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民生宏观|全球城市房价真实排行榜：中国几乎全球最高？


北京联盟_本文原题：全球城市房价真实排行榜：中国几乎全球最高？
文/朱振鑫 如是金融研究院执行院长、首席研究官
杨芹芹 如是金融研究院高级研究员
本集摘要
1、中国大陆核心城市中心城区房价仅次于香港、伦敦、新加坡 ， 如果剔除建筑和使用面积的差别 ， 京沪深房价排全球第2-4位 ， 仅次于香港 。
2、京沪深中心城区的房价收入比超过40倍 ， 家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅 ， 买房负担极重 ， 修正前仅次于香港 ， 修正后全球最高 。
3、京沪深中心城区和非中心城区的房价租金比全球最高 ， 远超过国际通行临界点25 ， 要么是房价高估 ， 要么是租金低估 。
4、全球大部分核心城市都面临高房价的难题 ， 尤其是香港 ， 比内地的房价高的多 。 不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理 ， 即便有高估 ， 也不一定会崩溃 ， 至少短期不会 。
5、我们用1000万可以买什么样的房子对各城市进行了对比 ， 京沪深买房用来居住的性价比几乎是全球最低的 。
从全球来看 ， 中国的房价到底有没有泡沫？这是一个难以回答的问题 。 国际对比是一个很好的参考 ， 但直接拿中国和国外房价对比非常危险 ， 因为中国的房价太不一样 。
一是计价基础不一样 。 中国的“房产”和“地产”其实是分离的 。 土地为国家所有 ， 住户只有土地使用权 ， 普通住宅产权为70年 ， 期满可以自动续期 ， 商住两用房屋产权多为50年 ， 需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期；而国外多为永久产权 ， 如美国采用私有财产制 ， 房屋的买卖包括土地 ， 产权是永久的 。 这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值 ， 而国外的房价中完全包含了土地的产权价值 。
二是数据质量不一样 。 国内的数据主要有两个来源 ， 一个是统计局 ， 另一个是中国指数研究院 。 两个数据质量都不高 ， 尤其是统计局的 。 一方面统计局只公布指数 ， 没有高频的绝对价格 。 另一方面数据严重失真 。 统计局数据来自住建部门的网签价 ， 而为了合理避税 ， 大城市普遍存在阴阳合同 ， 网签价基本都大幅低于实际成交价 。 举个例子 ， 假设北京一套房子实际成交800万 ， 但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价 。 按照统计局的数据 ， 北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右 ， 而实际均价早已经五万以上 。 拿着这种房价去对比分析 ， 结论必然跑偏 。
三是统计口径不一样 。 全球房价缺少一个统一的官方数据 ， 各国房价统计机构不同、数据来源不同 ， 样本口径也不同 ， 不适合直接比较 。 国内常用的房价数据是70个大中城市和百城房价 ， 样本城市相对较多 ， 包含了各种商品房类型；而美国最常用的标普/凯斯·席勒房价指数则只统计20个城市 ， 而且还只统计独栋和联排别墅 。 别说各国之间没法直接对比 ， 甚至是一国内部直接比较都不完全准确 。
四是面积算法不一样 。 国内房屋计算的是建筑面积 ， 既包括住房使用面积、墙体占用面积 ， 也包括了公摊面积 ， 楼道、阳台等都计入其中 。 大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积 。 如香港采用的是实用面积 ， 等于建筑面积去除公摊面积的部分 。 而美国、英国等使用是使用面积 ， 等于实用面积减去墙体占用面积 ， 也就是真正能够使用的住宅面积 。
三种面积之间的关系是建筑面积>实用面积>使用面积 ， 实用面积和使用面积相差较小 ， 建筑面积与使用面积存有较大差异 ， 需要用得房率进行换算 ， 也就是实际居住面积和建筑面积之比 。 一般来说 ， 塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70% ， 多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75% ， 也就是说国外70多平的房子大概相当于国内100平 。 中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价 ， 这至少要比原有的房价数据高出30% 。


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