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房地产|房住不炒，住有所居


房住不炒 ， 住有所居——广东省《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》思考
来源 | 广东省城乡规划设计研究院
撰稿 | 住房政策研究中心 罗异铿
审核 | 住房政策研究中心 陈洋
编辑 | 总工程师室 蔡焕仪
共有产权住房是由政府投资或提供政策优惠支持 ， 按照有关标准筹集建设 ， 面向符合规定条件的对象供应 ， 实行政府与承购人按份共有产权 ， 并限定使用和处分权利的政策性住房 。 广东省《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》（下称《指导意见》）于9月1日正式实施 ， 标志着广东省共有产权住房时代的到来 。 作为政策起草的参与人员之一 ， 现与大家分享一下个人对于共有产权住房政策的思考 。
【房地产|房住不炒，住有所居】
房地产|房住不炒，住有所居
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1坚持以人为本 ， 聚焦共有同权
经过长期的努力 ， 2019年广东城镇居民人均住房建筑面积已达35.73平方米 ， 住房条件得到了显著改善 。 然而 ， 近年来随着人口持续流入 ， 商品住房价格不断提高 ， 尤其是广州、深圳等核心城市的房价上涨压力持续攀升 ， 大量买不起商品住房 ， 又不符合公共租赁住房准入门槛的“夹心层”“新市民”面临日益突出的住房问题 ， 对公共属性的住房产品有着更为迫切的需求 ， 共有产权住房的推出 ， 将为这些人群提供一个可负担的住房选项 。 此外 ， 这些“夹心层”“新市民” ， 包括各类人才、外来务工人员 ， 甚至港澳居民 ， 都为广东的经济社会发展贡献了力量 ， 他们都应当拥有购置共有产权住房的权利 ， 因此 ， 《指导意见》要求“各地应将符合条件的人才、城镇稳定就业的外来务工人员、在粤工作和生活的港澳居民纳入共有产权住房的供应范围” ， 即符合条件的户籍与非户籍居民均可以申购共有产权住房 。
共有产权住房常常被通俗地理解为“跟政府一起合伙买房” 。 不同于经济适用住房、限价商品房 ， 共有产权住房的产权属于政府和住房保障对象共同拥有 ， 其中住房保障对象的产权份额原则上不低于50% ， 其余部分为政府产权份额 。 虽然 ， 住房保障对象只拥有部分产权 ， 但是享受与购买商品住房居民同等的落户、子女入学等方面的公共服务待遇 。 同时 ， 享有整套住房的使用权 ， 不用缴纳政府产权部分的租金 ， 但是需要缴纳按照整套共有产权住房全部产权建筑面积计算的住宅专项维修基金和物业管理服务费用 。

房地产|房住不炒，住有所居
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2坚持房住不炒 ， 聚焦居住属性
共有产权住房和公共租赁住房、政策性租赁住房是新时代城镇住房保障体系的重要组成部分 ， 而这三类房源中 ， 唯独共有产权住房是允许住房保障对象拥有产权的 。 因此 ， 共有产权住房如何定价以及是否允许上市交易成为政策设计的核心 ， 需要充分的研究论证 。
共有产权住房的定价要充分吸取历史的经验教训 ， 不能走经济适用住房的老路 ， 销售时几乎按成本价销售 ， 远低于实际市场价格 ， 但转让时按实际市场价格进行转让 ， 从而存在巨大“套利”的空间 ， 有失社会公平 。 因此 ， 《指导意见》明确共有产权住房的最初销售和后续转让价格均参考同时期、同地段、同品质普通商品住房的市场价格确定 ， 不存在优惠价 ， 即住房保障对象出资多少钱占多少份额 。 而在是否允许共有产权住房上市交易方面 ， 目前北京不允许居民将所持产权上市交易 ， 上海则允许产权上市交易 。 广东省选择在起步阶段将政策的尺度相对收紧 ， 明确共有产权住房实行封闭流转 ， 即住房保障对象不能取得完成产权 ， 不能上市交易 ， 只能转让给其他符合条件的共有产权住房申购对象 。 主要考虑到 ， 共有产权住房作为一种政策性住房 ， 应该强化居住属性 ， 弱化其投资属性 ， 最大限度堵住“套利”的预期 。 虽然不允许上市交易 ， 会增加政府后期管理负担 ， 但是可以稳定政府供应能力 ， 覆盖更多住房保障对象 。 对于有能力改善居住条件、希望拥有完全产权住房家庭的共有产权住房承购对象 ， 则支持其通过商品住房市场解决 。


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