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地产商多元化新战场：出路还是陷阱？

在地产低利润、严监管的白银时代下 ， 越来越多的地产公司开始“不务正业”起来 。 从早期的粮油、矿泉水、教育、物流等 ， 到目前的汽车、养猪、免税店、手机等行业 ， 这些五花八门的业务背后反映的是行业降速带来的焦虑 。 焦虑之下可能会病急乱投医 。 错把风口当成赛道 ， 仅仅玩资本 ， 未来或得不偿失 。9月25日 ， 一纸被视为作假的文件让恒大遭遇“股债双杀” ， 随后恒大连放两个大招 ， 一个是宣布了恒大汽车(18.74, -1.14, -5.73%)拟申请在科创板上市 ， 公告称董事会已于2020年9月25日审议通过建议根据特别授权发行人民币股份及相关事宜的决议案 ， 另一个是宣布分拆物业管理业务上市已获得联交所批准 ， 将在短期内向联交所呈交正式上市申请 。两则利好消息发出后 ， 中国恒大与恒大汽车股价均出现明显上涨 。 作为早前布局的多元化业务 ， 恒大物业与恒大汽车在母公司中国恒大遭遇危急时刻时 ， 演绎出了一出“单骑救主”的故事 。除了恒大 ， 基本百强房企均进行了多元化业务布局 ， 拆分物业板块赴港上市也成为地产圈的一大趋势 。 当前的房企的多元化呈现出不同的特点 ， 不再是早前一味追求跨行业独立发展 ， 像早前恒大粮油、恒大矿泉水等跨行业布局 ， 而是与地产主业联系更加密切 ， 跨行业的新能源汽车这类 ， 也是方便拿地 ， 为地产开发业务打头阵 。五花八门的“多元化”多元化其实对房企而言是一个老命题 。 在早期房地产进入郁亮提出的所谓白银时代以来 ， 地产主业进入到了一个天花板 ， 以万科、恒大、龙湖为代表的一批房企率先在国内掀起了多元化之路 ， 由于地产行业集中度的不断上升、企业拿地投资门槛的上涨等因为 ， 一些中小型房企为寻求生存 ， 也纷纷向多元化业务转型 ， 如雅居乐、远洋地产、景瑞地产等 。多元化业务从方向上可以分为纵向布局（即房地产上下游相关）和横向布局（即跨行业布局）两个方向 ， 从业务内容上可以进一步划分为10项业务 。 产业链衍生 ， 指由房地产开发上下游产业链衍生出的、与房地产主业相关的多元化业务 。地产商多元化新战场：出路还是陷阱？。地产商多元化新战场：出路还是陷阱？

在多元化的大势所趋中 ， 房企的路径并不复杂 ， 主要分为三类： 一是 ，围绕主业的多元化 。 即在房地产链条上的产业延伸 ， 比如物业服务、长租公寓、特色小镇、文旅地产、物流地产、养老地产等等 。所有的拓展都是围绕着房地产主营业务 ， 典型的如万科 。万科的多元化布局非常的广泛 ， 但都跳不开地产 ， 更像是地产主业上的开枝散叶 。围绕主业多元化的优势是 ， 房企既能通过多元板块提升地产主业的竞争力 ， 又能让多元化业务依托于核心业务成长 ， 从而降低市场风险和机会成本 ， 减轻企业运营压力 。二是 ， 机会主义的多元化 。 这类多元化往往带着讨巧的性质 ， 跟着政策红利 ， 哪里好做哪里是风口就投资哪里 。因为不需要实打实的参与 ， 只要投钱 ， 所以我们看到机会主义的多元化往往都是非相关性的行业 。例如 ， 格力地产就是这样的典型 ， 在疫情期间 ， 宣布做起了口罩生意 ， 还收购了一家成产病毒检测设备的公司科华生物 。 随后又打起来免税店的概念 ， 对珠海免税进行了重组 ， 并在海南重金拍下了商业综合体地块 。三是 ， 彻底转型 。 这类房企多以中小房企为主 ， 大多数都是主业不断掉队 ， 无力面对残酷的市场竞争 ， 干脆进行彻底转型 。 