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地块|约440亿供地在路上 北京年底再掀“拿地潮”( 二 )


据克而瑞统计数据 ， 2020年1-10月 ， 北京全市共成交经营性用地49宗 ， 涉及土地总面积291.31万平方米 ， 同比上涨0.85%；规划总建筑面积588.83万平方米 ， 同比上涨4.92%；土地成交总金额1654.01亿元 ， 同比增加26.68%；成交楼面均价约28090元/平方米 ， 同比上涨20.74%；平均溢价率15.85% ， 比同期增加4.26个百分点 。
尽管众房企在京拿地热情高涨 ， 但采访人员注意到 ， 最近几个月北京土拍市场稍显清冷 。 以8、9月份为例 ， 在此期间北京共完成土地出让8宗 ， 但其中仅有2宗是溢价出让 ， 其他6宗均为底价成交 。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出 ， 8、9月份恰逢融资“三道红线”亮相初期 ， 房企拿地选择谨慎态度 ， 是自我调整的直观表现 。 除此之外 ， 土地溢价率反映房企对所竞价地块的热情程度 ， 地块自身“边缘化”因素 ， 也减少了房企的拿地热情 。
北京商报采访人员查阅发现 ， 受自身条件影响 ， 截至目前 ， 北京年内共有4宗地块因无人问津导致流拍 ， 其中有2宗地块重新调整后再次入市 。 朝阳金盏乡小店村3005-08地块重新“拆分”后再次挂牌出让 ， 朝阳东坝1104-611地块则相较于之前变得更加“纯粹” ， 而且还较之前“涨”了1.78亿元 。
11月10日 ， 朝阳东坝1104-611地块重新挂牌出让 。 前后对比发现 ， 该地块用地性质由F1住宅混合公建用地调整为R2二类居住用地；商品住房销售均价由原来的不超过69422元/平方米调整为不超过71000元/平方米；最高销售单价由不得超过76364元方米/平调整为不得超过78000元/平方米；出让起始价也由原来的32.06亿元提高至33.84亿元 。
“回锅肉”更贵了 ， 也是源于地块自身素质的提升 。 潘浩称 ， 从房企拿地来看 ， 需要综合多方面的属性来做出决策 ， 地块位置偏远、地价水平过高、限制条件繁杂的地块自然不受房企青睐 ， 调整入市是诉求的产生和回应 。
“总体而言 ， 地块成交的冷热程度和地块素质直接相关 。 ”潘浩指出 ， 北京住宅用地市场在上半年集中供应优质地块 ， 带来土地市场的快速恢复 ， 半年时已经追平去年同期成交水平 ， 市场恢复的任务基本完成 ， 下半年的主要任务是防止土地市场持续升温导致过热 ， 因此8、9月份供应地块多位于远郊区域的非热点区域 ， 同时 ， 经历了上半年“抢地”的房企下半年拿地热情亦有所下降 ， 此为预期之内 。 但如果后期有高价值地块推出 ， 仍然会带来热度的上升 。
从合作到独立拿地
“年底这些地块确实质地不错 ， 如果条件允许 ， 我们想再独立拿一块 。 ”刚刚在北京首次实现独立操盘的华东某20强房企北京公司负责人直言 ， 尽管北京市场被各家房企看作是“最难啃的骨头” ， 但大家也都有共识：必须在京拿地 。 而随着一系列降负债的进行、下半年市场的回温 ， 房企的资金情况总体平稳 ， 未来土地市场的争夺应该是颇有看点 。
回顾今年的北京土拍市场 ， 年初呈现两个特点：一是不限价优质地块集中供应 ， 二是众房企选择联合拿地“抱团”抵御风险 。 采访人员注意到 ， 随着市场形势好转 ， 房企在京拿地也越来越“独立” ， 由此前的合作拿地向独立拿地过渡 。 据统计 ， 北京年内房企联合拿地共计16宗 ， 其中上半年有12宗 ， 下半年仅有4宗 。
对于上述变化 ， 潘浩称 ， 联合拿地确实能够降低单家房企的拿地成本 ， 并平衡操作风险 ， 但是这并不是唯一降低成本的方法 ， 房企亦可在拿地之后再寻求合作方的入股 ， 视不同情况可以灵活处理 。 合生在北京独家取得的两块分钟寺地块就是实例 ， 拿地之后引入金茂、世茂共同开发 。
如果说市场好转是房企单独拿地的底气 ， 那么在融资“三道红线”之下 ， 众房企又该如何抉择？在潘浩看来 ， “三道红线”旨在督促企业优化债务结构 ， 降低金融风险 ， 对于不同企业的限制程度是不同的 ， 例如下半年北京土拍市场仍然表现积极的中海 ， 其“三道红线”一线不踩 ， 且有息负债增长率没有超过15% ， 完全有条件独立拿地；同时 ， 即使是在调整债务结构的过程中 ， 不同企业的拿地策略亦不同 ， 尤其全国布局的房企 ， 面对重要布局城市的优质地块 ， 独立拿地亦是重要策略选择 。


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