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华尔街见闻|同受市场追捧 物业管理与房产经纪龙头必有一战？( 二 )


中信证券认为 ， 社区增值服务需要由独立的团队开展 ， 基础服务的团队不能复聘 ， 只能协同 。 此外 ， 由于被动服务发生的具体时间点并不由物管公司决定 ， 故而物业管理公司的员工必须留有空档时间 ， 随时处于响应的状态 。 绝大多数社区增值服务是一种主动服务 ， 主动服务往往具备“狼性”的特点 ， 讲究捕捉甚至创造客户的需求 。
缺点三：科技积累相对薄弱
物业管理公司在科技投入方面比较有限 ， 龙头物业管理公司的投入规模也很难超过亿元 。 科技投入相对不足 ， 和公司规模不大有很密切的关系 。 只有市占率明显提高 ， 科技投 入的合理性才能显现 。
房产经纪服务公司的跨界优势和缺点
优点一：较高集中度和很高的区域密度
相比物业管理公司 ， 房产经纪服务公司的市占率显然更高 。 而且 ， 由于门店并不是开发活动形成的 ， 房产经纪公司的区域密度也是很高的 。 在单区域 ， 交易市占率达到 50%以上 ， 且布点覆盖 80%以上小区的龙头经纪公司是存在的 。
经纪公司在市占率和区域密度上明显领先于物业管理公司 ， 这有效弥补了经纪公司不能深入社区的不足 。
优点二：主动撮合的主业风格
经纪行业是一个主动提供服务的行业 ， 具备“狼性”文化 。 经纪人得以比较主动安排自己的工作时间 ， 利用系统 ， 撮合交易 。 客户的服务诉求大多数是可以预见的 ， 经纪人不需要预留太多的时间应对突发问题 。
绝大多数社区服务（装修 ， 旅游 ， 教育 ， 家政等）都是一种主动服务 ， 而不是一种被动响应的服务 。 经纪人当然也不能直接复用 ， 但更加狼性的公司文化 ， 也令经纪公司在业务拓展时占据一定优势 。
实际上 ， 物业管理公司在拓展增值服务 ， 往往也需要自建团队 ， 而不能直接利用物业管理的从业人员 。
优点三：重视研发投入的历史积累
相比物业管理公司 ， 房产经纪公司的互联网基因的确更加充分 。 线上撮合交易并不是一种选择 ， 而是必由之路 。 房地产经纪公司的研发投入也持续居高不下 。
华尔街见闻|同受市场追捧 物业管理与房产经纪龙头必有一战？
本文插图

缺点一：低频 ， 大额的交易
经纪行业是一个低频 ， 大额交易的行业 。 这个行业的GMV虽然高 ， 但交易频次却很少 。 一个家庭究其一生 ， 都不会有多少次房屋的买卖；一个社区在很长的时间内 ， 都不会出现充分换手 。 租赁频次略高一点 ， 但租赁代理并非房屋经纪的重要业务组成部分 。
低频、大额的交易要切入高频的社区服务 ， 存在相当巨大的难度 。
缺点二：围墙之外：更弱的社区连接 ， 无空间利用优势
房产经纪公司的社区连接 ， 要远远弱于物业管理公司 。 尤其是 ， 房产经纪公司的场所 一般来自于租赁 ， 门店租金也是房产经纪公司的重要成本之一 。 这些门店位于小区围墙之外 ， 家政等业务衔接颇具难度 ， 广告等业务更是不可能展开 。
缺点三：口碑有限的品牌影响力
房产经纪的社会口碑确实不如品质物业管理公司 。 经纪平台需要持续广告投入等 ， 才能获得一定的平台美誉度 。 相比之下 ， 万科、绿城等头部物业管理平台 ， 并不需要在营销方面付出太多 。
未来的房地产服务业
中信证券指出 ， 物业管理可能成为房产经纪的资产管理业务单元 ， 房产经纪可能成为物业管理的增值服务一种 。 不过这两个行业毕竟完全不同 ， 在社区服务方面有其各自优势领域 。
物业管理的优势领域在于：
1、能否借助社区空间开展运营是至关重要的 。 例如 ， 对于充电桩业务 ， 广告业务来说 ， 小区内部的空间利用是至关重要的 。 对于房屋经纪来说 ， 能够利用小区内部空间是好的 ， 但并不是至关重要的 。
2、和物业基础服务紧密连接 。 例如 ， 拎包入住和物业基础服务联系非常紧密 ， 家政也是物业公共区域保洁活动的延伸 。


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