例如：莱茵置业更名莱茵体育 ， 证大置业转投金融领域 ， 浙江广厦发力传媒等 。面对行业的马太效应 ， 他们几乎是没有招架之力的 ， 他们的生存空间不断的被打压 。早期的进行多元化方向的房企一路走的都比较磕磕绊绊 ， 甚至想万科这种龙头房企也不得不砍掉一些亏损、看上去毫无盈利希望的多元化业务 。2012年底 ， 已经稳坐多年行业老大的万科开始转型提出城市配套服务商战略 ， 从一家专注于住宅开发的公司 ， 开始将业务触角延伸到商业、物流、文旅、投资、教育、养老、酒店、假装、滑雪度假、长租公寓等各个领域 。为了迎合多元化发展 ， 万科更是推出“适错”和“赛马”机制刺激新业务的开展 。广深区域的张纪文提出“八爪鱼战略”的转型思维 ， 上海区域的张海就提出了“热带雨林战略” ， 在“万亿市值计划”的构想下万科多元化呈现出万马奔腾之势 。看上去很美好 ， 但结局却很惨淡 。 当年一些轰轰烈烈的多元化业务就这样以“收敛聚焦”的名义陆续被叫停了 ， “万村计划”是其中的典型 。根据万科财报显示 ， 95.5%的营收来自于房地产业务的结算收入 ， 除了物业板块盈利 ， 物流板块与成本持平外 ， 其他板块全部都是亏损 。四年前 ， 万科期望这些多元化业务在息税折旧前利润规模达到100亿元左右 ， 并培育出多家上市公司 。如今的成绩单与当年的期望相去甚远 ， 当年行业老大的江湖地位也被易了主 。多元化的“新花样”或许是早期多元化之路的失败教训 ， 近年来房企布局多元化更多的是在为地产主业服务 ， 或是将该业务推出上市 ， 寻找新的融资平台 。2010年 ， 恒大注资10亿元成立了恒大文化产业集团 ， 这是恒大成立的第一个地产之外的产业 ， 随后又布局了饮用水、乳业、粮油等行业 ， 但都表现平平 。 在诸多业务受挫的同时 ， 恒大将旗下产业进行了又一次重新梳理 。 2019年恒大公布了旗下的四大核心产业 ， 分别是地产、文旅、健康、科技 ， 并且恒大表示在未来5年内恒大的核心业务整体不变 。 目前恒大的汽车和物业分别被恒大打造成了新的融资平台 。9月27日 ， 恒大新能源汽车甚至以底价8.64亿竞得南通一块宅地 。 根据出让文件 ， 此次出让的R20023地块 ， 地用途为住宅 ， 出让面积约12.24万平米 ， 容积率1.2-1.5 ， 建筑面积18.34万平方米（配套商业≥2000平米） ， 起价约8.64亿元 ， 起始楼面价4706.67元/平米 。 可以说恒大汽车不仅能够在资本市场融资 ， 还可以去低价拿地 ， 一举两得 。另外一家打着新能源汽车名义去拿地的房企非宝能莫属 。近年来 ， 宝能扛着新能源汽车的旗号在全国各地到处圈地 。 宝能可以说是地产行业的“隐形地主” 。 据悉 ， 目前已经有上万亩土地 ， 分别是杭州的3000亩、昆明的6318亩、广州的4935亩以及西安的2090亩土地 。 按照宝能的操作 ， “新能源项目”落地之后 ， 都会有配套的房地产、旅游、仓储物流项目落地 。而这些以“新能源项目”拿下的土地 ， 往往都是商业地产项目开发先行 。 例如 ， 依靠宝能汽车项目拿地的宝能健康城项目 ， 项目早已经开始动工 ， 这个集精品酒店、汽车展厅、特色商业街、私人会所、主题民宿等多元业态于一体的领先型商业综合体 ， 已经在速度上超越了宝能“新能源项目” 。尚无产出一辆汽车 ， 宝能又开辟了新的板块 。 9月29日 ， 媒体报道宝能在集团部门设置了手机业务中心 ， 大量招聘手机行业人才 ， 正是进军手机行业 。 