21世纪经济报道|长和系从“囤地”到套现离场，“低进高抛”旧套路失灵( 三 )
仅2013年 ， 通过出售广州西城都荟广场和上海东方汇经中心 ， 长和系共回笼资金约120亿港元 。 2014年 ， 长和系又先后转让南京国际金融中心大厦、长圆集团股权、北京盈科中心、重庆大都会、上海盛邦国际大厦等项目 。
“这种调整与内地市场环境的变化有关 。 ”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道采访人员表示 ， 长和系的基本策略是“低进高抛” ， 但2013年以后 ， 内地土地市场竞争激烈 ， 地价不断攀高 ， 而房价在严厉的调控下 ， 上涨乏力 。
在此之前 ， 长和系一直对内地房地产市场颇有兴趣 。 2010年初 ， 李嘉诚公开表示 ， 长江实业土地储备足够未来5至6年使用 ， 由于平均成本较低 ， 加上负债低和备用资金充裕 ， 可动用不少于500亿港元进行投资 。
“长和系”的拿地成本有多低？和记黄埔2012年年报显示 ， 公司当时的土地储备约1022万平方米 ， 大部分通过与长江实业共同持有 ， 在内地的平均土地成本为1980元/平方米 。 其中 ， 和记黄埔于2012年12月获取的武汉市蔡甸区的一宗土地 ， 楼面价仅为1502元／平方米 。
作为对比 ， 当时的行业“老大”万科 ， 2012年的平均拿地成本约为2790元／平方米 。
内地房地产调控不断加码 ， 也令长和系感到压力 。 和记黄埔在2012年年报中称 ， “政府压抑住宅楼价上涨之措施于2012年继续对市场情绪有不利影响” 。 2014年 ， 和记黄埔继续表示 ， 由于流动性紧张情况日益加剧 ， 公司在数个内地城市“继续面对激烈之减价战” 。 受此影响 ， 2014年和黄的地产业务收入下降三成以上 。
2015年 ， 李嘉诚重组旗下的长和系帝国 ， 将长实与和黄的非地产业务并入长江和记实业有限公司 ， 地产并入上市公司长江实业地产有限公司 。
此举意在减少两家公司业务交叉的弊端 ， 有助于集中发力 。 但调整后 ， 公司在内地市场的拓展仍然乏力 ， 反而继续出售旗下项目 。
据不完全统计 ， 2013年以来 ， 长和系多次出售内地及中国香港的物业 ， 套现金额逾1150亿港元 。
与此同时 ， 对长和系“囤地、捂盘”的诟病一直存在 。 2019年10月 ， 长江实业将大连市西岗区黑嘴子项目出售给融创中国 ， 作价超过40亿元 。 长实于2011年获取改项目 ， 8年间仍未开发完毕 。 按照19亿元的拿地价格计算 ， 此次出售的收益超过100% 。
近期被成都高新区处罚的和黄成都公司 ， 于2004年低价买入南城都汇项目 。 今年7月 ， 和黄将项目转让给禹州集团 。 期间经过16年的“囤地” ， 仍未开发完毕 。
严跃进指出 ， 从大逻辑上看 ， 长和系近年来频繁腾挪资产 ， 有着“削减亚太、加码欧洲”的资产运营脉络 。 但从房地产开发的角度 ， 长和系的开发模式已经不适合当下的内地楼市 。
他表示 ， 随着内地楼市“黄金时代”终结 ， 以及房地产长效机制的建立和运行 ， 楼市周期逐渐被“熨平” ， 地价和房价很难再出现大起大落 。 对于房企来说 ， 依靠长期持有 ， 来获取资产升值收益的模式已经行不通 。 相反 ， 借助相对稳健的高周转 ， 来提高资金使用效率 ， 更加适合企业的发展 。
但“高周转”似乎从来不是长和系的强项 。 多数受访者认为 ， 如果不对开发运营策略做出调整 ， 长和系的“离场”将不可避免 。
截至2020年年中 ， 长和系共有可开发土地储备约1000万平方米 ， 其中90%位于中国内地 。 与2015年相比 ， 长和系的土地储备总规模和内地土储规模均下降约26% 。
【21世纪经济报道|长和系从“囤地”到套现离场，“低进高抛”旧套路失灵】本期编辑 陈思
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