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房价跌回三年前，这个城市让炒房客血本无归

近几日 ， 石家庄这个城市再次登上微博热搜 ， 相较于去年因无门槛落户登上热搜 ， 这次的话题显然有些苍凉 。" 房价跌回三年前 " 。话题引来上百万流量 ， 底下乌压压一片评论 ， 当然更多的是网友对石家庄这座城市的吐槽 。什么二线城市的命 ， 一线的房价；什么连自己的身份都搞不清楚 ， 注定是悲剧；什么中国最难留住年轻人的城市之一 ……其实在我的世界里 ， 一个城市是没有原罪的 ， 任何现象都是众多主观客观因素合力作用的结果 。 为了探明真相 ， 特地约了二三好友去了一趟石家庄 。这个城市的房价所表现的规律和结果 ， 对大多数城市都有普遍教育意义 。一、探访相对于前几年楼市的火爆 ， 当下的石家庄只能用 " 凄凉 " 这个词去形容 ， 主要表现在二手房中介店铺的客流量上 。首先去了名极一时的正定区 ， 几家中介店铺门可罗雀 。 进门之后 ， 有的在玩手机 ， 有的在看电视剧 ， 中介给人一种慵懒的感觉 ， 明显是那种长期接不到客人 ， 失落的堆积 。小哥说 ， 这周总共就带了 3 个人看房 ， 一个观望 ， 两个砍价 ， 有一个砍得太狠都把业主逼急了 。 这样的景象已经维持好久了 ， 本以为去年石家庄的 "320 无门槛落户 " 可以把市场再吹起来 。没想到 ， 落地无声 ， 石家庄如迟暮老人一般 ， 一日不如一日 。随后去了石家庄近几年最为火热的核心区之一——开发区 。 探访当地品牌排名第一的大盘 " 天然城 " ， 情况更为不妙 。中介小哥说 ， 这个小区是当地比较热门的楼盘 。 2017 年 10 月份出台政策前夕 ， 房价一度炒到近 2 万元 /㎡ ， 随后从高空坠落 ， 一路跌到现在 13500 元 /㎡ ， 相当于跌去 30% 多 。按照一套 100㎡的房子算 ， 相当于跌去 60 万 ， 再加上这几年物价上涨 ， 以及货币贬值 ， 妥妥跌去一个多首付 。 纵使这样 ， 依旧是有价无市 。随后掏出手机 ， 给我看了几套房的调价履历 ， 业主的辛酸历程 。房价跌回三年前，这个城市让炒房客血本无归
房价跌回三年前，这个城市让炒房客血本无归
一般一个首付的降价 ， 就会导致高杠杆投资客的出逃 。尤其是这几年高位站岗的投资客 ， 过得水深火热 ， 每天都给自己打好几个电话 ， 询问买卖 ， 小哥说到这里 ， 欲言又止 。二、原罪我们把时间齿轮拨转回到 4 年前 ， 2016 年 。这年是石家庄房价的起涨之年 。 原因很简单 ， 隔壁老大哥北京带头领涨 ， 房价一日三跳 ， 引发恐慌购房热潮 ， 让身在北京的石家庄人感到了房价上涨危机 ， 纷纷回乡购房 。那时候 ， 石家庄几乎大小楼书上 ， 都会印着一个耳熟能详的营销热词 " 京津冀一体化 " ， 这个词甚至被推上神位 。因为当地人认为 ， 当下北京已经发展成熟 ， 进入外溢阶段 ， 那么首批受益者一定是政治能级最高的城市 ， 也就是河北省会石家庄 。再加上石家庄又是北方交通要塞 ， 隔壁还有 " 千年大计 " 雄安加持 ， 未来可谓前途一片光明 。由此 ， 房价一路上涨 ， 从 2016 年最初的 9000 元 /㎡ ， 半年时间涨到 15000 元 /㎡ 。 要知道 ， 之前石家庄房价达到这个数值的跨越 ， 足足花了 6 年时间 。