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二手房|经纪人喊凉凉求降价 成交数据却温热 北京“银十”二手房冷热真相是什么( 三 )


另有媒体报道称 ， 国庆七天假期 ， 北京链家的成交量突破了1100套 ， 这个数字是去年同期的1.5倍 ， 是2018年的2.4倍 。
成交：除了“东西海”现在首选是新盘
对于数据和市场“表里不一”的情况 ， 合硕机构首席分析师郭毅分析称 ， 造成上述情况的原因有两点 。 首先 ， 站在中介经纪人的角度来讲 ， 他们是房源的开拓方 ， 也是客户成交的撮合方 ， 房东降价销售可以达到尽快撮合成交的目的 。 因此市场的一些风吹草动也会被主观“放大” ， 这是一个情绪的传递 。
另一个层面 ， 目前二手房市场也确实存在转“凉”的迹象 ， 新房的“加量加质”供应对二手房市场形成了很大的冲击 。 “目前北京新房市场产品力升级迭代 ， 价格方面也有大幅的调整 ， 受此影响 ， 相当一部分之前考虑二手房的业主 ， 目前也转投新房的‘怀抱’ 。 ”郭毅表示 ， 二手房客群不断被分流 ， 后续确实存在“入冬”的隐患 。 此外 ， 以网签作为判断短时间市场好坏 ， 客观上来说并不准确 ， 二手房网签基本滞后半个月到一个月左右 ， 所以数据层面在后续才会得到体现 。
“9月份的新盘太多了 ， 产品类型也丰富 ， 区域分布也均衡 ， 二手房的交易成本又高的离谱 ， 现在除了‘东西海’的刚需 ， 基本上购房者的首选都是新盘 。 ”不只一个区域的房产经纪人在十一期间在被问及市场时候真凉时 ， 也给出了上述的判断 。
在他们看来 ， 即便假期后半段购房者恢复带看 ， 但对于产品的挑剔和价格的敏感 ， 都不会轻易出手 。 如果着急置换的二手房业主 ， 还是应该抓住11月前的窗口 ， 尽早给出合适的价格促进成交 。
据了解 ， 仅“9.30”一天 ， 北京市住建委便集中审批了9个预售证 ， 9月的后半月有近20个新盘入市 。 一位购房者向采访人员直言 ， 自己在十一期间看上了两套二手住房 ， 价格都在900万左右 ， 然而税费加中介费基本上要80万 ， 这在小城市已经可以全款买套房了 。 从“实惠”的角度出发 ， 新房更具价值 。
在郭毅看来 ， 目前新房市场颇具吸引力 ， 如果不考虑“东西海”这些自带的区域价值 ， 二手房与新房的竞争已经拉平 ， 甚至有落后的态势 。 今年从6月份开始 ， 北京新房市场持续创造月均去化4000套以上的表现 ， 而价格层面也受开发商加快业绩销售的影响已达到低点 。 因此 ， 郭毅称 ， 目前对于购房者来说是一个买房窗口期 ， 北京新房市场量涨价跌 ， 二手房市场也会受此带动下行 ， 但整体波动会在一个合理区间运行 。
北京商报采访人员 卢扬 王寅浩


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