中年|调研了284家境外上市中资企业，关于「新租赁准则」我们有话说( 四 )
就办公室、仓库及零售店的租赁而言 ， 以下一般为最相关的因素：
倘终止会招致严重处罚 ， 本集团通常合理地确定延期
倘预期任何租赁物业装修具有可观的剩余价值 ， 则本集团通常会合理地确认延期
否则 ， 本集团会考虑其他因素 ， 包括过往租赁期以及更换租赁资产所需的成本和业务中断
本集团的租赁的延期选择权并无包括在租赁负债内 ， 因为本集团可以替换资产 ， 而毋须产生巨额成本或中断业务 。
倘选择权已实际行使或本集团有责任行使选择权 ， 则须重估租期在发生重大事件或重大变化以致对该评估产生影响时予以修订 ， 并受控于承租人 。 ”
三、文娱教育业
所选取的样本公司中 ， 有59家属于文娱教育业 ， 分为休闲、文化和教育3个子行业 ， 其中休闲包括酒店、餐馆和休闲设施等细分行业 ， 文化包括电影与娱乐、出版等细分行业 。 所披露的主要租赁物包括酒店设施、物业与楼宇、宿舍和校园、汽车等 。
首次执行日情况
除在“总体情况分析”部分已介绍过的内容之外 ， 我们还进一步分析了零售业在首次执行日折现率的选择 ， 以及从经营租赁到租赁负债的调节情况 。
1、折现利率
59家样本公司中 ， 有36家披露了所使用的折现率的信息 ， 由于不同特征的租赁可能采用不同的折现率 ， 因此可能通常以区间的方式披露相关折现率的数值 ， 或者披露加权平均利率 。
文娱教育业的公司属于第三产业 ， 产品或服务比较多样化 。 其中很多公司成立时间不长 ， 银行借款的规模也不大 ， 有的甚至没有借款 ， 因此增量借款利率的确定可能有其他的参考因素 ， 从而产生较大的差异 。
2、经营租赁承诺到租赁负债
根据准则要求 ， 在首次执行日 ， 承租人还需披露“前一年度报告期末披露的重大经营租赁的尚未支付的最低租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值 ， 与计入首次执行日资产负债表的租赁负债的差额” 。 通常企业会以“调节表”的方式来体现这一信息 。 在文娱教育业的样本公司中 ， 37家披露了该调节情况 ， 披露的调节项 ， 即上年末租赁承诺与首次执行日租赁负债的差额的原因 ， 有如下事项：
本文插图
豁免：根据准则选择进行简化处理的低价值资产租赁、短期租赁、12个月内到期的租赁
续期及终止选择权：租赁期的判断与经营租赁承诺的披露口径不同导致的调整
非租赁项目调整：个别公司披露了“租赁及非租赁组成部分之间的分配基准变动”引起的调整
2019年财务数据影响
于2019年12月31日文娱教育业样本公司的部分财务数据的影响情况如下：
此外 ， 我们也关注到 ， 在该行业的上市公司中 ， 部分公司的租金也采用了可变租赁付款额 ， 例如：
可变租赁付款
“部分物业租赁包含可变租赁付款条款 。 土地、物业、设备及其他可变租赁付款将根据每年的估值结果及实际表现结果更新 。 本集团于租赁付款更新时重新评估使用权资产及租赁负债 。 ”
“连锁店铺的租赁可仅为固定租赁付款或包括基于5至30%销售额的可变租赁付款及在租赁期内为固定金额的最低年度租赁付款 。 付款条款在本集团经营所在地的连锁店铺中相同 。
使用可变付款条件的整体财务影响是销售额较高的店铺将产生较高的租金成本 。 可变租金开支预计将在未来几年继续占店铺销售额的类似比例 。 ”
总结和建议
通过对样本公司的分析 ， 我们看到新租赁准则的实施情况与预期基本一致 ， 其影响主要体现在交通运输、零售、文娱教育等特定行业 。 从具体的财务数据和信息披露来看 ， 也关注到一些未预期的情况 ， 比如：在同一行业内的各家公司受影响的程度呈现较大差异；在涉及折现率、租赁期等估计和判断的领域 ， 经营类似业务的公司做出的判断存在较大差异；可变租金的模式运用比预期广泛 ， 且计费模式更为多样化 ， 对租赁负债的计量以及租赁期内的损益产生重大影响 。 此外 ， 在对样本公司年报的分析中 ， 我们也关注到信息披露不够充分的问题 ， 可能影响报表使用者对相关财务信息的理解和运用 。
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