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民生宏观|全球城市房价真实排行榜：中国几乎全球最高？( 三 )


民生宏观|全球城市房价真实排行榜：中国几乎全球最高？
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资料来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米
但是考虑到中国内地常用的为建筑面积 ， 核心城市多为带电梯住宅 ， 选用70%的得房率 ， 进行折算后可以发现 ， 北京、上海和深圳中心区域实际房价分别为21846美元/平方米、20315美元/平方米和19069美元/平方米 ， 已经超过伦敦和新加坡 ， 仅次于香港 ， 且与香港差距进一步缩小 。
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资料来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米
再来看一下非中心城区：20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显 ， 部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半 ， 但非中心城区总体排名几乎无变化 ， 仅有个别城市调换顺序 。 根据Numbeo网站最新2月份核心城市非中心城区的房价数据 ， 北京、上海、深圳分别为7483美元/平方米、7213美元/平方米、7145美元/平方米 ， 约为中心城区的一半 ， 位居第六、第七、第八 ， 排名依然靠前 ， 但相对中心城区排名有所后移 。
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资料来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米
非中心城区也按照70%的得房率进行折算后 ， 北京、上海和深圳非中心城区房价分别为10691美元/平方米、10304美元/平方米和10208美元/平方米 ， 仅次于香港 ， 成功超过旧金山、伦敦、巴黎和新加坡等国际大都市 。
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资料来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米
相对房价：全球最高 ， 没有之一 。
第一个指标是房价收入比：修正前仅次于香港 ， 修正后全球最高 。 一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度 ， 比如京沪深中心城区的房价收入比超过40倍 ， 意味着家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅。 Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值 ， 公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值 ， 公寓中位数为90平方米 ， 假设50％为女性劳动力 ， 净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资 ， 在最新2月份核心城市中心城区的房价收入比数据中 ， 香港以49.13排名第一 ， 北京、上海、深圳的房价收入比分别以46.65、42.60、42.55位居第二、第三、第四 ， 遥遥领先其他城市 。
注意 ， 这还没有按得房率折算 ， 如果用折算修正后的房价去计算房价收入比 ， 那京沪深更是高的惊人 ， 分别达到66.64、60.86和60.79 ， 远远超过香港 ， 成为全球买房负担最高的城市 。
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【民生宏观|全球城市房价真实排行榜：中国几乎全球最高？】资料来源：Numbeo、如是金融研究院
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资料来源：Numbeo、如是金融研究院
第二个指标是房价租金比：全球最高 。 从直观上说 ， 每平方米的房价与年租金之比 ， 度量房屋出租取得的投资回报情况 ， 可用于判断是买房还是租房划算 。 再进一步说 ， 租金更能反映实际的居住需求 ， 房价如果相比租金高出很多 ， 那意味着房价存在投机炒作的金融成分 ， 可以理解为存在泡沫 。
京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列 ， 租房的性价比要高得多 。 Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米 ， 三卧室公寓有110平方米 ， 未考虑税收或维护费用 。 在最新2月核心城市房价租金比数据中 ， 深圳、北京、广州、上海中心城区的房价租金比分别以81.82、64.85、63.27、58.07位居前四 ， 非中心城区也是如此 ， 占据前四位 。 国际通行的临界点是25 ， 超过临界值表明该区域房产投资价值变小 ， 租房比买房更加经济 。 如前所述 ， 租房的都是实际居住需求 ， 买房的有些是投机需求 ， 房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求 ， 有一定的泡沫 。


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