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华尔街见闻|同受市场追捧 物业管理与房产经纪龙头必有一战？


前有港股热捧物业股 ， 后有贝壳找房成为中概房产交易第一股 ， 美股上市首日大涨 。
物业管理和房产经纪两大板块都是市场捧在手心的香饽饽 ， 彼此之间是否必有一战？
中信证券分析师陈聪、张全国在最新研报中认为 ， 物业管理龙头和房地产经纪龙头 ， 在拓展业务版图方面各具优势 。 在未来几年 ， 各大企业可能积极培养专业能力 ， 形成跨界竞争 ， 分割占据房地产服务垂直细分赛道的市场份额 。
而在跨界竞争中 ， 两者都可能找到适合自身的多元业务领域 。 经纪行业龙头可能适合高规模经济门槛 ， 高资金流动的业务 ， 长租、金融等业务可能比较适合经纪业务龙头 。 家装等业务 ， 则有待两个行业的大公司积极探索 ， 寻求新的盈利模型 。
跨界竞争：经纪龙头略占上风
首先 ， 房地产经纪行业正试图向外拓展业务版图 。 这不仅意味着二手经纪不断切入新房渠道领域 ， 更表现为经纪公司试图在长租、装修等业务领域培育能力 ， 试图打造泛房地产服务平台 。 这种努力 ， 在时间上恰好和物业管理公司拓展增值服务业务版图的努力重叠 。
那么在这场跨界竞争当中 ， 谁主沉浮？
事实上 ， 具备线下经纪人和门店资源、房源体系的经纪行业龙头 ， 确实占据上风 ， 而物业管理公司切入经纪业务 ， 至今并未显出极强的战斗力 。
其次 ， 物业管理公司和房产经纪公司一些增值服务领域是重合的 。 例如 ， 长租公寓的竞争 ， 本身就可能是经纪业务公司旗下品牌和物业管理公司旗下品牌的竞争 。 甚至 ， 房地产经纪龙头在股东层面也有从事物业管理的尝试 。
物业管理龙头的跨界优势和弱点
优点一：高频服务
物业管理是一种高频服务 。 虽然物业费的交付可能是月度 ， 也可能是半年度或者年度 ， 但物业服务的发生是高频的 。 高频的服务、互动、是开展增值服务推介的好场景 。
优点二：围墙之内：紧密的社区连接 ， 公共区域利用
我国的社区是围合式的 ， 物业管理公司可以有效利用小区的公共空间 ， 这不仅包括利用电梯空间做广告 ， 也包括用物业管理用房开展经纪业务等活动 。 当然 ， 法律规定这些空间的用益权属于全体业主 ， 不属于物业管理公司 ， 但物业管理公司的确有较大的自主权 ， 决定如何利用这些空间 ， 并提取一些佣金 。 物业管理公司对空间的运营 ， 天然意味着一些增值服务的业务机会 。
优点三：极具口碑的品牌影响力
物业管理公司的品牌大多承继自开发企业 ， 在品牌不断升级的过程中 ， 形成了良好的口碑 。 万科、绿城、金地、龙湖等物业管理头部品牌 ， 客观上也和开发企业持续不断的营建投入有关系 。
缺点一：极低的存量房屋市场占有率和较为分散的城市布局
相比起广阔的存量房 ， 甚至包括万科物业在内的头部物业管理公司 ， 其市占率都是极低的 。 较低的存量房市占率在客观限制了一些业务取得成功 。 无论是房屋经纪、电梯广告 ， 还是零售配送、家政服务 ， 都需要企业具备区域密度 。 对物业管理公司来说 ， 低头部市占率的事实既意味着发展空间广阔 ， 也意味着增值服务开展存在难度 。
物业管理公司不仅市占率不高 ， 而且区域布局分散 。 由于绝大多数物业管理面积来自于新房交付 ， 而新房交付不可能始终在特定区域开展 ， 故而物业管理公司的布局相当分散 。
缺点二：被动服务的主业风格
物业管理公司的主要工作是解决客户问题 ， 而客户问题的产生是不依赖于物业管理公司的——物业管理公司的服务经常是一种被动服务 。 例如 ， 维修等服务存在 ， 本身就是因为设备设施需要维修 ， 而不是因为物业管理公司希望发起维修活动 。 被动服务的特点也造成了物业管理公司虽然和业主互动频繁 ， 但在公司文化方面却不习惯于将这种互动转化为创造盈利的过程 。


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