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鸿坤|鸿坤地产资金困局( 二 )


不过 ， 到2018年下半年 ， 市场就传出了袁春离职的消息 。 到2019年10月 ， 袁春正式和鸿坤集团作别 ， 这让鸿坤地产的千亿梦增添了变数 。
实际上 ， 早在2017年 ， 鸿坤地产就提出全国化布局 ， 公司尝试将开发布局从京津冀向南蔓延 。 不过 ， 从后来的实践来看 ， 想要真正落实全国化战略 ， 对鸿坤地产来说并不容易 。
从数据来看 ， 2017年鸿坤地产仅在河北承德新增了1宗土地；2018年权益土储规划建面比2017年减少了128.06万平方米；2019年公司主要通过并购在滁州、宿州和唐山获取3块土地 。 截至2020年6月底 ， 鸿坤地产拥有土储18块地 ， 规划建面270.27万平方米 ， 其中有9块地是在2016年之前拿的 ， 最早一块可追溯到2011年 。
可见 ， 虽然鸿坤地产希望走出京津冀 ， 但公司目前的土地储备依然主要集中在天津远郊和环京 ， 18块地中有13块地在京津冀圈中 。 评级报告透露 ， 截至2019年年底 ， 鸿坤地产的土地储备权益规划建面积为249.36万平方米 ， 仅可满足公司一年半左右的开发需求 。
鸿坤地产的拿地步调有所放缓 ， 对公司的销售情况带来明显影响 。 2016年到2019年 ， 鸿坤地产的签约金额分别为108.96亿元、147.13亿元、170.5亿元及172.2亿元 ， 销售增速由35%降至1% 。
走到2020年 ， 新冠肺炎疫情对房地产行业的影响进一步冲击了鸿坤地产的业务发展 。 报告显示 ， 2020年上半年鸿坤地产的房地产收入为27.6亿元 ， 相比2019年同期的37.8亿元有明显减少 。 上半年公司的租赁费用收入为7618万元 ， 2019年同期该项收入为9839万元 。
鸿坤|鸿坤地产资金困局
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数据来源：鸿坤地产债券报告
截至2020年6月底 ， 鸿坤地产建设项目有45个 ， 新开工项目7个 ， 签约金额仅有46.14亿元 ， 签约面积为44.1万平米 。
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盈利承压
近年来 ， 鸿坤地产的盈利能力并不尽如人意 。
上交所债券信息披露平台显示的公司债券年度报告显示 ， 截至2020年6月末 ， 鸿坤地产营收为28.4亿元 ， 同比减少26.9%；归母净利润为6.1亿元 ， 同比减少25.5% 。
鸿坤|鸿坤地产资金困局
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数据来源：鸿坤地产债券报告 ， 节点投研所
2019年 ， 鸿坤地产营收为96.66亿元 ， 同比增加18%；归属母公司的净利润由10.36亿元下降至8.58亿元 ， 同比下降了17.23% 。 报告称主因是权益法核算的长期股权投资收益较2018年年末有明显下降 。
在公司营收规模增长近乎停滞的同时 ， 鸿坤地产的负债却在不断攀升：截至2017年末、2018年末、2019年末、2020年6月末 ， 鸿坤地产的资产负债率分别为79.12%、79.38%、80.26%和 79.47% ， 资产负债压力明显 ， 这提高了公司合规等多方风险 。
同时 ， 短期债务的高占比 ， 又给其带来了巨大的现金流考验 。 截至2019年年末 ， 鸿坤地产账上非受限货币资金有34.68亿元 ， 同比下降24% ， 其自有资金不足以覆盖短期债务 ， 还需58亿经营性现金流来补充偿债资金 。
到2020年上半年 ， 公司现金流承压的情况依然没有较大改善 。
截至2020年6月末 ， 鸿坤地产的总资产为652.6亿元 ， 总负债为518.63亿元 ， 与2019年年底几乎持平 。 其中 ， 流动负债为395.45亿元 ， 占比高达76%；非流动负债为123亿元 ， 其中长期借款有60亿元 ， 应付债券有51亿元 。 近年来 ， 随着鸿坤地产银行借款和债券融资规模快速攀升 ， 其财务杠杆水平已飙升至历史最高位 。
鸿坤|鸿坤地产资金困局
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数据来源：鸿坤地产债券报告 ， 节点投研所
截至2020年上半年 ， 鸿坤地产期末现金及现金等价物余额为26亿元 。 而其短期借款有22.3亿元 ， 一年内到期的非流动负债有23.51亿元 。 这意味着 ， 光是短期借款和一年期非流动负债两项 ， 鸿坤地产就有19亿元资金缺口 ， 短期偿债压力不小 。


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