房价跌回三年前,这个城市让炒房客血本无归( 二 )
石家庄 2017 年 ~2020 年新房价格走势图 陆肖肖制图克而瑞提供的数据显示 , 石家庄新房房价最高点是 17734 元 / 平米 , 2018 年下跌至 1.6 万元 / 平米 , 2019 年年底进入 1.5 万 / 平米区间 , 随后 2020 年疫情之后 , 彻底回到 2017 年年初水平 。而安居客研究院数据显示 , 石家庄二手房则是从 2 万的高点踏空 , 一路坠到 1.5 万元 / 平米 , 也回到了 2017 年年初水平 。这意味着 , 从 2017 年年初至今天 , 在此期间购房的人 , 名义上全部亏损 。 尤其是炒房客 , 加上机会成本和资金成本 , 以及通胀数值 , 基本属于套死血亏 。人们都说长沙楼市调控给全国炒房客上了一课 , 要我说 , 石家庄楼市才是真正上课 , 这种房价连带资金的割肉疼痛 , 才是长教训的模版案例 。五、规律我们不能一直停在过去 , 总要抬头向前 。 石家庄楼市的风浪涌动 , 给炒房客血与泪的教训 , 但同样给予我们很多启示 。首先 , 省会、城市群战略这些概念和标签 , 并不是房价的支撑点 。房价的支撑点是什么呢?很简单 , 产业、资源及人口 。石家庄贵为河北大省省会 , 位置也不错 , 上通下达 , 可无奈其产业太迷茫了 。 这注定无法逃脱被隔壁大城市虹吸的命运 。北京的虹吸是出了名的 , 甚至连隔壁的古城天津都招架不住 , 数据显示 , 天津现在一些地区的房价也跌回到了 4 年前 , 这个后面我会写专题文章 。近几年河北人才基本都被北京虹吸 , 在北京工作不顺的其次去了天津 , 剩下来的才会考虑选择石家庄 。当年苏杭也被上海无数次虹吸 , 但是苏州是 1978 年改革开放后第一批沿海开放城市 , 工业底子强劲 , 历史文化卓著 。而杭州则是在阿里巴巴等企业崛起后 , 对上海产业进行差异化竞争 , 硬是走出了自己的一条创新路 。所以 , 有产业基础的城市们齐头并进 , 叫做城市群;没有产业基础的城市们在一起干活儿 , 最后只能一家独大 。六、节制其次是资源 。 这里的资源最简单的就是高校资源和医疗资源 。如果石家庄和武汉、西安一样 , 拥有众多名牌高校 , 那么房价不至于跌的这么惨 。因为人才是一个城市的根本动力 。 北京为什么是中国 " 世界 500 强 " 企业最多的地方?因为企业成功是需要人才基因和成本的 , 在海淀区注册公司 , 周边八大院校就可以为其输送全中国最厉害的人才 , 只有人才到位 , 这个公司才能得以快速发展 。这也就是为什么西安、武汉虽然早年发展迟缓 , 但依旧可以后来居上的原因 。 因为这些地方有人才资源 , 大型企业在这里落地 , 可以降低人才获取成本 , 提高企业发展成功率 。而石家庄在这方面也是匮乏的 。最后一项是人口 , 人口分为存量和进量 。 在存量上 , 石家庄 1103 万常住人口 , 全国是能排的上名次的 , 这也是石家庄唯一能提出来引以为傲的数据 。 但是在进量上 , 由于产业和资源因素 , 这些年非常差 。这时候 , 就要考虑 " 供应艺术 " 。 如果存量人口一定 , 一个城市控制供应量 , 房子特别少 , 那么房价依然有支撑力 , 但石家庄却选择了后者 , 无节制供应 , 这样就把唯一的人口势能全部稀释掉了 。这让我想到了《让子弹飞》里的鹅城 , 把后二十年的税都收完了 , 经济生态被打乱 , 只能陷入恶性循环 。所以 , 当你看到一个城市在无节制地供地 , 即使是人口基数较大 , 房地产也是没有支撑力的 。 当年黄市长就用这一招 , 彻底治住了 3000 多万人口的重庆房价 。七、远去过去 , 我们做研究 , 总结出中国房价的 " 阶梯 " 论 , 是指全国房价呈现大涨小跌的态势 , 像人在走楼梯的样子一样 , 步步升高 。但近几年你会发现 , 一些城市的房价 " 梯度 " 开始加速放缓 , 尤其像石家庄这样的城市 , 出现了 4 年周期 , 原地垂直起跳的情况 。这意味着 , 纯靠概念炒作的楼市 , 已经远去 , 接下来是真正的 " 拉出来溜溜 " 的阶段 , 各项 " 实际指标 " 都将成为房价的支撑 。我记得在上半年疫情期间写过一篇文章 , 提出一个观点 , 那就是上半年是否出现小阳春行情 , 对一个城市的房价走势 , 至关重要 。石家庄就是一个上半年楼市一塌糊涂的城市 , 这正是证明了其房价在需求最旺盛时 , 居民购买力表现疲软 , 房价还有回调空间 , 这在下半年 , 将进一步加重 。
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