鸿坤|鸿坤地产资金困局( 三 )
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数据来源：鸿坤地产债券报告 ， 节点投研所
除了借款和债券融资 ， 鸿坤地产还有3次租赁融资 ， 4次应收账款融资 ， 27次股权质押以及7次信托融资 。 在银行授信方面 ， 继2019年鸿坤地产银行授信额度锐减约92亿元后 ， 2020年上半年 ， 其授信额度再减少8.84亿元 。 授信额度缩减后 ， 公司不得不在信用维护方面更加谨慎 。
国内未上市中小房企融资渠道狭窄 ， 鸿坤地产作为体量规模排名在百名开外的房企 ， 在融资方面同样承受不小压力 。 为了缓解资金问题 ， 近几年发债已经成为其一大重要手段 。
鸿坤地产的发债通道包括国内市场和美元等渠道：2019年9月 ， 鸿坤地产发行1.1亿美元境外公募债券 ， 该笔债券为期3年 ， 投资者有权决定在发行第2年后将债券回售给发行人；2020年5月 ， 鸿坤地产母公司宣布发行5500万美元公募债券 ， 该笔债券将与其2019年10月发行的1.5亿美元债券合并 ， 两次债券发行规模累计为约2亿美元 。
相比碧桂园等房产巨头 ， 鸿坤地产的发债成本明显偏高 。 2020年上半年 ， 包括正荣地产、碧桂园等在内的多家房地产公司均尝试通过发债来弥补销售疲软的压力 。 比如 ， 正荣地产6月发行了两次美元债 ， 年化利息大致在8.3％到8.35％；碧桂园上半年发布了5亿多美元的境外债 ， 票面利率为5.4%；5月 ， 时代中国发行了2亿美元的优先票据 ， 票面利率为6% 。 
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图片来源：wind ， 平安证券研究所
相较而言 ， 鸿坤地产5月底发布的这笔5500万美元的公募债 ， 票面利率居然高达14.75% 。 通常来说 ， 高利率发债是企业纾解债务压力的“下策” ， 少用的境外发债被派上用场 ， 可见公司偿债压力之大 。
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鸿坤地产的挑战
鸿坤亿润投资合伙人王焕此前在采访中表示 ， 十年前开发商只要能拿到地就肯定能赚钱 ， 甚至捂一些地 ， 不用开发也可以赚到钱 。 但在房地产存量时代 ， 卖房子钱没有那么好赚了 。 为此他认为要“转换思路 ， 充分利用地产商所拥有的平台 ， 比如既定客群产生的新流量与价值 ， 来运营资产 。 ”
早在十年前 ， 鸿坤集团就开始在主营地产业务之外进行金融投资业务的尝试 ， 希望借此开拓多元收入渠道 。 2007年 ， 鸿坤集团成立全资子公司亿润投资；2014年 ， 鸿坤投资参股中民投 ， 赵彬还担任中民投第一届董事局投资决策委员会常务副主席 。
不过 ， 从目前业绩来看 ， 公司的投资业绩并不理想 。 截至2020年上半年 ， 鸿坤地产投资活动产生的现金流量净额为-9.1亿元 ， 相比2019年上半年的-2.5亿元亏损攀升明显 ， 这一投资亏损程度大概是其房地产营收的三分之一 。 
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数据来源：鸿坤地产债券报告 ， 节点投研所
除了盈利不稳、负债高企、投资成果不佳等问题外 ， 鸿坤地产还有几方面值得担忧：
首先 ， 鸿坤地产近两年的筹资能力明显减弱 。 其筹资性现金流净额持续为负 ， 从净流入转为净流出 。 债券半年报显示 ， 2018年、2019年、2020年上半年 ， 鸿坤地产的筹资性现金流分别为-12.69、-52.57亿元、-9亿元 。 这意味着 ， 公司的融资规模远不及偿还债务的速度 。
其次 ， 公司受限资产压力不小 。 截至2019年年末 ， 鸿坤地产受限资产规模为201.85亿元 ， 占公司总资产的31.24% 。 公司受限资产规模较大 ， 意味着公司如果不能按时、足额偿还银行借款或其他债务 ， 有可能导致受限资产被其债权人冻结甚至处置 ， 将对公司声誉以及正常经营造成不利影响 ， 进而可能对其债券造成不利影响 。
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