房价上涨20年，买房真的越来越难了吗？数据分析结果出乎意料
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过去20年的黄金楼市 ， 有人欢喜有人愁 。 欢喜的人们必然是买了房子甚至投资了房地产 ， 忧虑的人们或者是将要给子女买房 ， 或者是自己有住房需求尚未满足 。
但现在高企的房价下 ， 每个人都仿佛患上了恐高症 ， 动辄万元高则数万元的平方单价 ， 让许许多多的人们畏而却步 ， 掩面心呼买不起 。
在午间饭后的闲聊中 ， 大家探讨起了前20年的房价和其时的居民购买力与现在的比较 ， 大家争论不休 。 但这20年中的工资收入和房价谁也说不清楚具体而准确的数字 ， 于是最终还是从国家统计局调取相关数据 ， 让事实来说话 ， 判明是非 。
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这次讨论 ， 我们主要从国家统计局调取了2000年后的20年间全国住宅平均房价、城镇居民可支配收入、城镇单位就业人员平均工资和住户存款数据 ， 观察20年的房价收入比涨跌和90平米刚需住房30%首付款掏空钱包数量增减 ， 考量20年间买房的难度变化 ， 研判当前的房价是否严重超出了我们的购买能力 。
PART12000-2019年全国平均房价涨跌概况在上篇文章中 ， 我们说过20年的房价上涨史其实就是国家货币增发史和居民收入上涨史 ， 房价上涨的原动力就是经济发展与货币供应量M2扩张相互作用下的货币因素 。 就是这一因素 ， 推动了居民收入与工资水平上涨和房价上涨 。
我们首先观察2000年以来的全国平均房价年度数据 。 如下表：
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上表可见 ， 从全国的角度观察 ， 2019年末房价9310元/平 ， 是2000年末每平1948元的4.78倍 。
我们再看一下这20年的房价年度涨幅情况图表：
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可以看出 ， 20年中房价上涨最快的几个年度 。 一是2004-2005年度 ， 分别较上年上涨18.71%和12.61%；接下来是2007年 ， 上涨16.86%；经历了2008年全球金融危机导致的当年下跌后 ， 2009年房地产市场再掀波澜 ， 年度涨幅创下迄今未曾超越的24.69%；在2016年和2018年 ， 房价再次超过10%涨幅 。
在这几个上升浪的推动下 ， 全国平均房价在2019年末达到了9310元/平 。 而东部沿海省份和中部重点城市 ， 尤其是一线城市的房价 ， 终于达到了当前我们望而生畏的高度 。
PART22000-2019年全国城镇居民可支配收入反映的购房难度变化情况据国家统计局发布的2000年以来的年度统计公报 ， 我们提取了城镇居民可支配收入数据如下：
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从绝对数字上我们看到 ， 2019年末全国城镇居民人均可支配收入达到42359元 ， 接近2000年末6280元的6.75倍 。 从该项指标上可以发现 ， 全国城镇居民人均可支配收入上涨幅度大大超过了全国平均房价4.78倍的涨幅 。
为了更加明了地分析该项指标反映的购房难度变化 ， 我们按照20年间的90平米刚需住房总价计算房价收入比如下图：
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我们惊奇地发现 ， 这20年来的房价与城镇居民可支配收入比变化与我们想象的竟是如此不同！在2000年90平米住宅总价仅有17.5万元的时候 ， 居然是买房最困难的时间 ， 其时房价收入比高达13.96；而2014年又是买房最容易的一年 ， 房价收入比落至9.26 ， 较2000年下降4.7之多 ， 且至今没有再回升至10以上 。
为了方便观察其变化趋势 ， 我们制作柱状图如下：
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也就是说 ， 当前的绝对房价虽然高的可怕 ， 但从购买难度上却整体呈下降趋势 ， 这与我们的直观感受截然相反 。
