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悖论|因为房企欠债太多了，房价真的不能降

最近一直有人提问 ， 既然房产公司欠债这么多 ， 为什么房价现在还没降呢？
悖论|因为房企欠债太多了，房价真的不能降
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当然楼市在分层 ， 这个从两年前鹤岗白菜价卖房时候就有了端倪 ， 但是最新数据表明 ， 比较热门城市的房地产 ， 包括一些县城的房地产 ， 还在悄悄的上涨 。
第一 ， 我们先从房价结构组成开始吧 。
房价大致包括这样几个方面：土地成本、建筑成本、安装成本、规费、税收、开发商利润 。
土地成本约占房价成本的40左右 ， 一线城市和热点二线城市则占比更高 ， 在50%左右 ， 高的还可能达到60% 。 土地成本则包括拆迁补偿和土地出让金等 。 拆迁补偿是给被拆迁户的 ， 土地出让金是政府收的 。
建筑成本和安装成本比较简单 ， 包括水泥、黄沙、钢筋、电梯等 ， 这一块 ， 相对固定 ， 都有定额 ， 不会有太大差距 。
各种税费 ， 也是由相关职能部门收的都有标准 ， 每平方米100多元 ， 占房价的比熊不是很大 ， 且房价越高 ， 占比越低 。 税收 ， 也是按比例征收 ， 没有太多的可操作空间 。
开发利润 ， 就很难说了 。 开发得好 ， 利润很高 ， 开发得不好 ， 利润很薄 ， 资金使用成本过高 ， 还有赔钱的 。
经过这么一分析 ， 也就知道 ， 开发企业为什么负债很多了 。 因为 ， 拿地和建设都是需要大量资金的 。 资金哪里来？当然是借钱了 。 这也意味着 ， 房价上涨带来的利益被几方共同分割了 ， 负债则就给了银行等提供资金的企业和机构 。 购房者则为这些负债、利润等买单 。
第二 ， 我们看房企负债情况 。
有人问 ， 经过房地产黄金发展10年 ， 为什么房企还会负债呢？赚来的利润去哪儿了？
有个实际情况需要普及下 ， 这其中的核心原因在于 ， 包括恒大在内的所有地产企业他们从来就没提取过利润 ， 他们赚到的每一分钱利润都被重新投入到新拿的地开发之中 ， 扩大资产规模 ， 变成在建工程 。 所以这些房地产都是纸上富贵 ， 没有现金储备的 ， 因为银行有钱可以借么！想要扩大市场份额 ， 只有多多拿地 。
根据南都大数据研究院调研房企的负债情况 ， 我国76家房企一年内到期的有息负债超2.5万亿 ， 约占有息负债总额的35% 。
在去杠杆、房住不炒的基调下 ， 超八成房企短债在增加 ， 如遇销售回款不及时 ， 恰逢还债高峰期 ， 资金短缺的压力显而易见 。
谁的短债压力最大？一年内到期有息负债超过1000亿元的有4家 ， 恒大、融创、绿地、碧桂园分别高达3957亿、1406亿、1214亿、1058亿 。
一年内到期有息负债超过500亿-1000亿元的有6家 ， 分别为万科、华夏、富力、泰禾、招商、保利 ， 这总共有1.2万亿 。
按照7%的的平均融资成本来计算 ， 每年要还的利息超1700亿 。 每年利息这么大？房价如果降了 ， 那谁来还这债务？
第三 ， 买房的居民家庭贷款数额也很大 。
中国家庭高负债主要表现为高房价催生的高房贷 ， 或靠其他高借债来购房 ， 使不少人成了房奴；然而 ， 即便房价腰折 ， 对一些购房仅仅用来自主的家庭来说 ， 影响不会太大 。
要说影响可能也只是名义上的财富有所缩水 。 而且还有相当部分家庭即使高负债购房 ， 但房价通过这几天已经飞涨 ， 即使房价现在腰折 ， 等多也只是回到原来购买的价格 ， 根本不会出现负资产 。
不过随着老龄化趋势来临 ， 待双方父母百年后 ， 每个家庭又会多出两套房 ， 以后房子卖给谁？实体经济萎靡不振 ， 全民炒房 ， 投机盛行 ， 还有多少人愿意脚踏实地赚钱？
如果房价腰折 ， 对一些靠高杠杆投资投机购买的家庭可能就意味着陷入十分危险的境地 ， 所以凉凉的也就是这些家庭 ， 还有房地产开发商资金链和银行贷款也会跟着倒霉 ， 而这些债务其实还是普通人的 。
所以 ， 不要大惊小怪 ， 话说回来 ， 即便吃瓜群众已经知道资本的花式玩法 ， 也逃不了被割韭菜的命运 。
首先要活在这个社会上就必须住 ， 就是租房也一样要被房地产商绑架 ， 更不论大多数的普通男女还是要结婚生子 ， 为后代的教育计 ， 就不得不甘愿成为韭菜 。 因为当下秘密就是将房地产与教育资源深深地绑定了 。 这恐怕是比地产金融危机更可怕的 。
【悖论|因为房企欠债太多了，房价真的不能降】虽然密码 ， 普通有理性的人都可以理性推理判断 ， 但是 ， 又奈何？


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