所以还是那句话：你如果投资不动产 ， 一定要去“有显著人口增量的、高级别城市 ， 及其都市圈” 。
而公募REITs的出现 ， 也印证了我之前的说法：新基建无法单独支撑中国的经济增长 ， 传统基建范围更广、拉动力更强 。 所以 ， 公募REITs毫不避讳地把传统基建放在首要地位 。
当然 ， 公募REITs发行量最大的地区 ， 基础设施更新就最快 ， 其城市价值提升也最快 ， 房价上涨也最快 。
所以 ， 大基建不仅是房地产的“好基友” ， 还是房地产的先头部队 。
【『刘晓博说财经』中国经济拿到了一根杠杆，公募REITs来袭】如今 ， 撬动经济的杠杆已经准备好了（资产证券化） ， 支点也已经找到（中心城市+大基建） ， 就等着大干快上吧！


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