鸿坤|鸿坤地产资金困局
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文 / 地产频道
出品 / 节点财经
最近几个月 ， 北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（简称“鸿坤地产”）过得不太好 。
因借款合同纠纷 ， 鸿坤地产被北京东方瑞智企业管理有限公司告上法庭 ， 该案9月21日已开庭审理 。 这是鸿坤地产2020年9月参加的第三次庭审 。 天眼查数据显示 ， 此前鸿坤地产已经十余次被列为被执行人 。
比如2020年5月 ， 由于355万元执行标的 ， 鸿坤地产被北京法院列为被执行人；据中国执行信息公开网 ， 同年8月 ， 因为参股公司环渤海创新产业基金的相关纠纷 ， 鸿坤地产被列为“被执行人” ， 执行标的为55821899元 。
另外 ， 2020年5月 ， 鸿坤地产旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+” 。 在下调之前 ， 旗下“18鸿坤01”债券出现短期被集中报卖的现象 ， 5月8日至5月25日 ， 18天里被集中报卖12次 。
鸿坤地产的资金危机并非毫无苗头 。 早在2019年7月 ， 国信证券(002736,股吧)就在其房地产行业报告中指出 ， 2019 年大致有十余家债券到期偿付压力较大的房地产公司 ， 其中就包括鸿坤地产 。 上述报告称 ， 相关公司的短期债券回售金额较大容易引发兑付危机 。
纵观鸿坤地产的发展历史 ， 在中国房企爆炸的前十年 ， 公司一直较为低调 。 2015年5月 ， 优客工场创始人、万科前高级副总裁毛大庆在去职万科5个月后 ， 宣布加盟鸿坤集团并担任高级合伙人、执行董事 ， 才让这家房地产公司正式走入大众视野 。
这家受毛大庆所青睐的房地产公司 ， 目前正承受不小的资金问题和信用危机 。 它究竟为何沦落至此？
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千亿目标
鸿坤地产的主力产业 ， 位于北京南五环外西红门 。 2002年 ， 其创始人赵彬从湖南来到北京 ， 通过招拍挂在彼时还是一片庄稼地的西红门拿下一块200万平方米的土地 ， 这是鸿坤地产创业故事中的重要一步 。
如今 ， 这片土地已经从道路、水电、交通等均不便利之地 ， 变成了一个覆盖商业综合体、社区商街、产业园等的综合都市圈 。
据官网介绍 ， 鸿坤地产背靠的鸿坤集团成立于2002年 ， 旗下拥有鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅和鸿坤地产四大业务板块 ， 鸿坤地产的主营业务涵盖房产开发和物业经营两个业务板块 。 财报显示 ， 最近三年 ， 鸿坤地产房产开发收入占主营业务收入95%以上 ， 其余主要为物业经营收入 。
【鸿坤|鸿坤地产资金困局】鸿坤地产在环京地区有着庞大的体量和深耕传统 ， 早期以较低成本在北京拿地 ， 是公司此前保持不错利率的关键 。 不过 ， 随着越来越多大型房企将北京作为重点战场 ， 北京土地市场供应减少、地价高涨、拿地日益困难 ， 鸿坤地产也开始面临“走出去”的难题 。
2010年 ， 鸿坤地产开启“大北京”战略 ， 尝试走出北京 ， 向张家口、涿州、廊坊、香河、武清等环京地区发展 。
面临碧桂园等房企巨头的挤压 ， 中小体量的鸿坤地产在资金、开发实力无法匹敌的情况下 ， 选择了“城郊包围城市”的发展路线 。 比如 ， 在天津地区 ， 鸿坤在拿地时 ， 更多选择武清、静海、蓟州等天津外围区域 ， 这些郊区地块限制没有市中心的地块多 ， 竞争也没有市区的地块激烈 ， 总价相对较低 ， 资金压力较小 。
2018年4月 ， 鸿坤集团旗下物业板块申请挂牌新三板 ， 其背后神秘的组织架构因此曝光 。 公告显示 ， 作为地产二代 ， 彼时25岁的赵伟豪已经在2017年成为鸿坤系实际控制人 。 赵伟豪是创始人赵彬、吴虹夫妇之子 。
在2017年的鸿坤集团年会上 ， 鸿坤管理层曾称 ， 希望在2023年达成四个千亿目标 ， 其中就包括地产板块千亿销售目标 。 新目标下 ， 鸿坤地产开始招兵买马 ， 前龙湖副总裁、明星职业经理人袁春2017年加入 ， 担任鸿坤地产总裁 。
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