据业内人士认为 ， 由于目前国内手机行业市场趋于饱和 ， 新进品牌很难生存下去 ， 像360手机、格力手机、锤子手机先后的尝试便都以失败告终 ， 宝能想自主研发手机 ， 或许是想先试试水 ， 未来不排除收购一家这样的公司 。除了恒大、宝能 ， 目前越来越多的房企进行多元化更多的考量 ， 或许只是打造新的上市平台 ， 围绕地产主业这艘航母 ， 打造护卫舰 。近年来 ， 房企拆分物业上市成为一种趋势 ， 包括碧桂园(9.35, -0.13, -1.37%)、融创、保利、中海、阳光城等在内的百强房企多数都拆分了物业板块单独上市 。 这背后的逻辑反映的是 ， 房企前期需要大量的资金投入 ， 负债率通常都很高 ， 而且房地产行业慢慢成为一个强周期产业 ， 时而景气时而萧条 ， 物业公司则是轻资产模式运行 ， 现金流非常稳定 ， 而且负债率低 。 也就是在地产主业不景气之时 ， 物业公司可以进行“输血” 。这些原因也使得港股物业公司估值偏高 。 据不完全统计H股有27家物业公司 ， 有10家PE在40倍以上 ， 有7家PE在20-40倍 ， 有10家在20倍以下 。 具体到一些房企旗下的物业公司 ， 保利物业的PE是89倍 ， 绿城服务的PE是62倍 ， 中海物业的PE是55倍 ，雅生活服务的PE是42倍 ， 佳兆业美好的PE是28倍 ， 蓝光嘉宝服务的PE是17倍 。拆分物业上市 ， 这种操作实际上是一个资本魔方 。 上市公司把低估值的资产分拆出来 ， 把它放到另一个市场上获得高估值 ， 有利于上市公司整体的市值提升 。游戏规则已改变 ， 房企普遍焦虑房地产高利润的黄金时代一去不复返 ， 房住不炒成为政策主流 ， 行业降速带来的就是行业焦虑 。 焦虑之下可能会病急乱投医 ， 从聚焦地产主业到多元化的市场布局 。进入2020年 ， 受新冠肺炎疫情及宏观经济环境影响 ， 诸多房企市值出现下跌 。 行业整体降速时 ， 房企融资“三道红线”轰然而至 。 9月26日市场消息显示 ， 监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标 。有业内观点认为 ， 三道红线设定的行业负债增速 ， 基本上与当前商品房销售额增速相匹配 ， 政策根本不是限制行业发展 ， 而是调节房企的行为模式 ， 打击以加大财务杠杆扩张的方式 ， 预防房地产行业潜在偿债风险 。此时房企布局多元化或是源于以下几点：一是 ， 在单纯的地产开发盈利模式难以为继时 ， 与时俱进探索新的业务 ， 为后续增长提供新的载体； 二是 ， 逐渐摆脱对政策的依赖 ， 避免把“所有鸡蛋装在一个篮子里” ， 防止下次风险来临时 ， 企业的盈利稳定性受到冲击； 三是 ， 在融资渠道持续收紧的背景下 ， 通过更名去地产化布局多元化的方式 ， 更好地解决房企面临的融资问题； 四是 ， 通过多元化布局 ， 为企业发展增加更多赛道 ， 保证经营的灵活性和增强自身竞争力 。但切换赛道 ， 前路艰难 ， 包括长租公寓、联合办公、商业运营在内的多元化业务在价值再挖掘过程中会遇到很多问题 。 目前存在的一个问题是 ， 业内不少人“把风口当成赛道” ， 大讲生态链 ， 仅仅玩资本 ， 而商业模式实际上还没有建立起来 ， 商业闭环并未形成 ， 未来或将拖累地产主业 。正如上海易居房地产研究院副院长杨红旭所言：“从业务占比来看 ， 去地产化还为时过早 。 核心业务与多元业务 ， 这是所有的房企在地产下半场的过程当中 ， 要活的更长久必须要做的两件事情 。 多元化布局不再是做和不做的选择 ， 而是不断思考应该如何践行如何实施 。 ”


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