房子的保质期，可能还不如你
来源：新周刊
广东汕头的老旧小区 。 /图虫创意一旦维护换新的速度追不上折旧速度 ， 这些现在看起来还年轻的房子 ， 几十年后极有可能成为新一代的“老破大” 。 只不过 ， 七层的老楼梯房我们还能一步一步爬上去 ， 但在电梯停运的三十层电梯房 ， 要想通过步行爬楼实现每日出行 ， 未免有些太难为人 。
你家的房子能住多少年？一般来说 ， 根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 ， 这个数字是商品房产权意义上的70年 。 即将在明年正式施行的《民法典》则提出 ， 70年期满后 ， 自动续期 。听起来好像是 ， 只要房主自己不搬走 ， 住个100年也不成问题 。但现实情况往往并非如此 ， 房子老去的速度远比你想象中要快 。 一般来说 ， 我国普通房屋和建筑物的设计使用年限只有50年 ， 交房三四十年就走向老化的房子比比皆是 ， 更不必提刚跨过十年周期 ， 维护意识就跟不上衰落速度的次新小区 。
青岛四方区的老房子 。 /图虫创意今年7月 ， 《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》印发 ， 提出要在2025年之前基本完成需改造的城镇老旧小区改造任务 。 所谓的“老旧” ， 主要体现在房龄上 ， 它们的建成时间全部在2000年底前 。这样算下来 ， 最年轻的一批老旧小区投入使用刚满20年 。 如果当年住进的是一套婚房 ， 到今年 ， 主人的孩子最快不过是成年不久 ， 而所住的房子却已半只脚踏入中老年 ， 居住体验急速下降 ， 内内外外都亟需“改头换面” 。
房子三四十岁 ， 已经“年老色衰”？除了一些保存比较完好的精装修或二次装修房 ， 大多数20年老房子的户型设计和室内配套都相对落后 。 在房地产界 ， 它们有一个更广为人知的绰号——“老破小” 。 顾名思义 ， 就是又老又破 ， 面积还普遍比较小 。《梦想改造家》曾经有过这样一个案例 ， 委托改造的主人公家里有五口人 ， 他们住的是一套建于1970年代的上海老公房 ， 使用面积只有38平方米 。 户型是老房子里常见的“刀把式” ， 南北不通透 ， 从阳台走到门口 ， 只需要13步 。在上个世纪的设计认知中 ， 想要在这样的小户型空间里安置卧室、客厅、厨房、卫生间和阳台等各种功能区 ， 最简单粗暴的方法 ， 就是尽可能压缩后四者的占地面积 。
户型图 ， 过道即餐厅 。 /《梦想改造家》从最初搬入的三口之家 ， 到如今的三世同堂 ， 人越多 ， 居住空间就显得越逼仄 。 祖孙三人长年挤在一张2m（长）×1.35m（宽）的床上睡觉 。 每天晚上 ， 爷爷奶奶都要先搬桌子 ， 后拼凳子 ， 铺完泡沫板再铺床 ， 多个步骤之后 ， 才能为身高1.78m的孙子折腾出放脚的地方 。
折腾完才能睡觉 。 /《梦想改造家》除了晚上睡不好 ， 一家人还面临各种麻烦事：整个屋子只有厨房和卫生间两个下水口 ， 放置在入门过道的洗衣机需要排水时 ， 只能接到距离最近的洗菜池 。顶层与水箱的落差比较小 ， 水压很低 。 为了避开用水高峰 ， 爷爷奶奶每天白天在厨房烧水 ， 然后颤颤巍巍地将整锅热水端到卫生间的浴缸 。整栋楼的外墙仅铺设了一层薄薄的预制板作为隔热和保暖措施 ， 几十年过去 ， 这些措施早已逐渐失效 ， 小卧室冬天冷风直灌进来 ， 夏天因曝晒而酷热 。
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