房价|香港低供地模式的利与弊
余胜良
香港楼市价格不断攀升 ， 市民生活压力大 ， 与此同时 ， 房价超级稳定 ， 让一部分有产者安心 ， 也让金融环境稳定 。
如果香港楼市模式还有什么积极意义的话 ， 那么房价稳定就是最重要的一项 ， 而且是稳定向上——当然这对购房者不友好 。
最近几年香港经济发展不佳 ， 在疫情下 ， 严重依赖旅游和商业的经济结构也基本停滞下来 ， 但是香港楼市却出奇稳定 ， 迄今为止 ， 没有出现大面积断供情况 ， 也没有出现价格雪崩 。
香港一旦有某个楼盘出现滞销或打折 ， 往往都会当做新闻迅速传播 ， 被当做楼市要下调的先兆 ， 如果搜集历史新闻 ， 会发现很多时间点 ， 都感觉到房价要闪崩了 ， 问题是这么多年下来 ， 调整的风声吹了又吹 ， 楼市是跌一点点 ， 涨一大截 ， 总趋势是蹭蹭蹭往上涨 。 众人都期待香港楼市会有一个像样调整 ， 如此级别的香港局势 ， 加上疫情 ， 都没能让楼市下滑 ， 可见香港房价之坚挺 。
香港房价如此坚挺 ， 其主要原因 ， 就是政府长期维持了一个供不应求的供需格局 。 新盘少 ， 购买力多 ， 一旦有折扣就能很快卖光 ， 没有折扣也能渐渐卖光 。
因为不少人买不到房 ， 只要房价下跌 ， 很容易被消化 ， 长期观望者就要出手 。 这就导致不管是新房还是二手房 ， 都没有降价动力 ， 人们唯恐卖了房买不回来 。
香港房价高 ， 远超深圳 ， 深圳的年租金回报率还不到1% ， 香港租金回报率却可以达到2.5-3% ， 香港租金大概是深圳4倍 ， 所以在香港买房不容易 ， 租房更不容易 ， 有人常常以深圳租金回报率低而认为房价高估 ， 实际上 ， 当房价无力上涨时 ， 往往是租金补涨 ， 反正无论如何 ， 未购房者都很不幸 。
香港租金回报率尽管不高 ， 但不要忘记香港房贷和日本一样 ， 都是低利率政策 ， 这个租金回报率就可以抵上月供 。 只要房价下跌 ， 买房比租房更划算 ， 就会刺激买房者出手 。
房价坚挺有不少积极意义 ， 那就是对维持经济和社会稳定有益 ， 比如历史上香港曾出现过因为房价下跌 ， 房地产净值低于贷款而放弃还贷的情况 。 极端情况下 ， 还有群众聚集要求政府出台政策 ， 维持房价稳定 。
房价作为居民财富和金融锚定物 ， 一旦出现波动 ， 不但影响居民 ， 还影响到金融市场稳定 ， 可以想象 ， 一旦房价大幅下跌 ， 金融抵押物出现缩水 ， 必然影响银行资产和放贷规模 ， 市场上流通的货币会减少 ， 很可能出现通货紧缩 ， 当年美国次贷危机 ， 其实肇始就是作为抵押物的房价出现下跌 ， 金融资产质量下滑 。
假若市场是另外一种情况 ， 就是供需平衡 ， 或者供大于求 ， 那么房价在经济出现问题时 ， 很可能率先下跌 ， 这就会导致经济加速萧条 。
对管理者而言 ， 如果想追求稳定市场 ， 保护已购房者和开放商、银行利益 ， 甚至政府的利益 ， 那就会倾向于不打破现有格局 。 如果追求让普通人也买上房 ， 市场有可能会出现动荡 ， 管理者似没有动力 。
在国内这一点表现明显 ， 比如这次疫情冲击 ， 住宅一直供不应求的深圳市场率先回暖 ， 并开启上涨模式 ， 北京上海等一线城市房价坚挺 ， 而三四线城市则出现不小回调 。
但是供需不平衡导致的结果 ， 是房价长期高高在上 ， 只有少数人可以买房 ， 其他人没有能力买房 ， 容易造成社会矛盾 。 城市管理者要修复这个BUG ， 就出台了各种政策 ， 其中香港是居屋公屋计划 ， 深圳是保障房计划 。 北京上海等也有各自对策 。
（责任编辑：冉笑宇 ）
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