2017 年 ， 北京响应全国调控 ， 发布 "317 严政 " ， 房价彻底熄火 ， 购房资金和需求开始加速外溢 。 然而石家庄这时却不痛不痒地跟进一条政策 ， " 非本地户籍限购一套 ， 且要求连续 1 年社保 " 。最重要的是 ， 石家庄并未对土地出让进行限制 。 数据显示 ， 石家庄 2017 年卖地高达 310 亿 ， 超 7 成地块溢价 ， 地王频出 。不涉及一级市场的调控 ， 其实就是耍流氓 。举个例子 ， 你住的房子单价 10000 元 /㎡ ， 突然有一天 ， 有人告诉你隔壁的地在拍卖 ， 高溢价率成交 ， 楼面价跑到 8000 元 /㎡ ， 按照 1.4 倍 ~1.7 倍计算 ， 售价即高达 1.2 万 ~1.4 万 /㎡ 。你一定很开心 ， 因为自己房子的价格也被重新锚定了 。土拍市场的火热 ， 加上当地改善以及投资需求的释放 ， 石家庄进入第二轮全民热炒阶段 。当地居民为主力接棒 ， 有一套的买两套 ， 有两套的买三套 ， 乐此不疲 ， 梦想着发财 。 直接把新房房价抬升至上一轮房价最高点 ， 17734 元 /㎡ ， 二环部分项目已经卖到 2.5 万 ~3 万元 / 平米 。三、虚妄一切脱离实际的价值 ， 都是虚妄的 。记得我们当初还探讨过 " 石家庄的房价到底高不高 "？在楼市分析中有一个特别好用的方法 ， 横向切割法 ， 意思是把同等级城市的各项数据 ， 一项项列出来 ， 综合对比 。对于石家庄来说 ， 就用 " 房价 -GDP" 就可以看出大概 。 我们翻开 2017 年 10 月份全国各省会城市房价排行 。房价跌回三年前，这个城市让炒房客血本无归
石家庄以 16343 元 / 平米的成绩排名第 7 位 ， 在此之前是广州、杭州、南京、武汉、福州、武汉和济南 。再翻出 2017 年省会城市 GDP 排名单 。房价跌回三年前，这个城市让炒房客血本无归
石家庄以 6460.9 亿的成绩排名第 13 ， 甚至不敌长春 。 事实上 ， 后来石家庄 GDP 连续两年负增长 ， 2018 年是 6082 亿 ， 2019 年跌至 5809.9 亿 ， 排名下滑到 15 。看到这里你可能就明白了 ， 石家庄 GDP 甚至不及成都的一半 ， 但房价却超越成都几乎 30% 。 GDP 和长春相差不多 ， 房价却是后者的 222% ， 究竟有多么夸张 。如果按照 GDP 整体对照 ， 2017 年 10 月份石家庄的房价只能和后来东三省省会一个水平 ， 也就是 1 万出头 。可以说 ， 2016 年 ~2017 两年 ， 石家庄当地居民购买力被严重透支 。所以在 2017 年 9 月 23 日出台政策 ， 要求非户籍家庭一套住房 ， 同时 3 年连续社保 ， 加 5 年限售后 。石家庄楼市一夜入冬 。四、血本无归其实 ， 石家庄当局知道楼市泡沫的严重性 ， 为了避免出现不可控因素 ， 曾想过很多办法 ， 阻止房价下跌 。例如想方设法引进人口 ， 尤其是 2019 年 3 月 20 日 ， 出台的人才引进政策 ， 轰动一时 。为什么轰动呢？是因为其他城市起码有一个学历门槛 ， 而石家庄则是 ， 只要有身份证和户口本 ， 就可以直接落户 。 号称为了城市发展 ， " 无门槛落户 " ， 实则是为了楼市续命而已 。这次政策的出台 ， 也彻底让石家庄的大城户口跌入廉价时代 。然而这次人口战略 ， 并未挡住房价下跌狂潮 。


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