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地块|约440亿供地在路上 北京年底再掀“拿地潮”

北京土拍市场即将重燃“战火” 。 继9月份拍出2宗住宅地块之后 ， 北京土拍市场已冷清许久 ， 但北京商报采访人员梳理发现 ， 在未来的一段时间 ， 北京约有440亿的供地在路上 ， 其中仅有2宗限竞房地块 ， 其他均为不限价地块 ， 新地入市“不限价”的节奏将更加明显 。 而来自开发商层面的消息 ， 也一改此前“抱团拿地”的方式 ， 开发商未来更倾向于独立拿地 。 “一个是融资环境发生了变化 ， 基本阻断了贷后拿地的空间 ， 大家更倾向于独立拿地后再引入战投；另一个维度上看 ， 独立操盘将更有利于对项目的把控 ， 这对于进京不久的开发商来说 ， 标杆意义毋庸置疑 。 ”华东某20强房企北京公司负责人称 。
地块|约440亿供地在路上 北京年底再掀“拿地潮”
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不限价成绝对主流
北京商报采访人员梳理发现 ， 截至11月14日 ， 北京目前加上用地预申请的待出让宅地共计10宗 ， 总出让价格约320亿元 ， 涉及石景山、朝阳、大兴等多个区域 。 在上述地块中 ， 大兴区旧宫镇DX05-0200-0018、0019等地块起价最高 ， 达到65.78亿元 。 该地块土地面积约为9.47万平方米 ， 建筑控制规模约为23.9万平方米 ， 土地性质为F3其他类多功能用地、R2二类居住用地、A334托幼用地 。
除此之外 ， 在10宗地块中面积最大的是怀柔新城08街区地块 ， 该地块建设用地面积约为21.27万平方米 ， 包含R2二类居住用地、B1商业用地、F3其他类多功能用地、A334基础教育用地、S4社会停车场用地 ， 规划建筑面积更是高达52万平方米 。
10月下旬 ， 北京市规划和自然资源委员会曾挂牌2宗海淀区棚户区改造预申请地块 ， 海淀的地理位置 ， 加上不设定房屋销售限价及户型限制的要求 ， 2宗地块入市必将是众房企争夺的焦点 。 如果把这2宗地块也囊括在内 ， 北京接下来将会有约440亿的供地在路上 。
值得一提的是 ， 新地入市仍延续“不限价”的供地节奏 。 在上述12宗地块中 ， 仅有2宗限竞房地块待入市 ， 其他均为不限价地块 。
受供地节奏影响 ， 限竞房地块在今年几乎成了个案 。 数据显示 ， 截至日前北京限竞房累计供应住宅土地112宗 ， 其中2017年44宗、2018年41宗、2019年21宗 ， 2020年仅有6宗 。
中原地产首席分析师张大伟表示 ， 按照北京最新限竞房地块供应时间测算 ， 距离上次限竞房住宅地块入市已有接近6个月时间 ， 未来不排除还会有新的限竞房地块产生 ， 但是从土地供应结构来看 ， 不限价为绝对主流已成定局 。
“限竞房地块成为个案 ， 也是市场的选择 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩称 ， 北京限价地块从2016年底开始供应 ， 目的就是通过商品房销售价格上限的控制调整市场均价的上涨 ， 但是限价地对于开发商而言减少了利润空间 ， 增加了成本压力和操作难度 。 因此 ， 在今年疫情严重影响销售回款的情况下 ， 开发商成本压力上升 ， 为确保土地成交量的稳定 ， 调整供地结构 ， 下调操作难度较大的限价地的比例 ， 并提高供应土地的质量 。
截至目前 ， 限价地块占比仅为23% 。 但从成交情况看 ， 自2016年开始供应限价地以来 ， 转化到商品房市场的量仅有约3-4成 ， 未来一段时间内 ， 市场上仍将有大量限价项目入市 ， 参与市场发展 ， 起到价格稳定器的作用 。 在限价地块存量较高的情况下 ， 其短期供应量下调也是必然 。
“回锅肉”更贵了
房地产行业对于房子和土地历来都有“面包”和“面粉”的称呼 ， 如何生产出优质的“面包” ， “面粉”的品质是先决条件 ， 因此 ， 众房企在选择某个地块时也会多方衡量 ， 确保能“算过来账” 。
就北京市场而言 ， 虽然疫情给北京楼市带来些许凉意 ， 但今年北京土拍市场却逆势火热 ， 从石景山古城、昌平东小口 ， 到海淀西北旺、丰台分钟寺 ， 多宗优质地块的入市 ， 也掀起众房企的补仓热情 。


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