分析其中的原因 ， 仅仅是因为20年的时间 ， 让我们遗忘了当年房价在一两千元时的心理 。 认真回想那时候 ， 我们其实也曾因为十几万元的贷款愁得一度无眠 ， 或者为了那时眼中十几万元房贷即被称为“巨额负债”的贷款而放弃买房 。
我们把自己拉回2000年 ， 那时全国的城镇职工平均工资收入全年也不过只有9371元 ， 月均仅仅781元！试问 ， 一个月工资781元的人 ， 购买总价17.5万元的房子 ， 背负70%的房贷高达14万元 ， 我们有没有胆颤心惊恐惧害怕？我们是否也曾经摇头叹息买不起？
也许有的朋友置疑那时的工资收入水平 ， 我们上张图作为佐证参考 。
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上图是某高校英语系1995年1月份教师领取工资签名表 。 从上图可以看到 ， 作为高收入的高校教师 ， 那时的工资水平平均也仅仅在800元左右不等 。 我们研究团队多来自于东部沿海城市银行系统 ， 90年代初参加工作的同事 ， 95年工资总额与其相比尚且不如 ， 更何况全国城镇职工平均工资水平 。
可见 ， 2000年的工资水平数字不虚 。
PART32000-2019年全国人均住户存款反映的购房难度变化情况来自于央行的住户存款指标 ， 是诸多数据中最具权威性的 。 为了准确反映户均住户存款情况 ， 我们同时自国家统计局年度统计公报提取了2000年以来的人口数据 ， 并以3人作为户均人口数 ， 以观察平均房价与户均存款情况 ， 考量家庭购房难度变化 。
下图为2000-2019年全国户均住户存款情况表：
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从该图中可以看到 ， 2019年末全国人均住户存款为5.87万元 ， 是2000年0.51万元的11.51倍 ， 年均较上年增长13.87% 。
就以上数据 ， 我们可以计算购置90平刚需首套房交纳首付需要掏空的钱包数 ， 据以观察购房难度变化趋势 。 看下图：
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我们看到的是与上节中以“全国城镇居民可支配收入”指标考量购房难度几乎相同的变化趋势 。 相同之处是2000年仍然是购房最难的年度 ， 区别是2019年末较2014年稍低成为购房最容易的一年 ， 但差距极小 。
我们将两图合并在一起 ， 更方便大家观察：
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一切已经一目了然 ， 无需多言解释了 。
【结语及思考】数字不会骗人 。 既然如上分析 ， 2000年以来的购房难度总趋势是下降的 ， 那为什么我们的直观感受是房价高企下的恐惧呢？我们可以总结为三点：
一是时间让我们过滤掉了以往 。 20年的时间 ， 足以让我们遗忘曾经的困难 ， 或者是年轻一代根本未曾经历当年的艰难 。
二是工资及收入的20年上涨 ， 让我们的内心蔑视了当年的十几万贷款 。 曾经被视为“巨额负债”的十几万贷款 ， 在不断增长的收入下 ， 已经越来越微不足道 ， 微不足道的东西总是容易被忽略 。
其实 ， 现在的一两百万贷款 ， 与当年的十几万贷款相比 ， 并没有任何的不同 ， 甚至可能不如当年的负担更重 。
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三是对绝对数字的恐惧 。 无论如何 ， 以百万计的负债与十万计的贷款相比 ， 绝对的数字差距必然带来内心的恐慌 。 而通常情况下 ， 人们会忽略负债收入比 ， 潜意识之中片面放大容易带来恐惧的东西 。 但究其实质 ， 仅仅是现在的负债数字绝对值变大了 ， 仅此而已 。
由以上分析带来的思考：
20年前的买房难度丝毫不差于现在 ， 从数据上看更是难于当前 。 那时的十几万贷款与现在相比已经不值一提 。
为什么会这样？不正是我们强调无数遍的“长期负债贬值”吗？
【房价上涨20年，买房真的越来越难了吗？数据分析结果出乎意料】不会负债的人 ， 就是不会挣钱的人 ， 就是缺少财商的人；不敢长期负债的人 ， 只能是永远位于财富底层的人 。
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