美国商业地产暴跌25%，中国买家1400亿大撤退！
来源：证券时报旗下 中国基金报采访人员 文景9月27日 ， 据多家外媒报道 ， 受新冠疫情冲击 ， 目前美国商业地产价值已缩水高达25%-27% 。 而由于美国地产业遭重创 ， 直接导致特朗普个人财富缩水约20% 。
美国商业地产价值缩水超1/4中国买家撤资近200亿美元9月27日 ， 据《金融时报》报道 ， 美国商业地产估值已经较正常时期贬值四分之一甚至更多 。 业内人士认为 ， 当下美国购物中心、酒店等商业地产遭到疫情冲击 ， 如今美国地产行业正步入寒冬 。富国银行研究报告称 ， 一旦商业地产所有者还不起贷款 ， 其抵押的地产估值将会下降 ， 平均贬值幅度高达27％ 。 以估值为2590万美元的休斯顿一家皇冠假日酒店（Crowne Plaza hotel）为例 ， 本月该酒店价值较2014年被捆绑进CMBS交易时下跌了46% 。 自3月份以来 ， 该酒店就一直没有偿还抵押贷款 ， 并在5月份被移交给特别服务机构 。 另一家距离洛杉矶市中心约20分钟车程的米拉达假日酒店（Holiday Inn La Mirada）最新估值为2210万美元 ， 较2015年下跌了27% 。 此外 ， 由于自4月以来没有还清抵押贷款 ， 美国田纳西州哥伦比亚的一家假日酒店今年9月估值大跌37％至770万美元 。
富国银行研究报告涵盖了自4月1日以来新评估的116家捆绑在CMBS中苦苦挣扎的房地产 ， 其中有68家是本月进行评估的 。 在全部抵押贷款中 ， 有75笔和酒店有关 ， 另有26笔和零售地产相关 。CMBS 的基础资产一般为商业房地产抵押贷款,其中“商业房地产”包括商业物业和多家庭不动产两类,前者主要为写字楼、商场、酒店、健康医疗中心和工业用地,后者主要为用于出租的公寓楼,一般均需已建成且能够持续产生运营收入 。 值得注意的是,CMBS 贷款一般仅由被抵押的商业房地产提供还款保障,对借款人没有追索权 。据外媒报道 ， 今年二季度 ， 在美国 ， 坏账风险最高的10家银行 ， 其不良贷款合计猛增62% ， 其中 ， 商业房地产的不良贷款增幅高达144％ ， 至260亿美元 。 为了弥补由于房地产萎靡产生的巨亏 ， 目前美国各大银行已开始提高拨备 。一边是美国商业地产风雨飘摇 ， 另一边 ， 以中国为首的投资者们正在加速撤离 。 Real Capital Analytics数据显示 ， 2019年 ， 中国投资者净卖出美国商业地产价值近200亿美元（约合1400亿人民币） 。 今年8月 ， 由于美国哈德逊广场（Hudson Yards）项目开发商拖欠还款 ， 中国投资者已经申请仲裁 ， 要求开发商退还近10亿美元投资款项 。加上美国第二轮疫情来袭 ， 美国地产似乎不再是投资里眼里的香饽饽 。 截至9月28日10时37分 ， 全美确诊人数已经达到732万例 。 业内人士认为 ， 如果美国疫情得不到进一步控制 ， 当地房地产市场将陷入更深危机 。摩根士丹利（Morgan Stanley）报告认为 ， 预计办公大楼将贬值40％ ， 租金继续下滑 ， 纽约市中三分之一的酒店将面临破产 。地产业遭重创特朗普个人财富缩水20％据时代周报消息 ， 9月8日 ， 《福布斯》杂志公布了最新的“美国400富豪”榜单 。 尽管全美400位富豪的总资产突破了3万亿美金 ， 创下历史新高 ，但特朗普个人的排名却下降64位 ， 仅名列榜单的第339位 。《福布斯》表示 ， 从去年9月至今 ， 特朗普的个人净资产从31亿美元下降到25亿美元 ， 减少了6亿美元 ， 相当于财富缩水了近20% 。 彭博社也表示 ， 特朗普的财富在2020年的跌幅是近5年来最大的 。
整个疫情期间 ， 特朗普集团主营的房产、酒店、庄园、高尔夫俱乐部等业务 ， 几乎全受到冲击 。 据CNN统计 ， 今年3月以来 ， 特朗普集团的损失已从每天65万美元上升到100万美元左右 ， 旗下的酒店也已解雇了近2000名员工 。在纽约曼哈顿区第六大道 ， 有一座43层的摩天大楼 ， 该大楼横跨整座街区 。 这就是著名的“美洲大道1290号”（Avenue of the Americas NO.1290） ， 美国银行的所在地 。 这是特朗普所有商业房产中最昂贵最核心的的一处 ， 他本人拥有该房产30%的股份 。 目前这栋房产已经缩水近1亿美元 ， 目前估值为3.42亿美元 。 特朗普的另一处重要商业地产 ， 位于华尔街40号的特朗普大楼（40 Wall St.）也下跌严重 ， 这一年缩水了6500万美元 ， 估值为2.62亿美元 。据《福布斯》统计 ， 在过去一年 ， 特朗普在纽约的8处核心房产总共缩水3.26亿美元 。 只有毗邻联合国总部的特朗普世界大厦（Trump World Tower）涨了200万美元 ， 目前估值为2700万美元 。抵押贷款违约率创近9年高点鲍威尔发出严重警告今年5月美国住房抵押贷款违约率飙升 ， 为2011年11月以来的最高水平 。 具体来说 ， 逾期30天以上还款的借款人数量激增至430万 ， 较4月份增加72.3万 。 超过8%的抵押贷款已经过期或处于止赎状态 。然而在新冠疫情期间 ， 华尔街又重新向信用不佳的房主提供贷款 。 据高盛数据显示 ， 与私人债券捆绑中、或没有政府支持的住宅抵押贷款的违约率已从1月份约4%的低点飙升至7月份的约18% 。
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